Zwangsverwaltung: Wer macht jetzt die Nebenkostenabrechnung?

Kurz beantwortet

Bei Zwangsverwaltung rechnet der Zwangsverwalter die Nebenkosten ab. Er verwaltet das Haus anstelle des Eigentümers, zieht die Miete ein, bezahlt die laufenden Kosten und muss über deine Vorauszahlungen abrechnen. Ein Guthaben erstattet er dir auch dann, wenn du die Vorauszahlungen noch an den Vermieter überwiesen hast. Eine Nachzahlung zahlst du an ihn, nicht an den Eigentümer. Für die Abrechnung gelten dieselben Regeln wie sonst: Sie muss formell ordnungsgemäß sein, binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kommen und darf nur vereinbarte, umlagefähige Kosten enthalten.

Zwangsverwaltung ordnet das Amtsgericht an, meist auf Antrag einer Bank, die aus den Mieteinnahmen bedient werden will. Das Gericht bestellt einen Verwalter (§ 150 ZVG). Mit der Beschlagnahme verliert der Eigentümer die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks (§ 148 Abs. 2 ZVG). Er bleibt Eigentümer, darf aber nicht mehr über die Mieten verfügen.

Die Beschlagnahme erfasst bei der Zwangsverwaltung auch die Mietforderungen (§ 148 Abs. 1 ZVG). Dir gegenüber wird sie wirksam, sobald du von ihr weißt oder dir das Gericht ein Zahlungsverbot zustellt (§ 22 Abs. 2 ZVG). In der Praxis schreibt dich der Verwalter an und nennt ein neues Konto. Ab dann zahlst du Miete und Vorauszahlungen dorthin.

Der Verwalter muss alles tun, um das Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften, und die Ansprüche geltend machen, die von der Beschlagnahme erfasst sind (§ 152 Abs. 1 ZVG). Dazu gehört auch, über die Betriebskosten abzurechnen. Der Bundesgerichtshof hat das 2003 klargestellt:

• Abrechnungspflicht

  Der Zwangsverwalter muss über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abrechnen und einen Überschuss an den Mieter erstatten (BGH, Urteil vom 26.03.2003, VIII ZR 333/02).

• Auch für Zahlungen an den Vermieter

  Das gilt nach derselben Entscheidung auch, wenn du die Vorauszahlungen in zulässiger Weise noch an den Vermieter gezahlt hast. Ob der Verwalter das Geld vom Eigentümer zurückbekommt, ist sein Risiko, nicht deins.

• Nachzahlung

  Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, fordert der Verwalter sie ein. Fällig wird sie erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung.

• Fristen

  Auch der Verwalter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB). Deine Einwände musst du binnen zwölf Monaten nach Zugang erheben.

Typisch für Häuser unter Zwangsverwaltung sind lückenhafte Unterlagen. Der Verwalter übernimmt das Haus mitten im Jahr, Rechnungen aus der Zeit davor fehlen oder liegen beim Eigentümer. Das entbindet ihn nicht von einer vollständigen Abrechnung. Schau besonders darauf, ob alle Vorauszahlungen des Jahres angerechnet sind, auch die an den Vermieter gezahlten Monate, und ob plötzlich Kosten auftauchen, die vorher nie umgelegt wurden, etwa Verwaltervergütung oder Gerichtskosten. Solche Kosten der Verwaltung sind keine umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Viele Mieter fürchten, dass ihre Kaution beim zahlungsunfähigen Eigentümer verloren ist. Bei der Zwangsverwaltung ist das anders: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Zwangsverwalter die Kaution herausgeben muss, auch wenn der Vermieter sie ihm nicht ausgehändigt hat (BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 11/03). Endet dein Mietverhältnis, während die Zwangsverwaltung läuft, wendest du dich also an den Verwalter. Er darf wie jeder Vermieter einen angemessenen Teil zurückhalten, solange die letzte Nebenkostenabrechnung noch aussteht.

Zwangsverwaltung läuft oft parallel zu einer Zwangsversteigerung. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 ZVG). Er tritt in deinen Mietvertrag ein, denn die Vorschriften über den Verkauf vermieteter Wohnungen gelten entsprechend:

Für die Nebenkosten gilt dann im Grundsatz dasselbe wie bei einem Hausverkauf: Wer Vermieter ist, wenn eine Abrechnung fällig wird, rechnet ab. Wer nach dem Ende der Zwangsverwaltung über die Monate der Verwaltung abrechnet, kann im Einzelfall unklar sein. Frag in diesem Fall schriftlich beim Verwalter und beim neuen Eigentümer nach und lass dir die Zuständigkeit bestätigen, bevor du zahlst.

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   Verwalter prüfen

   Lass dir Amtsgericht, Aktenzeichen und Bestellung zeigen. Notiere das Datum, an dem du von der Zwangsverwaltung erfahren hast.

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   Konto umstellen

   Zahl Miete und Vorauszahlungen ab sofort an den Verwalter. Bewahr alle Kontoauszüge auf, auch die Zahlungen an den Vermieter im selben Jahr.

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   Abrechnung verlangen

   Fehlt die Abrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, fordere sie beim Verwalter an. Er ist auch für Vorauszahlungen zuständig, die noch an den Vermieter gingen.

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   Abrechnung prüfen

   Achte auf vollständig angerechnete Vorauszahlungen und darauf, dass keine Kosten des Verfahrens auftauchen. Bei Zweifeln Belegeinsicht verlangen und fristgerecht widersprechen.

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   Guthaben und Kaution anfordern

   Beides schuldet der Verwalter, solange die Zwangsverwaltung läuft.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.