Wartung von Dach und Fenstern in den Nebenkosten: Prüfung ja, Reparatur nie

Nirgends. Die Verordnung nennt Wartung und Prüfung ausdrücklich nur für einzelne Anlagen: Heizung und Warmwasser (Nr. 4 bis 6), Aufzug (Nr. 7), Antenne (Nr. 15) und Waschmaschinen (Nr. 16). Ein Dach ist keine dieser Anlagen, ein Fenster auch nicht. Es bleibt die Auffangnummer:

Der Verweis auf § 1 ist wichtig. Er bedeutet: Auch eine sonstige Betriebskostenart muss laufend entstehen und darf weder Verwaltung noch Instandhaltung sein. Die Nummer 17 ist also kein Sammelbecken für alles, was der Vermieter ausgibt. Sie fängt nur echte Betriebskosten auf, die keinen eigenen Platz im Katalog haben.

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zum Dach gibt es nicht. Er hat aber geklärt, wann eine regelmäßige Prüfung Betriebskosten ist. Im Fall ging es um die Prüfung der Elektroanlagen eines Hauses, die alle vier Jahre stattfand. Der Leitsatz:

Der BGH grenzt dabei klar ab: Instandsetzung und Instandhaltung betreffen Mängel an der Substanz der Immobilie. Betriebskosten sind dagegen regelmäßige Maßnahmen, die nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst sind. Eine Prüfung, die im festen Rhythmus nachsieht, ob alles in Ordnung ist, fällt auf die Seite der Betriebskosten.

Ob sich das auf ein Dach übertragen lässt, ist nicht entschieden. Ein Dach ist keine technische Anlage wie eine Elektroinstallation. Für dich ist die Frage aber oft gar nicht entscheidend. Denn ohne ausdrückliche Vereinbarung ist die Dachwartung so oder so nicht umlegbar. Und mit Vereinbarung bleibt es dabei, dass nur die Prüfung zählt.

Für sonstige Betriebskosten verlangt der BGH, dass die im Einzelnen bestimmten Kosten vereinbart sind (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Du sollst beim Vertragsschluss erkennen können, was auf dich zukommt.

Viele Dachdecker bieten Wartungsverträge an. Darin steckt oft beides: eine Begehung mit Sichtprüfung und kleine Arbeiten wie das Richten verrutschter Ziegel oder das Nachdichten von Anschlüssen. Für die Nebenkosten musst du das trennen. Kosten, die Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung beseitigen, sind nie Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Ist im Wartungsvertrag ein Pauschalbetrag für beides vereinbart, muss der Vermieter den Anteil für Reparaturen herausrechnen. Das ist seine Aufgabe, nicht deine. Kann er den Anteil nicht belegen, ist die ganze Position angreifbar.

Die Wartung von Fenstern taucht in Abrechnungen vor allem in neueren Häusern auf. Gemeint ist meist das Prüfen und Einstellen der Beschläge, das Schmieren beweglicher Teile und die Kontrolle der Dichtungen. Auch hier gilt: Die Betriebskostenverordnung nennt Fenster nicht. Umlegbar ist die Wartung nur als vereinbarte sonstige Betriebskosten.

Wichtig ist, um welche Fenster es geht. Fenster im Treppenhaus oder Rauchabzugsfenster gehören zu den gemeinsamen Teilen des Hauses. Fenster in deiner Wohnung sind Teil deiner Mietsache. Was dort kaputtgeht, muss der Vermieter instand setzen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Neue Dichtungen, Griffe oder Beschläge sind deshalb nie Betriebskosten.

Ein privater Vermieter berechnete in einer Abrechnung eine „Wartung Dach“ und eine „Wartung Fenster“, zusammen 176,76 Euro. Im Mietvertrag standen beide nicht. Die Zeile für sonstige Betriebskosten war leer. Genannt war im Vertrag nur die Dachrinnenreinigung, und die ist etwas anderes.

Nach unserem Schreiben strich der Vermieter beide Positionen. Er erstattete auch die Beträge aus dem Vorjahr, insgesamt 212,01 Euro für zwei Jahre. Für das Vorjahr war er dazu nicht verpflichtet, weil die Einwendungsfrist abgelaufen war. Der Fall zeigt: Es lohnt, den Vertrag Zeile für Zeile mit der Abrechnung abzugleichen.

Für die Dachwartung gibt es keinen eigenen Durchschnittswert des Deutschen Mieterbunds. Einordnen lässt sie sich nur über den Wert für alle sonstigen Betriebskosten zusammen:

So haben wir gerechnet: Durchschnitt des Mieterbunds je m² Wohnfläche und Monat × Wohnfläche × 12. Der Wert ist ein bundesweiter Mittelwert über viele Häuser; je nach Region, Baujahr und Ausstattung liegen einzelne Abrechnungen deutlich darüber oder darunter. Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024.

Die 0,07 € je m² und Monat umfassen alle sonstigen Posten eines Hauses zusammen. Liegt allein deine Dach- und Fensterwartung in dieser Größenordnung, frag nach den Rechnungen. Ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorjahr ohne neuen Wartungsvertrag ist oft ein Hinweis auf Arbeiten, die über eine Prüfung hinausgehen.

Verteilt wird nach dem Schlüssel aus deinem Mietvertrag, ohne Regelung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Kostet die Dachwartung für ein Haus mit 500 m² Wohnfläche 250 € und hast du 50 m², trägst du 10 %, also 25 €. Wird im selben Jahr ein Wartungsvertrag über 900 € abgerechnet, in dem 650 € auf neue Ziegel und Abdichtungen entfallen, darf nur der Prüfanteil von 250 € verteilt werden. Dein Anteil bleibt dann bei 25 € statt 90 €.

Bei Fenstern wird manchmal nach Anzahl der Fenster je Wohnung verteilt. Das geht nur, wenn der Mietvertrag es so vorsieht. Reparaturen an den Fenstern einzelner Wohnungen gehören gar nicht in die Abrechnung, weder als Anteil aller Mieter noch als Betrag für die betroffene Wohnung.

• Nicht vereinbart

  Dachwartung oder Fensterwartung stehen in der Abrechnung, im Mietvertrag aber nicht. Das ist der häufigste und einfachste Fehler.

• Über die Dachrinne mitgerechnet

  Im Vertrag steht nur die Dachrinnenreinigung. Der Vermieter rechnet die Dachwartung unter derselben Position ab.

• Reparatur im Wartungsvertrag

  Der Dachdecker hat Ziegel gerichtet oder Anschlüsse abgedichtet. Die Rechnung wird trotzdem voll umgelegt.

• Begutachtung nach Schaden

  Nach einem Sturm oder Wassereintritt wird das Dach untersucht. Das ist keine regelmäßige Prüfung, sondern Instandsetzung.

• Fensterteile umgelegt

  Neue Dichtungen, Griffe oder Beschläge in den Wohnungen werden als „Fensterwartung“ auf alle Mieter verteilt.

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   Anlage zum Mietvertrag lesen

   Suche die Zeile für sonstige Betriebskosten. Steht dort Dachwartung oder Fensterwartung ausdrücklich? Wenn nicht, ist die Position nicht umlagefähig.

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   Abrechnung mit dem Vertrag abgleichen

   Notiere jede Wartungsposition und hake sie gegen den Vertrag ab. Achte darauf, dass keine Position unter einem vereinbarten Begriff mitläuft.

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   Wartungsvertrag und Rechnung anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere Material, Austausch, Abdichtung und Arbeiten nach einem Schaden.

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   Vorjahre vergleichen

   Ein Wartungsvertrag kostet meist jedes Jahr ähnlich viel. Ein Sprung deutet auf zusätzliche Arbeiten.

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   Verteilung prüfen

   Ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Passt die Gesamtfläche zur Rechnung?

Fehlt die Vereinbarung, widersprich der Position schriftlich. Steckt eine Reparatur darin, verlange, dass der Vermieter diesen Anteil herausrechnet. Den unstrittigen Rest der Abrechnung solltest du fristgerecht zahlen. Für deinen Widerspruch gilt:

Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Ein kurzer Text genügt: „Die Positionen Wartung Dach und Wartung Fenster in Höhe von … € sind in meinem Mietvertrag nicht als sonstige Betriebskosten vereinbart. Ich widerspreche ihnen und bitte um eine korrigierte Abrechnung.“

Hast du die Abrechnung schon bezahlt, ist das kein Problem, solange die Frist läuft. Der Widerspruch wirkt trotzdem, und der Vermieter muss den zu viel gezahlten Betrag erstatten.