Concierge, Pförtner, Wachdienst: Wann Mieter die Kosten tragen

Im Fall ging es um ein Berliner Wohnhaus mit 239 Wohnungen. Die Vermieterin hatte einen Concierge-Dienst eingeführt und die Kosten umgelegt. Sie begründete das mit der Größe des Hauses, der Sicherheitslage in der Stadt und dem Sicherheitsbedürfnis älterer Mieter. Das Landgericht hielt die Kosten für nicht umlagefähig. Der Bundesgerichtshof bestätigte das (Beschluss vom 05.04.2005, VIII ZR 78/04).

Die Begründung ist für dich wichtig. Ob ein Concierge umlagefähig ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Anders als bei einem gewöhnlichen Hausmeister werde nicht vertreten, dass Pförtnerkosten ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit erstattungsfähig sind. In Betracht kommen etwa die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung oder ein gesteigertes Sicherheitsbedürfnis wegen einer konkreten Gefährdungslage.

Allgemeine und abstrakte Angaben reichten dem Gericht nicht. Die Vermieterin hätte konkret darlegen müssen, welche Gefahr bei Einführung des Dienstes bestand.

Zusätzlich zur Notwendigkeit braucht es eine Vereinbarung. Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). „Sonstige Betriebskosten“ allein deckt einen Concierge nicht.

Führt der Vermieter den Dienst erst während deines Mietverhältnisses ein, kommt es zusätzlich darauf an, ob dein Vertrag neue Betriebskosten überhaupt zulässt. Frag in diesem Fall nach der Grundlage.

In vielen Häusern macht der Concierge mehr als Türdienst. Für die Abrechnung zählt, welche Arbeit er tatsächlich leistet. Der Vermieter muss das aufteilen.

Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten. Erledigt der Concierge für den Vermieter Verwaltungsarbeit, muss dieser Anteil heraus, auch wenn der Dienst sonst umlagefähig wäre.

Für einen Wachdienst, der nachts Streife geht oder die Tiefgarage kontrolliert, gilt derselbe Maßstab wie für den Pförtner. Er ist keine Betriebskostenart der Verordnung, braucht also eine Vereinbarung, und er muss vor Ort konkret notwendig sein. Eine Einbruchserie in der Tiefgarage kann ein solcher Grund sein, ein allgemeines Unbehagen nicht.

Auch für Wachdienste gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Eine Streife rund um die Uhr für ein Haus mit 30 Wohnungen steht selten in einem vernünftigen Verhältnis zum Anlass.

Ein Concierge ist teuer, weil er Personal ist. Schon eine halbe Stelle kostet mehr als viele andere Positionen zusammen. Einen Durchschnittswert für Concierge-Kosten gibt es nicht. Zum Vergleich der Wert des Mieterbunds für alle sonstigen Betriebskosten:

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Ein Concierge-Dienst kostet 54.000 Euro im Jahr, das Haus hat 120 Wohnungen mit 8.400 m². Bei 70 m² zahlst du 450 Euro im Jahr, 37,50 Euro im Monat. Fällt die Position weg, weil die Notwendigkeit nicht belegt ist, ist das einer der größten Hebel in der ganzen Abrechnung.

Fehlen Vereinbarung oder Notwendigkeit, widersprich der Position schriftlich und innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Weil es um einen großen Betrag geht, lohnt es sich, Nachbarn einzubeziehen. Je mehr Mieter widersprechen, desto eher prüft der Vermieter den Dienst grundsätzlich.