Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung: Wartung ja, Miete nein

Kurz beantwortet

Die Wartung der Rauchmelder darfst du zahlen müssen, die Miete der Geräte nicht. Viele Vermieter kaufen die Melder nicht, sondern mieten sie bei einem Messdienst oder Rauchmelder-Dienstleister, oft im Paket mit der jährlichen Prüfung. Der Bundesgerichtshof hat 2022 klargestellt, dass die Mietkosten wie Anschaffungskosten zu behandeln sind und deshalb nicht in die Nebenkostenabrechnung gehören. Die regelmäßige Wartung ist eine laufende Kostenart. Weil sie im Katalog der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich genannt ist, zählt sie zu den sonstigen Betriebskosten und muss im Mietvertrag stehen.

Der Katalog der Betriebskostenverordnung erwähnt Rauchwarnmelder nicht. Ihre Kosten können deshalb nur über die Auffangnummer am Ende des Katalogs umgelegt werden:

Betriebskosten im Sinne des § 1 sind nur Kosten, die laufend entstehen. Genau daran scheitert die Gerätemiete: Laut BGH ist sie ein Ersatz für den Kauf. Hätte der Vermieter die Melder gekauft, könnte er den Kaufpreis auch nicht über die Nebenkosten abrechnen. Ob er mietet oder kauft, entscheidet er allein, und das soll dich nicht schlechter stellen (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).

Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn die im Einzelnen bestimmten Kosten mit dir vereinbart sind (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ reicht dafür nicht. Im Vertrag oder in seiner Anlage muss etwas stehen wie „Wartung der Rauchwarnmelder“.

Viele ältere Mietverträge erwähnen Rauchmelder nicht, weil die Pflicht zum Einbau erst später kam. Dann kommt es auf eine zweite Klausel an: Manche Verträge erlauben dem Vermieter, auch Betriebskosten umzulegen, die erst nach Vertragsschluss neu entstehen. Für eine neu abgeschlossene Gebäudeversicherung hat der BGH eine solche Mehrbelastungsklausel genügen lassen (Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06). Ob das auf die Rauchmelderwartung übertragbar ist und deine Klausel dafür reicht, hängt vom genauen Wortlaut ab.

Steht in deinem Vertrag weder die Rauchmelderwartung noch eine solche Klausel, musst du die Position grundsätzlich nicht zahlen, auch nicht den Wartungsanteil.

In der Betriebskostenabrechnung steht selten ehrlich „Miete“. Achte auf diese Stellen:

• Sammelbezeichnung

  „Miete + Wartung Rauchmelder“, „Rauchwarnmelder-Service“ oder „Kosten Rauchwarnmelder“ ohne Aufteilung. Dann fehlt die Information, welcher Teil Miete ist. Verlange die Rechnung des Dienstleisters.

• Heizkostenabrechnung

  Messdienste vermieten oft Zähler, Heizkostenverteiler und Rauchmelder gemeinsam. Die Miete der Zähler ist umlagefähig, die der Rauchmelder nicht. Steht dort „Gerätemiete“ als Gesamtbetrag, prüfe, ob Rauchmelder darin enthalten sind.

• Auffällig hoher Betrag

  Ist die Position für deine Wohnung deutlich teurer als im Vorjahr oder als bei Nachbarn mit ähnlich vielen Meldern, steckt häufig mehr als die reine Prüfung darin.

Bekommst du die Rechnung zu sehen, ist die Trennung meist einfach: Dienstleister weisen Mietpreis je Gerät und Wartungspreis je Gerät getrennt aus. Den Mietanteil streichst du, den Wartungsanteil zahlst du, wenn er vereinbart ist.

Maßgeblich ist der Schlüssel im Mietvertrag. Fehlt eine Regelung, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Weil die Wartung je Gerät abgerechnet wird, verteilen viele Vermieter nach Wohnungen oder nach der Zahl der Melder. In der Praxis kommen alle drei Varianten vor:

Bei einer Verteilung nach Stück zählt die Zahl der Melder in deiner Wohnung. Zähl nach: Schlaf- und Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, haben in der Regel einen Melder, die Küche oft keinen. Melder im Treppenhaus gehören zum Gemeinschaftseigentum und werden auf alle verteilt.

• Gerätemiete umgelegt

  Der häufigste Fehler. Er bleibt oft unbemerkt, weil Miete und Wartung als eine Summe erscheinen.

• Nicht im Mietvertrag

  Die Wartung wird umgelegt, obwohl der Vertrag sie nicht nennt und auch keine Klausel für neue Betriebskosten enthält.

• Doppelt abgerechnet

  Die Rauchmelder stehen in der Betriebskostenabrechnung und noch einmal bei den Gerätekosten des Messdienstes in der Heizkostenabrechnung.

• Austausch als Wartung

  Nach etwa zehn Jahren werden Melder ersetzt. Der Austausch ist eine neue Anschaffung, keine laufende Wartung.

• Falsche Stückzahl

  Bei Verteilung nach Geräten werden für deine Wohnung mehr Melder angesetzt, als tatsächlich hängen.

1. 1

   Mietvertrag lesen

   Steht die Wartung der Rauchwarnmelder in der Liste der Betriebskosten oder unter „Sonstiges“? Wenn nicht: Gibt es eine Klausel für später neu entstehende Betriebskosten?

2. 2

   Bezeichnung prüfen

   Steht „Miete“, „Mietservice“, „Leasing“ oder „inkl. Geräte“ in der Position? Dann ist mindestens ein Teil nicht umlagefähig.

3. 3

   Heizkostenabrechnung durchsehen

   Such bei Gerätemiete und Messdienst nach Rauchmeldern. Sie dürfen dort nicht mit abgerechnet werden, wenn die Betriebskostenabrechnung sie schon enthält.

4. 4

   Rechnung anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB) bekommst du die Rechnung des Dienstleisters mit Miet- und Wartungspreis je Gerät.

5. 5

   Schriftlich widersprechen

   Teile dem Vermieter in Textform mit, welchen Betrag du streichst und warum. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).