Rohrreinigung als Nebenkosten: Verstopfung, Vorsorge und Steuerabzug

Kurz beantwortet

Nein, die Kosten einer Rohrreinigung wegen Verstopfung darf der Vermieter nicht als Nebenkosten umlegen. Eine Verstopfung ist ein Mangel, ihre Beseitigung ist Instandsetzung. Die zahlt der Vermieter, es sei denn, ein bestimmter Mieter hat sie schuldhaft verursacht. Dann kann der Vermieter von diesem Mieter Schadensersatz verlangen, aber nicht über die Betriebskostenabrechnung von allen. Umlegbar sind nur echte laufende Kosten der Entwässerung, etwa die Gebühren, der Betrieb einer Hebeanlage oder die Leerung einer eigenen Klärgrube.

Die Betriebskostenverordnung regelt die Entwässerung in einer eigenen Nummer. Eine Rohrreinigung ist dort nicht genannt:

Umlegbar sind also Gebühren und der Betrieb von Anlagen. Die Reparatur der Leitungen gehört nicht dazu. Die Verordnung nimmt solche Kosten ausdrücklich aus:

Der Bundesgerichtshof hat diese Grenze für die Dachrinne gezogen: Die regelmäßige Reinigung kann Betriebskosten sein, die Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung nicht (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Für Abwasserrohre gilt derselbe Gedanke. Eine verstopfte Leitung ist ein Mangel, und ihn zu beheben ist Instandsetzung.

Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Dazu gehören funktionierende Abflüsse. Für Abnutzung durch normalen Gebrauch haftest du nicht:

Will der Vermieter dir die Kosten in Rechnung stellen, muss er beweisen, dass du die Verstopfung verursacht und verschuldet hast. Ein Rohrreinigungsprotokoll mit Fotos von Fett oder Feuchttüchern kann ein Indiz sein. Liegt die Verstopfung in einer Leitung, die mehrere Wohnungen nutzen, wird dieser Nachweis schwierig.

Manche Vermieter lassen die Leitungen regelmäßig spülen, um Verstopfungen zu vermeiden, und legen die Kosten um. Ob das geht, hängt davon ab, ob die Reinigung laufend anfällt. Betriebskosten sind nur Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV).

Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat 2021 einen Fall entschieden, in dem ein Vermieter Wasserrohre ohne konkreten Anlass reinigen ließ. Das Gericht sah keine laufenden Kosten, weil eine solche Reinigung nur in großen Abständen nötig sei, und hielt die Umlage auch mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot für unvereinbar (Urteil vom 21.05.2021, 202 C 181/20). Die Mieter mussten nicht zahlen.

Das ist die Entscheidung eines Amtsgerichts, kein Grundsatzurteil. Sie passt aber zu den Maßstäben des BGH: Laufend sind Kosten, die wegen der Beschaffenheit der Anlage im festen Rhythmus anfallen. Gibt es eine solche technische Notwendigkeit, etwa bei einer Hebeanlage oder einem Fettabscheider, kann es anders aussehen. Ohne sie ist die vorbeugende Spülung eher vorbeugende Instandhaltung.

Viele Rohrreinigungen landen in der Abrechnung unter „Entwässerung“ oder „Kanal“. Was dort wirklich hingehört:

Die Leerung einer eigenen Klär- oder Sickergrube zählt auch der Deutsche Mieterbund zu den Entwässerungskosten. Sie fällt wiederkehrend an und ist Betrieb der Anlage, keine Reparatur. Wichtig: Eine Pumpe im Keller zu warten ist Betrieb, sie nach einem Defekt zu ersetzen ist Instandsetzung.

Haftungsklausel für alle Mieter. Manche Verträge sagen, dass alle Mieter eines Hauses die Kosten einer Verstopfung anteilig tragen, wenn der Verursacher nicht feststeht. Das OLG Hamm hat eine solche Formularklausel für unwirksam gehalten, weil sie eine Haftung ohne Verschulden oder Verursachung begründet (Rechtsentscheid vom 19.05.1982, 4 RE Miet 10/81).

Kleinreparaturklausel. Sie erlaubt dem Vermieter, dir kleine Reparaturen an Teilen in Rechnung zu stellen, die häufig deinem Zugriff ausgesetzt sind. Der BGH verlangt dafür eine gegenständliche Beschränkung und eine Höchstgrenze für das Jahr (Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Ob ein Siphon oder Abfluss darunter fällt, hängt vom Wortlaut ab. Mit der Nebenkostenabrechnung hat das nichts zu tun.

Sonstige Betriebskosten. Steht eine „regelmäßige Rohrreinigung“ als sonstige Betriebskosten im Vertrag, ist sie vereinbart. Das macht eine Reinigung wegen Verstopfung aber nicht umlagefähig. Und auch die vorbeugende Reinigung muss tatsächlich laufend und wirtschaftlich sein.

Die Rohrreinigung ist eine Handwerkerleistung. Das Bundesfinanzministerium führt die Abflussrohrreinigung in seiner Liste ausdrücklich als begünstigt. Die Grundlage:

Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nicht das Material (§ 35a Abs. 5 S. 2 EStG). Du brauchst eine Rechnung, und die Zahlung muss auf das Konto des Handwerkers gegangen sein (§ 35a Abs. 5 S. 3 EStG). Die Leistung muss in deinem Haushalt erbracht werden (§ 35a Abs. 4 S. 1 EStG). Reinigung außerhalb des Grundstücks, etwa am öffentlichen Kanal, zählt nach dem BMF-Schreiben nicht.

Zwei Fälle sind zu unterscheiden. Hast du den Rohrreiniger selbst beauftragt und bezahlt, setzt du deine Rechnung an. Steht eine Rohrreinigung zu Recht in deiner Nebenkostenabrechnung, etwa als vereinbarte laufende Reinigung, setzt du deinen Anteil an den Arbeitskosten an. Gehört sie gar nicht in die Abrechnung, solltest du sie nicht zahlen, statt sie abzusetzen.

• Verstopfung als Entwässerung

  Der Einsatz des Rohrreinigers nach einem Rückstau wird unter Entwässerung oder Kanal verbucht und auf alle verteilt.

• Unter Hausmeister versteckt

  Der Hausmeister hat einen Abfluss freigemacht. Die Zeit läuft über seine Rechnung mit, obwohl sie Instandsetzung ist.

• Unbekannter Verursacher, alle zahlen

  Weil niemand die Verstopfung zugibt, verteilt der Vermieter die Kosten auf alle Mieter. Das ist nicht zulässig.

• Vorbeugende Spülung ohne Bedarf

  Die Leitungen werden ohne Anlass gespült und die Kosten umgelegt, oft ohne Vereinbarung im Mietvertrag.

• Kamerabefahrung umgelegt

  Die Suche nach der Ursache eines Schadens wird als laufende Kosten abgerechnet.

• Pumpentausch als Betrieb

  Eine defekte Hebeanlage wird ersetzt und der Austausch unter Entwässerung umgelegt.

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   Vorjahr vergleichen

   Die Gebühren für Entwässerung ändern sich meist nur mit Verbrauch und Gebührensatz. Ein Sprung ohne neuen Gebührenbescheid ist verdächtig.

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   Rechnungen anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Suche nach Rohrreinigung, Spülung, Verstopfung, Notdienst, Kamera und Pumpe.

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   Anlass klären

   Gab es im Abrechnungsjahr einen Rückstau oder Wasserschaden im Haus? Dann gehört der Einsatz nicht in die Nebenkosten.

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   Mietvertrag lesen

   Steht eine regelmäßige Rohrreinigung unter sonstigen Betriebskosten? Wenn nicht, ist auch die vorbeugende Reinigung nicht vereinbart.

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   Hausmeisterrechnung ansehen

   Stehen dort Einsätze an Abflüssen, ist das Reparatur und muss herausgerechnet werden.

Steht eine Rohrreinigung in deiner Abrechnung, widersprich schriftlich und nenne Betrag und Grund. Den unstrittigen Rest solltest du fristgerecht zahlen. Für deinen Widerspruch gilt eine feste Frist:

Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Eine kurze Formulierung genügt: „Die in der Position Entwässerung enthaltene Rohrreinigung vom … in Höhe von … € betrifft die Beseitigung einer Verstopfung. Das ist Instandsetzung und keine Betriebskostenposition. Ich widerspreche insoweit.“

Schickt dir der Vermieter eine eigene Rechnung für eine Verstopfung, die du verursacht haben sollst, verlange einen Nachweis. Ein Protokoll mit Befund und Fotos ist das Mindeste. Ohne Beweis musst du nicht zahlen.