Geprüfte Abrechnung · Schöneck
Wartung Dach und Fenster stand in der Abrechnung, aber nicht im Mietvertrag
Ein privater Vermieter berechnete eine Wartung Dach und eine Wartung Fenster, zusammen 176,76 Euro. Im Mietvertrag standen beide nicht, die Zeile für sonstige Betriebskosten war leer. Nach unserem Schreiben strich er die Positionen und erstattete auch zwei aus dem Vorjahr.
- Abrechnungsjahr
- 2024
- Gefordert
- 2.507,17 €
- Nach Zusage des Vermieters
- 2.330,41 €
- Auffälligkeiten
- 3
19. Oktober 2026 · 176,76 € weniger Nachzahlung · 35,25 € Rückforderung für 2023 · zusammen 212,01 €
Ein Mieterpaar zahlt 280 Euro Nebenkosten-Vorauszahlung im Monat. Für 2024 verlangte der Vermieter, ein privater Eigentümer, 2.507,17 Euro nach. Den größten Teil davon machten Heizung und Wasser aus. Die Abrechnung hatte er selbst als Tabelle erstellt, mit 29 Zeilen, aber ohne Gesamtkosten des Hauses und ohne Verteilerschlüssel. Für jede Position stand nur der Anteil der Wohnung da.
Zwei dieser Zeilen gehörten nicht hinein. Das ließ sich ohne einen einzigen Beleg zeigen: Der Mietvertrag reichte.
- 1Wartung Dach 69,40 Euro und Wartung Fenster 107,36 Euro: im Mietvertrag nicht vereinbart
- 2Nachzahlung laut Abrechnung 2.507,17 Euro, ohne die beiden Positionen 2.330,41 Euro
Der Ausgangspunkt
Zwei Wartungen, die es im Vertrag nicht gab
Unter den Positionen 1.18 und 1.19 standen eine Wartung Dach über 69,40 Euro und eine Wartung Fenster über 107,36 Euro. Beides sind keine der Betriebskostenarten, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Solche Kosten darf ein Vermieter nur als sonstige Betriebskosten umlegen, und nur dann, wenn sie im Mietvertrag einzeln vereinbart sind.
Fehler
Sonstige Betriebskosten ohne Vereinbarung umgelegt
176,76 Euro
Der Mietvertrag war ein gängiges Formular. In § 4 zählt er die Betriebskosten einzeln auf, von der Wasserversorgung bis zur Wartung der Gas- und Elektroinstallation, 21 Positionen mit Verteilerschlüssel. Für alles Weitere hat das Formular eine freie Zeile 22. In diesem Vertrag stand dort nur „--“.
Eine Wartung des Dachs taucht in der Liste nicht auf. Unter Nummer 16 ist die Dachrinnenreinigung vereinbart, das ist etwas anderes. Fenster kommen gar nicht vor. Der allgemeine Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht für sonstige Betriebskosten nicht aus, sie müssen mit Namen im Vertrag stehen.
Wartung Dach
69,40 €
Wartung Fenster
107,36 €
Zusammen, nicht vereinbart
176,76 €
Dazu kommt: Bei Dach und Fenstern ist die Grenze zur Instandhaltung schnell erreicht. Was repariert oder erneuert wird, darf ohnehin nicht umgelegt werden. Darauf kam es hier aber nicht mehr an.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 1 BGB; § 2 Nr. 17 BetrKV
Die Tabelle enthielt weder die Gesamtkosten noch den Verteilerschlüssel der beiden Positionen. Für die Korrektur genügt das: Wird eine Position ganz gestrichen, fällt einfach der Anteil der Wohnung weg.
Wie es ausging
Der Vermieter strich beide Positionen, auch für das Vorjahr
Unser Schreiben ging am 28. August 2026 raus. Am 11. Oktober antwortete der Vermieter: Er nimmt die Wartung Dach und die Wartung Fenster aus der Abrechnung 2024 heraus und erstattet sie. Für 2023 zahlt er außerdem die Wartung Dach mit 29,74 Euro und eine Wartung Türen mit 5,51 Euro zurück. Zusammen sind das 212,01 Euro. Danach gefragt hatten wir für 2023 nicht.
Was der Vermieter zugesagt hat
Zugesagt am 11.10.2026. Ob das Geld schon überwiesen ist, wissen wir noch nicht.
Was noch offen ist
Wir hatten in demselben Schreiben weitere Fragen gestellt, die noch nicht geklärt sind. Die Heizkostenabrechnung des Hauses wird nach Angabe des Vermieters gerade von der Verwaltung überprüft. Für Wasser und Hausmeister hat er Einsicht in die Belege angeboten. Und das Warmwasser wird in der Wohnung nicht getrennt von der Fußbodenheizung erfasst. Ob das ein Kürzungsrecht auslöst, hängt an der Technik im Haus. Bei diesen Punkten ist das Ergebnis offen.
Welche Kosten überhaupt umlagefähig sind und welche nur mit Vereinbarung, steht in unserer Übersicht umlagefähige Nebenkosten.
So findest du diesen Fehler in deiner eigenen Abrechnung
Leg die Abrechnung neben deinen Mietvertrag. Für jede Position, die nicht offensichtlich zu den üblichen Kosten gehört (Wasser, Müll, Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Heizung), suchst du im Vertrag die passende Zeile. Wartungen von Dach, Fenstern, Türen, Toren oder Lüftungen sind typische Kandidaten. Steht die Position nicht im Vertrag, gehört sie nicht in die Abrechnung, egal wie klein sie ist.
Was wir dem Mieterpaar empfohlen haben
Die Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen
Die beiden Wartungen waren klar, die übrigen Fragen nicht. Unter Vorbehalt zu zahlen hält die Rückforderung offen und vermeidet Streit um Verzug.
Das vorbereitete Schreiben schicken
Mit dem Hinweis auf § 4 des Mietvertrags und die leere Zeile 22. Dazu die Fragen zu Warmwasser, Heizung, Wasserpreis und Hausmeister, jeweils mit der Bitte um die Belege.
Die Technik in der Wohnung klären
Für die Frage nach dem Warmwasser brauchten wir Fotos: Wird es in der Wohnung selbst erwärmt, oder kommt es fertig aus der zentralen Anlage? Davon hängt ab, ob eine Kürzung möglich ist.
Nicht nur hier
Kein Einzelfall
In einem anderen von uns geprüften Fall steckten Arbeiten an Dachrinne und Fassade in der Hausreinigung. Dort war es Instandhaltung, hier fehlte schon die Vereinbarung. Beides fällt nur auf, wenn man die Positionen einzeln ansieht.
Stehen in deiner Abrechnung Kosten, die du nicht zuordnen kannst?
Lade deine Abrechnung und deinen Mietvertrag hoch. Wir gleichen jede Position mit dem Vertrag ab und sagen dir, was nicht hineingehört.
Geld-zurück-Garantie: Finden wir keine Fehler, bekommst du dein Geld zurück.
