Dachrinnenreinigung in den Nebenkosten: nur mit Vertrag und nur im Turnus

Kurz beantwortet

Ja, die Dachrinnenreinigung ist umlagefähig, wenn sie regelmäßig nötig ist und dein Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. Die Betriebskostenverordnung führt sie nicht als eigene Kostenart auf. Sie fällt deshalb unter die sonstigen Betriebskosten, und die musst du nur zahlen, wenn sie im Vertrag einzeln vereinbart sind. Umlegbar ist nur die turnusmäßige Reinigung. Wird eine verstopfte Rinne freigemacht, eine Rinne repariert oder ersetzt, trägt das der Vermieter. In Prüfungen sehen wir häufig, dass genau diese Grenze in der Abrechnung verschwimmt.

Die Dachrinnenreinigung hat in der Betriebskostenverordnung keine eigene Nummer. Sie landet deshalb in der Auffangnummer am Ende des Katalogs:

Ob die Dachrinnenreinigung überhaupt Betriebskosten sein kann, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.04.2004 geklärt (VIII ZR 167/03). Eine Vermieterin hatte die Reinigung in die Abrechnung aufgenommen. Das Haus war von Bäumen umgeben, die Rinnen mussten deshalb regelmäßig gereinigt werden. Der BGH stellte zwei Regeln auf, die bis heute gelten.

Erstens: Die Reinigung muss laufend anfallen. Der BGH unterscheidet, ob die Rinne in regelmäßigen Abständen gereinigt werden muss oder ob eine einmalige Maßnahme aus besonderem Anlass vorliegt oder eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt wird. Nur der erste Fall sind Betriebskosten. Die beiden anderen sind Instandsetzung.

Zweitens: Die Kosten müssen vereinbart sein. Der zweite Leitsatz des Urteils lautet:

Im entschiedenen Fall fehlte genau diese Vereinbarung. Die Vermieterin bekam die Dachrinnenreinigung deshalb nicht bezahlt, obwohl die Kosten dem Grunde nach umlegbar gewesen wären. Für dich heißt das: Erst der Mietvertrag entscheidet, ob du überhaupt etwas zahlst. Danach kommt die Frage, ob die Rechnung nur die Reinigung betrifft.

Für die Kostenarten mit eigener Nummer, etwa Grundsteuer oder Müllabfuhr, genügt es, wenn dein Vertrag sagt, dass du „die Betriebskosten“ trägst (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Bei den sonstigen Betriebskosten reicht das nicht. Hier verlangt der BGH, dass sie im Einzelnen benannt werden, damit du erkennen kannst, was auf dich zukommt.

Die Liste steht oft nicht im Vertragstext selbst, sondern in einer Anlage. Viele Formularverträge haben dort eine Zeile „Sonstige Betriebskosten“ mit Platz zum Ausfüllen. Lies diese Zeile genau. Was dort nicht steht, darf über die Nummer 17 nicht abgerechnet werden.

Die Rechnung heißt oft schlicht „Dachrinnenreinigung“. Dahinter kann aber mehr stecken. Entscheidend ist, ob eine laufende Pflege bezahlt wurde oder ob ein Schaden behoben wurde. Die Betriebskostenverordnung nimmt alle Kosten aus, die Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Laubschutzgitter sind eine Anschaffung. Sie fallen nicht laufend an und sind deshalb keine Betriebskosten. Steht auf der Rechnung Material wie Rinnenstücke, Halter oder Dichtmasse, ist das ein klares Zeichen für eine Reparatur. Dann muss der Vermieter diesen Teil herausrechnen, bevor er den Rest verteilt.

Eine feste Zahl schreibt das Gesetz nicht vor. Es kommt auf das Haus an. Stehen große Laubbäume nah am Dach, kann eine Reinigung im Herbst und eine im Frühjahr nötig sein. Ohne Bäume genügt oft ein größerer Abstand.

Auch ein Rhythmus von mehreren Jahren macht die Kosten nicht zu einmaligen Kosten. Das hat der BGH für die Reinigung eines Öltanks entschieden: Ein mehrjähriger Turnus reicht, um wiederkehrende Kosten als laufend anzusehen (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Der Vermieter darf solche Kosten in dem Jahr abrechnen, in dem sie anfallen. In diesem Jahr ist dein Anteil dann höher als sonst.

Eine Grenze setzt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Lässt der Vermieter öfter reinigen, als das Haus es braucht, muss er das begründen können. So ordnest du typische Situationen ein:

Hausmeister. Gehört die Reinigung der Rinnen zu den Aufgaben des Hausmeisters, ist sie mit seiner Vergütung bezahlt. Eine zusätzliche Rechnung einer Fachfirma für dieselbe Arbeit wäre doppelt. Lass dir deshalb den Hausmeistervertrag mit der Leistungsbeschreibung zeigen.

Dachdecker. Dachdeckerbetriebe verbinden die Reinigung gern mit einer Sichtprüfung des Dachs und kleinen Ausbesserungen. Die Ausbesserungen sind Reparatur. Die Prüfung des Dachs ist eine eigene Kostenart, die im Mietvertrag gesondert stehen muss. Über die Vereinbarung „Dachrinnenreinigung“ darf sie nicht mitlaufen.

Reinigungs- oder Gebäudedienst. Hier ist die Rechnung meist klarer. Achte darauf, ob sie nur dein Haus betrifft oder eine ganze Wohnanlage. Bei mehreren Häusern muss die Fläche, auf die verteilt wird, zur Rechnung passen.

Es gilt der Schlüssel aus deinem Mietvertrag. Ohne Regelung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, sofern er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).

Achte auf die Gesamtfläche. Ist sie kleiner als im Vorjahr, obwohl sich am Haus nichts geändert hat, steigt dein Anteil ohne Grund. Gibt es Gewerbe im Haus, muss es mitzahlen und darf nicht einfach herausfallen.

• Nicht vereinbart

  Die Dachrinnenreinigung steht in der Abrechnung, im Mietvertrag aber nicht. Oder die Zeile für sonstige Betriebskosten ist leer.

• Reparatur unter „Reinigung“

  Neue Rinnenstücke, Halter, Abdichtung oder ein Fallrohr stehen auf derselben Rechnung und werden voll umgelegt.

• Verstopfung als Reinigung

  Ein Notfalleinsatz wegen übergelaufener Rinnen wird als Dachrinnenreinigung verbucht, obwohl er Instandsetzung ist.

• Doppelt bezahlt

  Der Hausmeister reinigt die Rinnen im Rahmen seiner Arbeit, und zusätzlich steht eine Firmenrechnung für dieselbe Arbeit in der Abrechnung.

• Dachprüfung mitgerechnet

  Unter „Dachrinnenreinigung“ steckt auch eine Dachinspektion. Die ist eine eigene Kostenart und braucht eine eigene Vereinbarung.

• Falsche Fläche

  Die Rechnung gilt für mehrere Häuser, verteilt wird aber nur auf die Fläche deines Hauses. Dann zahlst du die Rinnen der Nachbarn mit.

1. 1

   Mietvertrag lesen

   Suche in Vertrag und Anlage nach „Dachrinnenreinigung“ unter den sonstigen Betriebskosten. Steht sie nicht da, ist die Position nicht umlagefähig.

2. 2

   Vorjahre vergleichen

   Lege die Abrechnungen der letzten Jahre nebeneinander. Ein Sprung ohne neue Leistung ist ein Hinweis auf eine Reparatur oder eine Rechnung für mehrere Termine.

3. 3

   Rechnung anfordern

   Per Belegeinsicht nach § 556 Abs. 4 BGB. Markiere Material, Austausch, Abdichtung, Notdienst und Einsätze außerhalb des üblichen Termins.

4. 4

   Hausmeistervertrag ansehen

   Steht die Dachrinnenreinigung in seiner Leistungsbeschreibung, darf sie nicht zusätzlich als Firmenrechnung auftauchen.

5. 5

   Fläche und Schlüssel prüfen

   Passt die Gesamtfläche zur Rechnung? Betrifft die Rechnung nur dein Haus oder die ganze Wohnanlage?

Ist die Dachrinnenreinigung nicht vereinbart oder steckt eine Reparatur darin, widersprich schriftlich. Nenne die Position, den Betrag und den Grund. Den unstrittigen Rest der Abrechnung solltest du fristgerecht zahlen. Für deine Einwände hast du Zeit, aber nicht unbegrenzt:

Nach Ablauf dieser Frist kannst du Einwendungen in der Regel nicht mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Willst du erst die Rechnung sehen, verlange Belegeinsicht. Der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Warte mit dem Widerspruch aber nicht bis zum letzten Tag.

Eine kurze Formulierung genügt: „Die Kosten der Dachrinnenreinigung in Höhe von … € sind in meinem Mietvertrag nicht als sonstige Betriebskosten vereinbart. Ich widerspreche dieser Position und bitte um eine korrigierte Abrechnung.“ Geht es um eine Reparatur, schreibst du stattdessen, dass die Rechnung Instandsetzung enthält, und bittest um Herausrechnung.