Mieterrechte Insolvenz

Rechtsstand: Oktober 2026

Vermieter insolvent: Was wird aus Nebenkosten, Guthaben und Kaution?

Die Insolvenz des Vermieters ist für Mieter weniger dramatisch, als sie klingt: Du darfst wohnen bleiben, die Nebenkosten werden weiter abgerechnet. Heikel wird es bei Geld, das dir der Vermieter schon vorher geschuldet hat.

Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 22.09.2026

Das Wichtigste in Kürze

Dein Mietverhältnis besteht in der Insolvenz des Vermieters fort (§ 108 Abs. 1 InsO).
Ab Eröffnung des Verfahrens verwaltet der Insolvenzverwalter die Wohnung, zieht die Miete ein und rechnet die Nebenkosten ab (§ 80 Abs. 1 InsO).
Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung, etwa ein altes Guthaben, kannst du nur als Insolvenzgläubiger anmelden (§ 108 Abs. 3 InsO). Meist gibt es nur eine Quote.
Die Kaution ist nur sicher, wenn sie getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt war (§ 551 Abs. 3 BGB, § 47 InsO).
Verrechne nichts eigenmächtig mit der Miete. In der Insolvenz gelten eigene Aufrechnungsregeln.

Inhalt

1. Kurz beantwortet
2. Mietvertrag und Ansprechpartner in der Insolvenz
3. Nebenkostenabrechnung: vor und nach der Eröffnung
4. Kaution in der Insolvenz des Vermieters
5. So gehst du vor
6. Hohe Nachzahlung vom Insolvenzverwalter
7. Häufige Fragen

Kurz beantwortet

In der Insolvenz des Vermieters rechnet der Insolvenzverwalter die Nebenkosten ab. Dein Mietvertrag läuft unverändert weiter, Miete und Vorauszahlungen zahlst du ab der Eröffnung an den Verwalter. Für Zeiträume nach der Eröffnung muss er ordentlich abrechnen und ein Guthaben in der Regel aus der Insolvenzmasse erstatten. Schwieriger ist es mit Ansprüchen aus der Zeit davor: Ein Guthaben aus einem früheren Jahr oder eine nicht getrennt angelegte Kaution meldest du beim Verwalter als Forderung an und bekommst davon oft nur einen Bruchteil.

Mietvertrag und Ansprechpartner in der Insolvenz

„Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.“

§ 108 Abs. 1 S. 1 InsO

Mit der Eröffnung des Verfahrens geht das Recht, das Vermögen des Vermieters zu verwalten, auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 Abs. 1 InsO). Gehört deine Wohnung zur Insolvenzmasse, tritt er dir gegenüber wie ein Vermieter auf: Er zieht die Miete ein, beauftragt Hausmeister und Versorger und erstellt die Nebenkostenabrechnung.

Nach der Eröffnung zahlst du an den Verwalter. Zahlst du trotzdem an den Vermieter, wirst du nur frei, wenn du von der Eröffnung nichts wusstest (§ 82 InsO). Vor der öffentlichen Bekanntmachung im Internet wird vermutet, dass du nichts wusstest. Danach trägst du das Risiko, doppelt zahlen zu müssen.

Ob ein Verfahren eröffnet wurde, findest du im amtlichen Insolvenzbekanntmachungsportal der Länder. Dort stehen Gericht, Aktenzeichen und Name des Verwalters. Mitunter wird zusätzlich Zwangsverwaltung angeordnet, dann ist der Zwangsverwalter dein Ansprechpartner.

→ Nebenkostenabrechnung bei Zwangsverwaltung

Nebenkostenabrechnung in der Insolvenz: vor und nach der Eröffnung

Entscheidend ist, aus welcher Zeit ein Anspruch stammt. Die Insolvenzordnung trennt scharf zwischen der Zeit vor und nach der Eröffnung:

„Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der andere Teil nur als Insolvenzgläubiger geltend machen.“

§ 108 Abs. 3 InsO

Zeit vor der Eröffnung

Ein Guthaben aus einem Abrechnungsjahr, das vor der Eröffnung endete, ist eine Insolvenzforderung (§ 38 InsO). Du meldest es schriftlich beim Verwalter an (§ 174 InsO) und wirst am Ende mit einer Quote bedient, oft nur einem kleinen Teil.

Zeit nach der Eröffnung

Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag, die für die Zeit nach der Eröffnung zu erfüllen sind, sind Masseverbindlichkeiten (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO). Ein Guthaben aus diesen Monaten muss der Verwalter daher in der Regel aus der Masse erstatten.

Reicht ein Abrechnungsjahr über den Eröffnungstag hinaus, ist die Zuordnung schwieriger. Wie ein Guthaben dann aufzuteilen ist, ist rechtlich nicht einfach und hängt vom Einzelfall ab. Hier lohnt sich die Beratung beim Mieterverein.

Eine Nachzahlung fordert der Verwalter für die Masse ein. Für seine Abrechnung gelten dieselben Anforderungen wie für jede andere: formell ordnungsgemäß, binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB), nur vereinbarte und umlagefähige Kosten. Kosten des Insolvenzverfahrens oder die Vergütung des Verwalters gehören nicht hinein, sie sind keine Betriebskosten. Deine Einwände musst du binnen zwölf Monaten nach Zugang erheben, auch gegenüber dem Verwalter.

→ Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung: wann es ausgezahlt wird → Nicht umlagefähige Kosten erkennen

Kaution in der Insolvenz des Vermieters

Ob deine Kaution geschützt ist, entscheidet sich daran, wie der Vermieter sie angelegt hat. Das Gesetz verlangt eine getrennte Anlage:

„In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.“

§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB

Liegt die Kaution auf einem eigenen Kautionskonto, das nur für fremdes Geld bestimmt ist, gehört sie nicht zur Insolvenzmasse. Du kannst sie dann herausverlangen (§ 47 InsO). Der Bundesgerichtshof stellt dafür strenge Anforderungen: Das Konto muss ausschließlich zur Aufnahme treuhänderisch gebundener Fremdgelder bestimmt sein (BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06). Hat der Vermieter die Kaution auf sein normales Geschäfts- oder Privatkonto genommen, bleibt dir meist nur, sie als Insolvenzforderung anzumelden.

Frag den Verwalter schriftlich, wo deine Kaution angelegt ist, und bitte um einen Nachweis. Hast du ein Sparbuch auf deinen Namen verpfändet oder eine Bankbürgschaft gestellt, ist deine Lage meist besser als bei einer Barkaution auf dem Konto des Vermieters.

So gehst du bei Insolvenz des Vermieters vor

1
Verfahren prüfen
Notiere Gericht, Aktenzeichen, Eröffnungsdatum und Verwalter aus dem Bekanntmachungsportal oder dem Schreiben des Verwalters.
2
Zahlungen umstellen
Miete und Vorauszahlungen ab Eröffnung an den Verwalter. Kontoauszüge aufbewahren, auch die Zahlungen an den Vermieter im selben Jahr.
3
Alte Ansprüche anmelden
Guthaben aus Jahren vor der Eröffnung und eine nicht getrennt angelegte Kaution schriftlich mit Belegen beim Verwalter anmelden (§ 174 InsO). Achte auf die Anmeldefrist im Eröffnungsbeschluss.
4
Abrechnungen prüfen
Abrechnungen des Verwalters wie jede andere prüfen, fristgerecht widersprechen und bei Zweifeln Belegeinsicht verlangen.
5
Nichts eigenmächtig verrechnen
Guthaben nicht von der Miete abziehen, ohne die Aufrechnung vorher abzuklären (§§ 94 bis 96 InsO).

Formulierungsbeispiel: Anfrage an den Insolvenzverwalter

Betreff: Insolvenzverfahren [Name Vermieter], Az. [Aktenzeichen], Mietwohnung [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin Mieter der oben genannten Wohnung. Bitte teilen Sie mir mit, auf welches Konto ich Miete und Betriebskostenvorauszahlungen künftig zahlen soll, wer die Betriebskostenabrechnung für [Jahr] erstellt und wo meine Kaution in Höhe von [Betrag] € angelegt ist. Bitte übersenden Sie mir hierzu einen Nachweis. Für das Abrechnungsjahr [Jahr] steht mir aus der Abrechnung vom [Datum] ein Guthaben von [Betrag] € zu, das ich hiermit zur Insolvenztabelle anmelde. Die Abrechnung füge ich in Kopie bei.

Mit freundlichen Grüßen, [Name]

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe du eine Forderung anmeldest, solltest du im Zweifel mit einem Mieterverein oder einer Anwältin klären.

Wohnung wird aus der Insolvenz verkauft?

Verkauft der Verwalter die Wohnung, tritt der Käufer in deinen Mietvertrag ein. Wer dann welche Abrechnung schuldet, erklärt der Ratgeber Haus verkauft: Wer macht die Nebenkostenabrechnung?

Hohe Nachzahlung vom Insolvenzverwalter?

Auch ein Insolvenzverwalter macht Fehler, gerade wenn Unterlagen aus der Zeit vor der Eröffnung fehlen. Prüfe, ob alle Vorauszahlungen angerechnet sind und ob Kostenarten neu auftauchen. Musst du nachzahlen, kannst du um Raten bitten. So bittest du um Ratenzahlung.

Häufige Fragen zur Insolvenz des Vermieters

Was passiert mit meinem Mietvertrag, wenn der Vermieter insolvent ist?

Er läuft weiter. Mietverhältnisse über Räume bestehen nach § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Insolvenzverwalter kann dir deshalb nicht einfach kündigen, und du schuldest weiter Miete und Vorauszahlungen.

Wer macht die Nebenkostenabrechnung, wenn der Vermieter insolvent ist?

Mit der Eröffnung des Verfahrens geht die Verwaltung des Vermögens auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 Abs. 1 InsO). Gehört die Wohnung zur Insolvenzmasse, ist er dein Ansprechpartner für Miete, Vorauszahlungen und Abrechnung.

Bekomme ich ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung, wenn der Vermieter insolvent ist?

Das hängt vom Zeitraum ab. Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung kannst du nur als Insolvenzgläubiger geltend machen (§ 108 Abs. 3 InsO). Du meldest sie beim Verwalter an und bekommst am Ende meist nur eine Quote. Für die Zeit nach der Eröffnung spricht § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO dafür, dass der Verwalter aus der Masse erstatten muss. Bei Abrechnungsjahren, die über den Eröffnungstag hinausreichen, lass dich beraten.

Ist meine Kaution in der Insolvenz des Vermieters sicher?

Nur, wenn der Vermieter sie getrennt von seinem Vermögen angelegt hat, wie es § 551 Abs. 3 BGB vorschreibt, etwa auf einem Treuhand- oder Mietkautionskonto. Dann kannst du sie aus der Masse herausverlangen (§ 47 InsO). Lag sie auf seinem normalen Konto, hast du in der Regel nur eine Insolvenzforderung.

Darf ich die Miete an den insolventen Vermieter weiterzahlen?

Nach der Eröffnung zahlst du an den Insolvenzverwalter. Eine Zahlung an den Vermieter befreit dich nur, wenn du von der Eröffnung nichts wusstest (§ 82 InsO). Vor der öffentlichen Bekanntmachung wird das vermutet.

Kann ich mein altes Guthaben mit der Miete verrechnen?

Mach das nicht eigenmächtig. In der Insolvenz gelten besondere Regeln für die Aufrechnung (§§ 94 bis 96 InsO). Ob du verrechnen darfst, hängt vom Einzelfall ab. Klär das vorher mit einem Mieterverein oder einer Anwältin.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.