Fernwärme-Reform und Wärmenetzgesetz: Was Mieter von den Plänen erwarten können

Kurz beantwortet

Ein Wärmenetzgesetz gibt es noch nicht, nur Eckpunkte der Bundesregierung vom 26. August 2026. Sie sehen mehr Schutz für Fernwärmekunden vor: eine bundesweite Preisaufsicht, eine Plattform, auf der alle Versorger ihre Preise veröffentlichen, eine Schlichtungsstelle und klarere Regeln für Preiserhöhungen. Gleichzeitig sollen Vermieter einen Teil ihrer Investitionen in neue Heizungsanlagen oder Wärmenetzanschlüsse auf Mieter umlegen dürfen, bis zu 50 Cent je Quadratmeter und Monat. Bis ein Gesetz beschlossen ist, gelten die bisherigen Regeln. Du kannst deine Fernwärmekosten also heute schon prüfen, nach geltendem Recht.

Das Bundeskabinett hat die „Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket“ laut Deutschem Mieterbund bei seiner Klausur in Neuhardenberg beschlossen, die Bundesregierung hat sie am 26. August 2026 veröffentlicht. Ziel ist, Investitionen in den klimafreundlichen Ausbau der Wärmenetze zu erleichtern und zugleich Verbraucherrechte und Preistransparenz zu stärken. Versorger sollen ihre Investitionen über angemessene Preisanpassungen refinanzieren können.

Inhaltlich soll das neue Gesetz die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) und die Verordnung über die Verbrauchserfassung und Abrechnung bei Fernwärme und Fernkälte (FFVAV) novellieren und zusammenführen.

Fernwärmeverträge laufen oft viele Jahre, die Preise ändern sich über Preisänderungsklauseln. Das geltende Recht stellt dafür allgemeine Anforderungen:

Nach den Eckpunkten sollen die Anforderungen konkretisiert werden, damit Klauseln transparenter, verständlicher und vorhersehbarer werden. Versorger sollen zusätzlich die Möglichkeit bekommen, sich an ihren tatsächlichen Kosten zu orientieren. Laut Mieterbund sehen die Eckpunkte außerdem vor, Kostensenkungen zugunsten der Kunden zu berücksichtigen und Gas-Börsenindizes im Marktelement auszuschließen.

Bei Fernwärme kannst du den Anbieter nicht wechseln, das Netz gehört meist einem einzigen Versorger. Deshalb setzen die Eckpunkte auf Kontrolle von außen:

• Transparenzplattform

  Alle Wärmeversorger sollen Preise, Tarifstrukturen und weitere Angaben auf einer neuen Plattform veröffentlichen. Heute müssen sie Preise und Klauseln nur auf ihrer eigenen Internetseite zeigen (§ 1a AVBFernwärmeV).

• Preisaufsicht im Nachhinein

  Eine Bundesbehörde soll bundesweit die Preise kontrollieren, nachdem sie festgesetzt wurden (ex post). Versorger sollen Preise und zentrale Kostenbestandteile regelmäßig, bei Anpassungen und auf Anfrage offenlegen.

• Freiwillige Vorabprüfung

  Versorger sollen Investitionen und Preisanpassungen vorab prüfen und genehmigen lassen können. Eine Pflicht zur Genehmigung aller Preise ist nicht vorgesehen.

Für Fernwärmekunden mit eigenem Vertrag sehen die Eckpunkte weitere Rechte vor:

• Schlichtungsstelle

  Im Zuständigkeitsbereich des Bundeswirtschaftsministeriums soll eine Schlichtungsstelle für Verbraucher eingerichtet werden.

• Leistungsanpassung

  Nach einer Energieberatung sollen Kunden eine Anpassung der vereinbarten Leistung verlangen können, wenn sie Effizienzmaßnahmen umsetzen oder erneuerbare Energien einsetzen. Bei überdimensionierter Leistung soll das in den ersten drei Vertragsjahren möglich sein.

• Sonderkündigungsrecht

  Solange ein Wärmenetz noch nicht ausreichend dekarbonisiert ist, sollen Kunden ein Sonderkündigungsrecht erhalten. Der Versorger bekommt dann die kundenspezifischen Anschlussinvestitionen ersetzt.

Für dich als Mieter wirken diese Rechte meist indirekt: Den Fernwärmevertrag schließt in der Regel dein Vermieter. Er kann sich auf Schlichtung und Leistungsanpassung berufen, und die Ergebnisse landen über die Heizkostenabrechnung bei dir.

Stellt ein Vermieter heute von der eigenen Heizung auf Fernwärme oder gewerbliche Wärmelieferung um, gilt eine Schutzregel:

Nach den Eckpunkten sollen Vermieter künftig einen Teil ihrer Investitionskosten für die Modernisierung oder Erneuerung von Heizungsanlagen auf Mieter umlegen können. Die Umlage soll auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt werden und besonders beim Wechsel von Gasetagenheizungen auf Fern- oder Nahwärme gelten. Wie genau das rechtlich umgesetzt wird, etwa über eine Änderung des § 556c BGB, steht in der Zusammenfassung der Bundesregierung nicht.

Der Deutsche Mieterbund begrüßt in seiner Pressemeldung vom 26.08.2026 die transparenteren Preisklauseln, die Plattform, die Preisaufsicht und die Schlichtungsstelle grundsätzlich. Aus Mietersicht reichten die Schutzmechanismen aber nicht aus. Laut Verband sind über 80 Prozent der mit Fernwärme versorgten Haushalte Mieterhaushalte, und die Investitionsrisiken würden überwiegend auf sie verlagert.

Die Präsidentin Melanie Weber-Moritz fordert: „Das einzige Schutzinstrument für Mieterinnen und Mieter – das Kostenneutralitätsgebot - muss erhalten bleiben“. Außerdem verlangt der Verband eine präventive und verbindliche Preisaufsicht, Transparenzpflichten für alle Netze und Rückerstattungsrechte für Mieter. Schon zum früheren Entwurf einer neuen Fernwärmeverordnung im August 2024 hatte er eine systematische Preiskontrolle gefordert.

Bis die Reform kommt, hast du als Mieter die Rechte aus dem geltenden Recht. Die wichtigsten:

• Verbrauchsabhängige Abrechnung

  Auch bei Fernwärme gilt die Heizkostenverordnung für die Verteilung im Haus. Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig verteilt, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

• Veröffentlichte Preise

  Der Versorger muss Preisregelungen, Preisanpassungsklauseln, Preiskomponenten und die Quellen verwendeter Indizes im Internet veröffentlichen (§ 1a AVBFernwärmeV). Damit kannst du die Preise in der Abrechnung abgleichen.

• Kostenneutralität bei Umstellung

  Hat dein Vermieter während deiner Mietzeit auf Fernwärme oder Wärmelieferung umgestellt, darf er die Kosten nur umlegen, wenn sie die bisherigen Heizkosten nicht übersteigen und er die Umstellung drei Monate vorher in Textform angekündigt hat (§ 556c BGB).

• Wirtschaftlichkeit und Widerspruch

  Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln. Einwände gegen die Abrechnung musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).

Damit du einschätzen kannst, wo die Reform ansetzt, hilft ein Blick auf den Weg des Geldes. Der Versorger stellt deinem Vermieter die Fernwärme in Rechnung, meist aufgeteilt in einen Grundpreis für die bereitgestellte Leistung, einen Arbeitspreis für die gelieferte Wärmemenge und einen Messpreis. Diese Preise ändern sich über die Preisänderungsklauseln im Vertrag zwischen Versorger und Vermieter.

Dein Vermieter verteilt die Gesamtkosten dann nach der Heizkostenverordnung auf alle Wohnungen im Haus, zum Teil nach Fläche, zum Teil nach Verbrauch. Die Verordnung gilt ausdrücklich auch für die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Preisaufsicht und Transparenzplattform würden also beim ersten Schritt ansetzen, beim Preis des Versorgers. Die Verteilung im Haus bleibt Sache deines Vermieters und wird durch die Reform nach den Eckpunkten nicht geändert.

• Falscher Preis

  Grund- oder Arbeitspreis in der Abrechnung passen nicht zu den veröffentlichten Preisen des Versorgers für den Zeitraum.

• Umstellung ohne Kostenvergleich

  Nach einem Wechsel auf Wärmelieferung fehlt der Vergleich mit den bisherigen Heizkosten, oder die Ankündigung kam zu spät.

• Doppelte Grundkosten

  Neben dem Grundpreis des Versorgers werden Wartungs- oder Betriebskosten der Übergabestation noch einmal abgerechnet.

• Verteilung nur nach Fläche

  Die Fernwärmekosten werden im Haus ohne Verbrauchserfassung verteilt. Dann darfst du kürzen.

1. 1

   Preise des Versorgers suchen

   Lade die veröffentlichten Preisblätter deines Versorgers für den Abrechnungszeitraum herunter und vergleiche Grund- und Arbeitspreis.

2. 2

   Verteilung prüfen

   Wird mindestens zum Teil nach Verbrauch verteilt? Sind die Werte deiner Zähler oder Verteiler plausibel?

3. 3

   Umstellung hinterfragen

   Wurde während deiner Mietzeit auf Fernwärme umgestellt? Dann frage nach Ankündigung und Kostenvergleich nach § 556c BGB.

4. 4

   Belege anfordern

   Verlange die Rechnungen des Versorgers an deinen Vermieter und den Wärmeliefervertrag.

5. 5

   Fristgerecht widersprechen

   Einwände spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).