Fassadenreinigung in der Nebenkostenabrechnung: warum sie meist beim Vermieter bleibt

Kurz beantwortet

Eine Fassadenreinigung musst du als Mieter nur zahlen, wenn sie regelmäßig anfällt und dein Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. Die Betriebskostenverordnung kennt keine Position „Fassadenreinigung“. Zur Gebäudereinigung gehört die Fassade nicht, weil dort nur die gemeinsam genutzten Teile im Haus gemeint sind. Bleibt die Nummer 17 für sonstige Betriebskosten. Die verlangt eine Vereinbarung im Einzelnen und Kosten, die laufend entstehen. Eine Reinigung vor dem Anstrich, nach Jahren der Verschmutzung oder nach einem Schaden erfüllt das nicht.

Viele Vermieter rechnen eine Fassadenreinigung unter „Hausreinigung“ oder „Gebäudereinigung“ ab. Das ist naheliegend, aber falsch. Die Betriebskostenverordnung sagt genau, was zur Gebäudereinigung gehört:

Alle genannten Beispiele sind Räume und Wege, die die Bewohner gemeinsam benutzen. Die Außenwand des Hauses ist keiner davon. Die Fassade wird nicht „genutzt“ wie ein Flur, sie schützt das Gebäude. Ihre Reinigung ist deshalb keine Gebäudereinigung im Sinne der Nummer 9.

Anders sieht es mit Flächen aus, die zu den gemeinsam genutzten Teilen gehören. Die Fenster im Treppenhaus werden üblicherweise mit dem Treppenhaus gereinigt. Auch der Hauseingang zählt als Zugang dazu. Steht in deiner Abrechnung unter Gebäudereinigung ein auffällig hoher Betrag in einem einzelnen Jahr, frag nach, ob eine Fassadenreinigung darin steckt.

Betriebskosten sind nur Kosten, die laufend entstehen. So steht es in der Definition:

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zur Fassadenreinigung gibt es nicht. Seine Maßstäbe aus anderen Fällen lassen sich aber übertragen. Bei der Dachrinnenreinigung hat er unterschieden, ob eine Reinigung in regelmäßigen Abständen nötig ist oder einmalig aus besonderem Anlass erfolgt (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Nur das Erste sind Betriebskosten.

Bei einer Öltankreinigung hat er klargestellt, dass auch ein Rhythmus von mehreren Jahren genügen kann (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Und zur Prüfung von Elektroanlagen hat er Instandsetzung als Maßnahmen gegen Mängel an der Substanz beschrieben, die von regelmäßigen, nicht durch eine Störung ausgelösten Maßnahmen zu unterscheiden sind (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06).

Für die Fassade heißt das: Eine Reinigung im festen Rhythmus, die unabhängig vom Zustand stattfindet, kann laufend sein. Eine Reinigung, weil die Fassade nach Jahren grau oder grün geworden ist, spricht eher für einen besonderen Anlass. Wird sie zusammen mit einem Anstrich gemacht, gehört sie zu dieser Instandhaltung.

Selbst eine regelmäßige Fassadenreinigung ist nur umlegbar, wenn sie im Mietvertrag steht. Für sonstige Betriebskosten verlangt der BGH, dass die im Einzelnen bestimmten Kosten vereinbart sind (VIII ZR 167/03). Ein allgemeiner Hinweis auf die Betriebskostenverordnung genügt nicht.

Was an der Fassade gemacht wird, steht selten in der Abrechnung, sondern in der Rechnung des Malers, Dachdeckers oder Reinigungsdienstes. Kosten, die Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung beseitigen, sind nie Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Dieselbe Grenze gilt am Dach: Wann eine Dachwartung umlagefähig ist und wann sie Reparatur ist, steht im eigenen Ratgeber.

Beschichtungen gegen Algen oder Graffiti sind Anschaffungen mit langer Wirkung. Sie entstehen nicht laufend. Ein Gerüst, das für einen Anstrich steht, gehört zum Anstrich. Wird bei dieser Gelegenheit auch gereinigt, wird die Reinigung nicht zu einer eigenen Betriebskostenposition.

Graffiti ist ein Ärgernis, das in manchen Vierteln immer wieder auftaucht. Ob die Kosten der Entfernung Betriebskosten sein können, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Andere Gerichte haben die Frage unterschiedlich beantwortet.

Klar ist: Eine einmalige Entfernung nach einem Vorfall beseitigt einen Schaden an der Fassade. Das ist keine laufende Pflege, sondern Instandsetzung. Wird eine Hauswand dagegen ständig neu besprüht und lässt der Vermieter sie im festen Rhythmus reinigen, könnte man von laufenden Kosten sprechen. Auch dann gilt: ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag keine Umlage.

Taucht bei dir „Graffitientfernung“ in der Abrechnung auf, prüf zuerst den Vertrag. Steht sie dort nicht unter den sonstigen Betriebskosten, kannst du der Position widersprechen, ohne dich mit der offenen Rechtsfrage befassen zu müssen.

Eine Fassadenreinigung oder ein Fassadenanstrich hat selten eine eigene Zeile. Häufiger wird die Rechnung einer Kostenart zugeschlagen, die es ohnehin gibt: Gebäudereinigung, Hausmeister oder „Sonstiges“. In Prüfungen sehen wir das immer wieder, gerade in Jahren mit größeren Arbeiten am Haus.

In einem unserer Fälle steckten hinter zwei harmlos klingenden Positionen eine Dachrinnenerneuerung und ein Fassadenanstrich. Beides ist Instandhaltung. Erst die Rechnungen aus der Belegeinsicht haben es gezeigt.

Ein guter Hinweis ist der Vergleich mit dem Vorjahr. Gebäudereinigung und Hausmeister kosten in den meisten Häusern jedes Jahr ähnlich viel, weil die Verträge laufen. Springt eine dieser Positionen in einem Jahr deutlich nach oben und sinkt im nächsten wieder, steckt oft ein einmaliger Auftrag dahinter. Genau dann lohnt die Frage nach der Rechnung.

Auch der Zeitpunkt hilft. Wurde im Abrechnungsjahr ein Gerüst gestellt oder die Fassade gestrichen, hast du das als Bewohner meist gesehen. Notiere dir solche Arbeiten. Taucht im selben Jahr eine erhöhte Reinigungsposition auf, liegt der Zusammenhang nahe.

• Unter Gebäudereinigung verbucht

  Die Fassadenreinigung wird der Hausreinigung zugeschlagen, obwohl die Fassade nicht zu den gemeinsam genutzten Gebäudeteilen gehört.

• Nicht vereinbart

  Die Reinigung wird als sonstige Betriebskosten umgelegt, obwohl der Mietvertrag sie nicht einzeln nennt.

• Vorbereitung für den Anstrich

  Die Reinigung ist Teil einer Sanierung, wird aber als eigene Betriebskostenposition abgerechnet.

• Einmalig statt laufend

  Eine Fassade wird nach vielen Jahren einmal gereinigt. Das ist kein Turnus, sondern ein besonderer Anlass.

• Beschichtung mitgerechnet

  Algenschutz, Imprägnierung oder Anti-Graffiti-Beschichtung stehen auf derselben Rechnung und werden voll umgelegt.

• Graffiti nach Vorfall

  Die Entfernung nach einem einzelnen Vandalismusfall wird auf alle Mieter verteilt, obwohl sie Schadensbeseitigung ist.

1. 1

   Abrechnung durchgehen

   Suche nach Fassade, Außenreinigung, Glasreinigung oder Graffiti. Achte auch auf auffällige Sprünge bei Gebäudereinigung, Hausmeister und Sonstiges.

2. 2

   Mietvertrag lesen

   Steht die Fassadenreinigung ausdrücklich unter den sonstigen Betriebskosten? Wenn nicht, ist die Position nicht umlegbar.

3. 3

   Rechnung anfordern

   Per Belegeinsicht nach § 556 Abs. 4 BGB. Achte auf Hinweise wie Vorbereitung, Anstrich, Grundierung, Gerüst oder Beschichtung.

4. 4

   Turnus klären

   Frag, wann die Fassade zuletzt gereinigt wurde und wann wieder. Gibt es keinen festen Rhythmus, spricht das gegen laufende Kosten.

5. 5

   Schriftlich widersprechen

   Nenne Position, Betrag und Grund. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Steht eine Fassadenreinigung in deiner Abrechnung, die nicht vereinbart ist oder nicht laufend anfällt, widersprich schriftlich. Den unstrittigen Rest der Abrechnung solltest du fristgerecht zahlen. Für deinen Widerspruch gilt eine feste Frist:

Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Ist unklar, was genau abgerechnet wurde, verlange zuerst Einsicht in die Rechnungen. Der Vermieter muss sie dir zeigen und darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Ein Satz reicht für den Anfang: „Die Kosten der Fassadenreinigung in Höhe von … € sind weder Gebäudereinigung noch als sonstige Betriebskosten mit mir vereinbart. Ich widerspreche dieser Position.“ War die Reinigung Teil eines Anstrichs, schreibst du, dass es sich um Instandhaltung handelt.