Tiefgarage, Garage, Stellplatz: Nebenkosten richtig zuordnen

Kurz beantwortet

Die laufenden Kosten der Tiefgarage zahlen die Stellplatzmieter, nicht alle Mieter im Haus. Dazu gehören Strom für Licht und Lüftung, die Reinigung, die Wartung von Tor und Technik und ein Anteil an Grundsteuer und Versicherung. Ob und wie du daran beteiligt bist, hängt von deinem Vertrag ab: Ist der Stellplatz im Wohnungsmietvertrag mitvermietet, laufen die Kosten über deine Nebenkostenabrechnung. Hast du einen eigenen Garagenvertrag, gilt dieser. Hast du gar keinen Stellplatz, haben reine Tiefgaragenkosten in deiner Abrechnung in der Regel nichts zu suchen.

Für Nebengebäude und Anlagen gilt derselbe Grundsatz wie für das Wohnhaus:

Die Wartung von Tor, Lüftung oder CO-Warnanlage ist in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich genannt. Sie läuft meist als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Solche Kosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn sie im Vertrag einzeln benannt sind (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).

Ob Stellplatzkosten in deine Nebenkostenabrechnung gehören, entscheidet zuerst dein Vertrag. Drei Konstellationen sind üblich:

• Stellplatz im Wohnungsmietvertrag

  Wohnung und Stellplatz stehen in einem Vertrag. Dann werden die Stellplatzkosten mit der Wohnung abgerechnet, nach dem Schlüssel, der dafür vereinbart ist.

• Eigener Garagen- oder Stellplatzvertrag

  Bei einem separaten Vertrag spricht laut Bundesgerichtshof eine Vermutung dafür, dass er rechtlich selbständig ist. Liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, ist im Regelfall aber ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen (Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10).

• Stellplatzmiete inklusive Nebenkosten

  Ist für den Stellplatz eine feste Miete mit Nebenkosten oder eine Pauschale vereinbart, wird darüber nicht abgerechnet. Zusätzliche Stellplatzkosten in der Wohnungsabrechnung sind dann doppelt.

Die häufigste Frage: Ich habe kein Auto und keinen Stellplatz, in meiner Abrechnung stehen aber „Wartung Rolltor Tiefgarage“ oder „Allgemeinstrom TG“. Muss ich das zahlen? Betriebskosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Mieter verteilt, die zur Abrechnungseinheit gehören. Kosten, die allein der Tiefgarage dienen, betreffen nur die Nutzer der Garage. Ist in deinem Mietvertrag kein Stellplatz mitvermietet, fehlt in der Regel die Grundlage, dich an diesen Kosten zu beteiligen.

Eine ausdrückliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Konstellation ist uns nicht bekannt. Argumentiere deshalb mit deinem Vertrag: Welche Flächen und Anlagen sind mitvermietet, und welcher Schlüssel ist für die Tiefgarage vereinbart? Verlang vom Vermieter eine Erklärung, warum die Kosten bei dir landen.

Anders sind Kosten zu sehen, die das ganze Grundstück betreffen, etwa die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung. Hier ist die Frage nicht, ob du zahlst, sondern ob der Anteil der Tiefgarage vorher abgezogen und den Stellplätzen zugeordnet wurde.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Für Torwartung, Lüftungsprüfung und Garagenstrom fallen im Jahr 2.400,00 € an. Die Garage hat 40 Stellplätze, das Haus 3.000 m² Wohnfläche. Richtig verteilt zahlt jeder Stellplatz 60,00 €, Mieter ohne Stellplatz nichts. Verteilt der Vermieter die Kosten stattdessen nach Wohnfläche auf alle, sind das 0,80 € je m²:

Der Betrag wirkt klein, wiederholt sich aber jedes Jahr und kommt bei mehreren Tiefgaragenpositionen zusammen. Gleichzeitig zahlen die Stellplatzmieter dann zu wenig, was zeigt, dass der Schlüssel nicht passt.

Eigene Stellplatzpositionen sind in Wohnungsabrechnungen eher selten. Wenn sie auftauchen, geht es bei Prüfungen meist um Stellplätze, die gar nicht vereinbart waren, oder um Tiefgaragenkosten, die unklar zugeordnet sind.

• Tiefgarage bei allen Mietern

  Torwartung, Garagenstrom oder Reinigung werden nach Wohnfläche auf das ganze Haus verteilt, auch auf Mieter ohne Stellplatz.

• Stellplatz nicht vereinbart

  In der Abrechnung steht ein Stellplatzanteil, im Mietvertrag ist aber kein Stellplatz vermietet.

• Doppelt bezahlt

  Die Stellplatzmiete enthält die Nebenkosten bereits, trotzdem stehen sie noch einmal in der Wohnungsabrechnung.

• Reparatur als Wartung

  Ein neuer Torantrieb oder die Reparatur der Lüftung wird als Wartung gebucht. Instandsetzung zahlt der Vermieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

• Garagenstrom im Allgemeinstrom

  Hat die Tiefgarage keinen eigenen Zähler, steckt ihr Strom im Allgemeinstrom des Hauses und wird so auf alle verteilt.

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   Vertrag klären

   Ist ein Stellplatz im Mietvertrag mitvermietet, gibt es einen eigenen Garagenvertrag oder gar keinen? Gilt eine Pauschale?

2. 2

   Positionen markieren

   Such nach TG, Tiefgarage, Garage, Stellplatz, Rolltor, Tor, Lüftung, CO-Warnanlage oder Rampe.

3. 3

   Schlüssel ansehen

   Werden diese Kosten nach Stellplätzen verteilt oder nach Wohnfläche auf alle? Ohne Stellplatz sollte dein Anteil bei reinen Garagenkosten null sein.

4. 4

   Belege anfordern

   Wartungsvertrag, Rechnungen und die Aufteilung von Grundsteuer und Versicherung zwischen Haus und Garage zeigt dir die Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB).

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   Schriftlich widersprechen

   Nenne die Positionen und verlange eine Abrechnung ohne die Tiefgaragenkosten oder mit richtigem Schlüssel. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).