Prüfwissen Kostenarten
Videoüberwachung in den Nebenkosten: Was der Vermieter umlegen darf
Kameras im Eingang, in der Tiefgarage oder am Müllplatz werden häufiger. Kaufen und installieren muss sie der Vermieter auf eigene Kosten. Laufende Kosten wie Wartung oder Speicher darf er höchstens als vereinbarte sonstige Betriebskosten umlegen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs dazu gibt es nicht.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 30.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Videoüberwachung ist keine Kostenart der Betriebskostenverordnung. Laufende Kosten sind höchstens als sonstige Betriebskosten mit Vereinbarung umlagefähig (§ 2 Nr. 17 BetrKV).
- Kauf, Installation und Austausch der Kameras zahlt immer der Vermieter.
- Höchstrichterlich ist die Umlage nicht entschieden. Für Concierge-Dienste verlangt der BGH eine konkrete Notwendigkeit vor Ort. Das spricht dafür, bei Kameras ähnlich streng zu sein.
- Eine Überwachung, die gegen den Datenschutz verstößt, sollte erst recht nicht auf deine Kosten laufen.
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Inhalt
- 1. Kurz beantwortet: Ist Videoüberwachung umlagefähig?
- 2. Was die Betriebskostenverordnung dazu sagt
- 3. Anschaffung, Betrieb, Reparatur
- 4. Muss die Überwachung nötig sein?
- 5. Datenschutz: warum er auch bei den Kosten zählt
- 6. Typische Fehler bei Kamerakosten
- 7. So prüfst du die Position
- 8. Was du tun kannst
- 9. Häufige Fragen
Kurz beantwortet: Ist Videoüberwachung umlagefähig?
Höchstens die laufenden Kosten, und nur, wenn dein Mietvertrag sie ausdrücklich als sonstige Betriebskosten nennt. Die Betriebskostenverordnung kennt keine Videoüberwachung. Bleibt die Nummer 17 für sonstige Betriebskosten, die eine Vereinbarung im Einzelnen verlangt. Die Kameras selbst sind Anschaffung und nie umlagefähig. Ob laufende Kosten in die Abrechnung dürfen, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Steht die Überwachung nicht in deinem Vertrag, ist die Antwort aber einfach: nein.
| Posten | Umlagefähig? |
|---|---|
| Kauf und Installation der Kameras | Nein, Anschaffung |
| Miete oder Leasing der Anlage | Eher nein, ersetzt den Kauf |
| Wartung, Strom, Speicher im laufenden Betrieb | Nur wenn vereinbart, Rechtslage offen |
| Reparatur oder Austausch defekter Kameras | Nein, Instandsetzung |
| Auswertung von Aufnahmen nach einem Vorfall | Nein, kein laufender Betrieb |
Ob Sicherheitskosten wie Kameras in deinem Vertrag stehen und ob darin Anschaffungen stecken, lässt sich mit Vertrag und Rechnung schnell klären. Wie die Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung bei nebify abläuft und was du dafür brauchst, erklären wir Schritt für Schritt.
Was die Betriebskostenverordnung dazu sagt
Nichts Ausdrückliches. Videoüberwachung steht in keiner der Nummern 1 bis 16. Für sie bleibt die Auffangnummer 17, die nur echte Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV erfasst: Kosten, die laufend entstehen und weder Verwaltung noch Instandhaltung sind.
Außerdem muss die Kostenart im Mietvertrag einzeln genannt sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Steht dort nur „sonstige Betriebskosten“, ist eine Videoüberwachung nicht vereinbart.
Anschaffung, Betrieb, Reparatur
Laufend (höchstens mit Vereinbarung)
- Regelmäßige Wartung der Anlage
- Betriebsstrom, soweit nicht im Allgemeinstrom
- Laufende Kosten für Speicherung im üblichen Umfang
Zahlt der Vermieter
- Kauf und Montage von Kameras und Rekorder
- Miete oder Leasing der Anlage
- Austausch defekter Kameras
- Planung, Datenschutzberatung bei Einführung
Zur Miete einer Anlage gibt es eine passende Parallele: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Miete von Rauchwarnmeldern den Anschaffungskosten gleichsteht und keine Betriebskostenart ist (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Für gemietete Kameras liegt derselbe Gedanke nahe: Der Vermieter kann sich durch Mieten statt Kaufen keine Umlage verschaffen.
Wartung oder Leasingrate?
Hinter „Videoüberwachung“ steckt oft ein Vertrag, der Kauf und Betrieb mischt. Wir prüfen die Unterlagen mit dir und trennen, was nicht in deine Abrechnung gehört.
Muss die Überwachung nötig sein?
Für Concierge- und Pförtnerdienste hat der Bundesgerichtshof eine konkrete praktische Notwendigkeit vor Ort verlangt. Größe des Hauses und ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis reichten nicht (Beschluss vom 05.04.2005, VIII ZR 78/04). Kameras dienen demselben Zweck wie ein Pförtner: der Sicherheit. Unsere Einschätzung ist deshalb, dass Gerichte bei laufenden Kamerakosten ähnlich streng prüfen werden.
Hinzu kommt das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Eine Vollüberwachung aller Flure eines kleinen Hauses ohne Anlass steht selten in einem vernünftigen Verhältnis zu den Kosten.
Datenschutz: warum er auch bei den Kosten zählt
Eine Kamera im Treppenhaus erfasst jeden, der kommt und geht. Das ist ein Eingriff in die Privatsphäre aller Bewohner und Besucher. Zulässig ist er nur mit einer Rechtsgrundlage nach der Datenschutz-Grundverordnung, in der Praxis meist mit einem berechtigten Interesse, etwa nach wiederholter Sachbeschädigung (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO). Hinweisschilder müssen die Überwachung erkennbar machen (Art. 13 DSGVO).
Für die Abrechnung folgt daraus: Eine Überwachung, die gar nicht zulässig ist, gehört nicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses. Ihre Kosten sollte der Vermieter nicht auf dich abwälzen können.
Fühlst du dich durch eine Kamera in deinem Wohnbereich beobachtet, ist das zuerst eine Frage an den Vermieter und gegebenenfalls an die Datenschutzaufsicht deines Landes. Die Nebenkostenfrage kommt erst danach.
Typische Fehler bei Kamerakosten
Nicht vereinbart
Die Kameras wurden nachträglich eingebaut, im Mietvertrag steht davon nichts.
Anschaffung in Raten
Ein Miet- oder Leasingvertrag für die Anlage läuft als „Betrieb Videoüberwachung“.
Austausch als Wartung
Eine neue Kamera nach einem Defekt steht unter Wartung.
Unter Hausmeister versteckt
Das Sichten der Aufnahmen läuft über die Hauswartkosten. Das ist keine Hauswarttätigkeit.
So prüfst du die Position
- 1
Mietvertrag lesen
Steht die Videoüberwachung ausdrücklich unter den sonstigen Betriebskosten? Wenn nicht, ist die Position nicht umlagefähig.
- 2
Rechnungen und Verträge anfordern
Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Achte auf Kauf, Miete, Leasing und Austausch.
- 3
Anlass erfragen
Frag schriftlich, warum die Überwachung nötig ist und seit wann es sie gibt.
- 4
Hinweisschilder prüfen
Fehlen sie, ist schon die Überwachung selbst fragwürdig.
Was du tun kannst
Widersprich der Position schriftlich, wenn sie nicht vereinbart ist oder Anschaffungen enthält. Du hast dafür zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Weil die Rechtslage bei vereinbarten Kosten offen ist, lohnt sich hier eine Prüfung, bevor du stillschweigend zahlst.
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Häufige Fragen zur Videoüberwachung
Ist Videoüberwachung in den Nebenkosten umlagefähig?
Muss ich die Anschaffung der Kameras mitzahlen?
Darf mein Vermieter das Treppenhaus überhaupt filmen?
Was ist, wenn die Videoüberwachung nicht im Mietvertrag steht?
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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