Mieterrechte Vermieterwechsel
Haus verkauft: Wer macht jetzt die Nebenkostenabrechnung?
Ein Verkauf ändert nichts an deinem Mietvertrag, wohl aber daran, wer dir gegenübersteht. Bei der Nebenkostenabrechnung kommt es auf zwei Daten an: den Tag der Eintragung im Grundbuch und das Ende des Abrechnungszeitraums.
Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 04.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Käufer wird mit der Eintragung im Grundbuch dein Vermieter und tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB).
- Für Abrechnungszeiträume, die vor der Eintragung abgelaufen sind, rechnet der alte Vermieter ab und zahlt auch dein Guthaben (BGH, VIII ZR 168/03).
- Für den Zeitraum, der beim Wechsel noch läuft, rechnet in der Regel der neue Eigentümer ab, und zwar über das ganze Jahr.
- Vorauszahlungen, die du an den alten Vermieter gezahlt hast, bevor du vom Verkauf wusstest, zählen auch gegenüber dem Käufer (§ 566c BGB).
- Die Kaution geht auf den Käufer über. Zahlt er sie nicht zurück, haftet der alte Vermieter weiter (§ 566a BGB).
Inhalt
Kurz beantwortet
Für abgelaufene Jahre rechnet der alte Vermieter ab, für das laufende Jahr der neue. Maßgeblich ist, wer Vermieter ist, wenn die Abrechnung fällig wird. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Nachzahlung und Guthaben erst mit der Abrechnung fällig werden und dass der bisherige Vermieter über alle Zeiträume abrechnen muss, die beim Eigentumswechsel schon abgelaufen waren. Ein Beispiel: Das Abrechnungsjahr ist das Kalenderjahr, der Käufer wird im Mai 2026 eingetragen. Dann schuldet dir der Verkäufer die Abrechnung 2025, der Käufer die Abrechnung 2026.
Wann der Käufer dein Vermieter wird
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ steht in § 566 BGB. Dein Mietvertrag bleibt mit allen Vereinbarungen bestehen, auch mit der Klausel, welche Betriebskosten du trägst und welche Vorauszahlungen du leistest.
„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
„Während der Dauer seines Eigentums“ beginnt mit der Eintragung im Grundbuch, denn erst damit geht das Eigentum an einem Grundstück über (§ 873 BGB). Zwischen Notartermin und Eintragung vergehen oft Wochen oder Monate. Was im Kaufvertrag über den „Übergang von Nutzen und Lasten“ steht, regelt nur das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Dir gegenüber zählt das Grundbuch.
Teilt dir der alte Vermieter mit, er habe verkauft, muss er diese Mitteilung bei der Miete gegen sich gelten lassen, auch wenn der Verkauf noch nicht wirksam ist (§ 566e Abs. 1 BGB). Zahlst du nach so einer Mitteilung an den genannten Käufer, bist du also geschützt.
Wer die Nebenkostenabrechnung nach dem Verkauf macht
Zeitraum vor dem Wechsel abgelaufen
Der alte Vermieter rechnet ab, fordert eine Nachzahlung und erstattet ein Guthaben. Das gilt auch, wenn er die Abrechnung erst nach der Eintragung des Käufers verschickt.
Zeitraum läuft beim Wechsel noch
In der Regel rechnet der neue Eigentümer über den ganzen Zeitraum ab, weil die Abrechnung erst in seiner Eigentumszeit fällig wird. Zwei getrennte Abrechnungen für dasselbe Jahr sind dann in der Regel nicht nötig.
Die Grundlage ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.12.2003 (VIII ZR 168/03). Sein Leitsatz lautet:
„Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten ebenso wie der Anspruch des Mieters auf Erstattung etwaiger Überzahlungen wird mit der Erteilung der Abrechnung fällig.“
Daraus folgt: Wer beim Wechsel schon hätte abrechnen müssen, bleibt dabei. Der Käufer übernimmt nur, was in seiner Zeit entsteht oder fällig wird. Für dich gelten die üblichen Fristen weiter. Der zuständige Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst kann er keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Guthaben steht dir trotzdem zu.
Nachzahlung, Guthaben und Vorauszahlungen beim Vermieterwechsel
Nachzahlung
Zahl an den, der die Abrechnung erstellt hat und für diesen Zeitraum zuständig ist. Prüf vorher, ob Name und Bankverbindung zu dem passen, was dir zum Verkauf mitgeteilt wurde.
Guthaben
Für abgelaufene Zeiträume schuldet es der alte Vermieter, auch wenn er die Wohnung nicht mehr besitzt. Verrechne es nicht ohne Weiteres mit der Miete an den neuen Eigentümer, denn der schuldet dir dieses Guthaben nicht.
Vorauszahlungen im laufenden Jahr
Was du an den alten Vermieter gezahlt hast, bevor du vom Verkauf wusstest, wirkt auch gegenüber dem Käufer (§ 566c BGB). Er muss diese Zahlungen in seiner Abrechnung anrechnen. Wie Verkäufer und Käufer das Geld untereinander verteilen, ist ihre Sache.
Ab wann an den Käufer zahlen
Ab dem Monat nach deiner Kenntnis vom Eigentumsübergang. Erfährst du nach dem 15. eines Monats davon, darfst du für den Folgemonat noch an den alten Vermieter zahlen (§ 566c S. 2 BGB).
Hebe alle Kontoauszüge mit Miet- und Vorauszahlungen aus dem Jahr des Verkaufs auf. Fehlen in der Abrechnung des Käufers Monate, die du noch an den Verkäufer gezahlt hast, ist das ein typischer Fehler. Falsch angerechnete Vorauszahlungen fallen bei Prüfungen häufig auf, beim Eigentümerwechsel besonders leicht, weil zwei Vermieter beteiligt sind und jeder nur seine eigenen Zahlungseingänge kennt.
Kaution beim Hausverkauf
„Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.“
Ziehst du später aus, verlangst du die Kaution vom neuen Eigentümer zurück, auch wenn der Verkäufer sie nie weitergegeben hat. Behält er einen Teil für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung zurück, gelten die üblichen Regeln wie bei jedem Auszug. Klappt die Rückzahlung nicht, kannst du dich zusätzlich an den alten Vermieter halten.
So gehst du nach dem Verkauf vor
- 1
Datum klären
Frag schriftlich nach, wann der Käufer im Grundbuch eingetragen wurde. Solange dir niemand den Eigentumsübergang mitteilt, zahlst du weiter an den alten Vermieter.
- 2
Zeiträume zuordnen
Leg fest, welche Abrechnungsjahre beim Wechsel abgelaufen waren (alter Vermieter) und welches lief (neuer Eigentümer).
- 3
Abrechnung einfordern
Fehlt eine Abrechnung, fordere sie beim zuständigen Vermieter an. Für Guthaben aus Altjahren ist das der Verkäufer.
- 4
Abrechnung prüfen
Achte besonders auf die Vorauszahlungen: Alle Monate müssen angerechnet sein, auch die an den Verkäufer gezahlten. Einwände musst du binnen zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
- 5
Belege beim Richtigen anfordern
Belegeinsicht schuldet derjenige, der abgerechnet hat. Der Käufer hat Rechnungen aus der Zeit vor dem Kauf oft nicht, muss sie für seine Abrechnung aber beschaffen.
Formulierungsbeispiel: Abrechnung beim alten Vermieter anfordern
Betreff: Betriebskostenabrechnung [Jahr] für die Wohnung [Adresse]
Sehr geehrte Damen und Herren, Sie haben das Haus verkauft, der neue Eigentümer ist nach meinem Kenntnisstand seit [Datum] im Grundbuch eingetragen. Der Abrechnungszeitraum [Jahr] war zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen. Für diesen Zeitraum sind Sie zur Abrechnung über meine Vorauszahlungen verpflichtet und schulden mir ein etwaiges Guthaben (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03). Bitte übersenden Sie mir die Abrechnung bis zum [Datum].
Mit freundlichen Grüßen, [Name]
Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Prüfe vorher, welche Daten in deinem Fall gelten.
Kommt keine Antwort, findest du die nächsten Schritte im Ratgeber Vermieter reagiert nicht. Zum Widerspruch gegen eine fehlerhafte Abrechnung: Widerspruch einlegen.
Kein freiwilliger Verkauf?
Steht das Haus unter Zwangsverwaltung, wurde es zwangsversteigert oder ist der Vermieter insolvent, gelten Besonderheiten. Lies dazu Nebenkostenabrechnung bei Zwangsverwaltung und Insolvenz des Vermieters.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung nach dem Hausverkauf
Wer macht die Nebenkostenabrechnung, wenn das Haus verkauft wurde?
Ab wann ist der Käufer mein Vermieter?
An wen zahle ich die Nachzahlung nach einem Eigentümerwechsel?
Der alte Vermieter rechnet nicht mehr ab. Kann ich mich an den Käufer halten?
Was passiert mit meiner Kaution, wenn das Haus verkauft wird?
Darf der neue Eigentümer die Vorauszahlungen sofort erhöhen?
Abrechnung nach dem Verkauf erhalten?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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