Feuerlöscher, Rauchabzug, Brandschutztüren: Welche Brandschutzkosten Mieter zahlen

Kurz beantwortet

Nur wenn dein Mietvertrag sie ausdrücklich nennt, zahlst du Brandschutzkosten über die Nebenkosten. Für Feuerlöscher, Rauchabzugsanlagen, Brandschutztüren oder Brandmeldeanlagen gibt es in der Betriebskostenverordnung keine eigene Nummer. Sie fallen unter die sonstigen Betriebskosten, und die muss der Vertrag einzeln aufführen. Umlagefähig ist dann die regelmäßige Prüfung und Wartung. Neue Geräte, gemietete Geräte, Reparaturen, Nachrüstungen und Gutachten bleiben immer beim Vermieter.

Die Betriebskostenverordnung nennt 16 Kostenarten mit Namen. Brandschutz ist nicht darunter. Für alles andere gibt es einen Auffangtatbestand:

Betriebskosten im Sinne des § 1 sind Kosten, die laufend entstehen. Für Prüfungen hat der Bundesgerichtshof das ausdrücklich bestätigt:

Im Fall ging es um eine Elektroanlage, die alle vier Jahre geprüft wurde. Der BGH sah auch diese Kosten als laufend an. Für Brandschutzanlagen, die in festen Abständen geprüft werden, gilt dieselbe Überlegung: Die Prüfung ist umlagefähig, wenn sie vereinbart ist.

Für die meisten Kostenarten genügt es, wenn du laut Mietvertrag „die Betriebskosten“ trägst. Bei den sonstigen Betriebskosten ist das anders:

Im Mietvertrag muss also stehen, um welche Kosten es geht. Ausreichend ist etwa: „Sonstige Betriebskosten: Prüfung der Feuerlöscher, Wartung der Rauchabzugsanlage, Prüfung der Brandschutztüren“. Nicht ausreichend sind ein leeres Feld, ein Strich oder nur das Wort „Sonstiges“.

Je nach Größe und Bauart des Hauses gibt es unterschiedliche Anlagen. Die Übersicht zeigt, was bei vereinbarten sonstigen Betriebskosten umlagefähig sein kann und was nicht:

Welche Anlagen ein Haus braucht und wie oft sie geprüft werden, regeln Bauordnungen der Länder, technische Vorschriften und Herstellerangaben. Das ist von Haus zu Haus verschieden. Für deine Abrechnung zählt: Jede Anlage, die dort auftaucht, muss im Vertrag stehen, und es darf nur die Prüfung abgerechnet werden.

In Abrechnungen heißen die Posten selten „Brandschutz“. Häufiger findest du Begriffe wie Sicherheitstechnik, Feuerschutz, Löschgeräte, RWA-Wartung, Wartung Türen oder einfach Wartung. Manchmal stecken sie auch in einer Sammelposition „Sonstige Betriebskosten“. Lass dir dann aufschlüsseln, welche Anlage dahintersteht, und gleiche jede einzelne mit deinem Mietvertrag ab.

Feuerlöscher hängen oft im Treppenhaus, im Keller oder in der Tiefgarage. Sie werden in regelmäßigen Abständen von einer Fachfirma geprüft. Der Deutsche Mieterbund nennt Prüfgebühren für einen Feuerlöscher ausdrücklich als denkbare sonstige Betriebskosten, immer unter der Voraussetzung, dass der Mietvertrag sie regelt.

Auf der Rechnung der Prüffirma stehen häufig mehr Posten als nur die Prüfung. Dann muss getrennt werden:

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt eine Rechnung mit frei gewählten Zahlen für ein Haus mit acht Feuerlöschern:

In der Abrechnung erscheint oft nur die Summe von 323 €. Ohne Rechnung siehst du nicht, dass fast zwei Drittel davon Anschaffung und Nachfüllen sind. Zur Gerätemiete gibt es außerdem eine wichtige Entscheidung für Rauchwarnmelder: Der BGH setzt die Miete den Kosten des Erwerbs gleich, sie ist nicht umlagefähig (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Für gemietete Feuerlöscher liegt dieselbe Wertung nahe.

Eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage, kurz RWA, öffnet im Brandfall ein Fenster oder eine Klappe oben im Treppenhaus, damit der Rauch abziehen kann. Sie besteht aus Steuerzentrale, Antrieben, Auslösetastern und oft einer Notstromversorgung. Damit sie im Ernstfall funktioniert, wird sie regelmäßig gewartet.

Die Wartung ist eine wiederkehrende Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage. Nach dem BGH ist sie als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. In Prüfungen sehen wir häufig, dass Wartung und Reparatur auf einer Rechnung stehen: Ein Antrieb wird getauscht, eine Steuerplatine ersetzt, ein Akku erneuert.

Diese Arbeiten beseitigen Mängel durch Abnutzung und Alterung. Sie sind Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV und gehören nicht in die Abrechnung. Ist die Position im Jahr eines Austauschs deutlich höher als sonst, ist das ein guter Grund, die Rechnung anzufordern.

Brandschutz bringt dem Vermieter oft auch Kosten, die nichts mit laufendem Betrieb zu tun haben. Auch mit bester Vereinbarung im Mietvertrag sind sie nicht umlagefähig:

• Nachrüstung

  Neue Brandschutztüren, eine neue RWA oder eine Brandmeldeanlage nach einer Auflage der Behörde sind bauliche Maßnahmen, keine Betriebskosten.

• Erstprüfung und Abnahme

  Die erste Prüfung einer neu eingebauten Anlage fällt einmal an und ist keine laufende Kostenart.

• Gutachten und Brandschutzkonzept

  Ein Gutachten für eine Behörde, einen Umbau oder eine Nutzungsänderung entsteht nicht regelmäßig.

• Mängelbeseitigung

  Stellt der Prüfer Mängel fest, ist deren Behebung Instandsetzung. Umlagefähig ist nur die Prüfung selbst.

• Kauf und Miete von Geräten

  Feuerlöscher, Melder und Leuchten zu kaufen oder zu mieten ist Anschaffung.

Es gilt der Schlüssel aus dem Mietvertrag, ohne Regelung die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Achte darauf, welche Anlagen zu welchem Gebäudeteil gehören.

Landen die Kosten einer Tiefgarage oder eines Ladens über die Wohnfläche bei allen Mietern, zahlst du für Anlagen mit, die dir nichts nützen. Das ist ein häufiger Fehler in gemischt genutzten Häusern.

• Nicht vereinbart

  Prüfung von Feuerlöschern oder RWA wird umgelegt, obwohl der Mietvertrag diese Kosten nicht einzeln nennt.

• Reparatur in der Wartung

  Neue Antriebe, Akkus, Türschließer oder Ersatzteile stehen auf derselben Rechnung wie die Prüfung.

• Neue Geräte umgelegt

  Feuerlöscher werden ausgetauscht oder nachgekauft, die Kosten laufen als Brandschutz.

• Gerätemiete

  Feuerlöscher oder Melder sind gemietet, die Miete steht als laufende Kosten in der Abrechnung.

• Einmalige Kosten

  Abnahme einer neuen Anlage, Brandschutzgutachten oder Nachrüstung nach einer Auflage.

• Falsch verteilt

  Kosten von Tiefgarage oder Gewerbe landen bei allen Mietern nach Wohnfläche.

1. 1

   Mietvertrag mit der Abrechnung abgleichen

   Notiere jede Brandschutzposition und prüfe, ob sie im Vertrag bei den sonstigen Betriebskosten einzeln genannt ist.

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   Vorjahr vergleichen

   Wartungsverträge sind meist gleichbleibend. Ein Sprung ohne neue Anlage deutet auf eine Reparatur.

3. 3

   Rechnungen und Verträge anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere Austausch, Ersatzteil, Material, neu, Miete, Störung und Notdienst.

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   Zuordnung prüfen

   Gehört die Anlage zu deinem Haus, zur Tiefgarage oder zu einem Laden? Wird entsprechend verteilt?

5. 5

   Doppelungen suchen

   Steht dieselbe Prüfung auch unter Wartung, Hausmeister oder Rauchmelder?

Fehlt die Vereinbarung im Mietvertrag, widersprich der gesamten Brandschutzposition. Steht sie im Vertrag, aber die Rechnung enthält Reparaturen oder neue Geräte, widersprich diesem Teil. Nenne jeweils Betrag und Grund. Den übrigen Teil der Abrechnung kannst du zahlen.

Verweigert der Vermieter die Einsicht in Rechnungen und Verträge, musst du eine Nachzahlung insoweit nicht leisten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).