Lüftungsanlage in den Nebenkosten: Wartung, Filter und Strom

Die Betriebskostenverordnung nennt Wartung ausdrücklich nur bei Heizung, Warmwasser, Aufzug, Antenne und Waschmaschinen. Eine Lüftungsanlage ist nicht dabei. Ihre Wartung kann deshalb nur unter die sonstigen Betriebskosten fallen.

Sonstige Betriebskosten muss der Vermieter im Einzelnen vereinbaren (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Eine Zeile wie „Wartung der Lüftungsanlage“ oder „Wartung Wohnraumlüftung“ in der Liste zum Mietvertrag reicht. Eine Sammelformulierung wie „Wartung technischer Anlagen“ ist dagegen zweifelhaft, weil nicht erkennbar ist, welche Anlagen gemeint sind.

Ist die Wartung vereinbart, ist sie auch sachlich in Ordnung. Der Bundesgerichtshof hat regelmäßige Prüfungen technischer Anlagen, die keinen Mangel beseitigen, als Betriebskosten eingeordnet (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06).

Filter sind ein Sonderfall. Sie verschleißen planmäßig und werden im festen Abstand getauscht. Das spricht dafür, sie als Teil der Wartung zu sehen. Ein neuer Ventilator verschleißt dagegen nicht planmäßig, er geht kaputt. Sein Austausch ist Instandsetzung.

Viele Anlagen haben in jeder Wohnung ein eigenes Gerät oder eigene Filter, etwa in Bad und Küche. Wer sie wechselt, regelt der Mietvertrag. Steht dort nichts, ist es Aufgabe des Vermieters. Er darf die Kosten dann als Wartung umlegen, wenn die Lüftungswartung vereinbart ist.

Verpflichtet dich der Vertrag, die Filter selbst zu wechseln, kaufst du sie selbst. Dann darf der Vermieter für dieselben Filter nicht zusätzlich etwas in der Abrechnung ansetzen.

Einen eigenen Durchschnitt für Lüftungsanlagen weist der Deutsche Mieterbund nicht aus. Zur Einordnung bleibt der Wert für alle sonstigen Betriebskosten:

Bei Häusern mit zentraler Lüftung liegt allein dieser Posten oft über dem Durchschnitt aller sonstigen Kosten. Das ist nicht automatisch falsch, weil viele Häuser gar keine Lüftung haben. Achte vor allem auf Sprünge: Ein Wartungsvertrag kostet jedes Jahr ähnlich viel. Steigt die Position stark, steckt oft eine Reparatur darin.

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Wartung und Filter für ein Haus mit 16 Wohnungen kosten 2.400 Euro im Jahr. Bei 1.120 m² und 70 m² Wohnfläche zahlst du 6,25 %, also 150 Euro. Ist im selben Jahr ein Zentralgerät für 3.200 Euro mitverbucht, wären es 350 Euro.

Widersprich der Position schriftlich, wenn sie nicht vereinbart ist oder Reparaturen enthält. Du hast dafür zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Den unstrittigen Rest der Abrechnung zahlst du.