Nebenkostenabrechnung nach Auszug: Was dir zusteht

Muss der Vermieter nach dem Auszug noch abrechnen?

Ja. Ob du noch in der Wohnung lebst, spielt für die Abrechnungspflicht keine Rolle. Hast du Betriebskostenvorauszahlungen geleistet, muss dein Vermieter darüber abrechnen (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) – auch über die Monate bis zu deinem Auszug. Er muss das aber nicht sofort tun: Zu Teilabrechnungen ist er ausdrücklich nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). In der Regel bekommst du deine letzte Abrechnung deshalb erst, wenn er das ganze Haus für den regulären Abrechnungszeitraum abrechnet. Ergibt sich ein Guthaben, muss er es dir auszahlen. Ergibt sich eine Nachzahlung, schuldest du sie auch nach dem Auszug.

Für den Vermieter gilt nach deinem Auszug dieselbe Frist wie für alle anderen Mieter im Haus: Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Entscheidend ist das Ende des Abrechnungszeitraums, nicht der Tag, an dem du ausgezogen bist. Ziehst du im Frühjahr aus und rechnet dein Vermieter nach Kalenderjahr ab, kann die Abrechnung also mehr als eineinhalb Jahre später kommen – und trotzdem pünktlich sein.

Kommt die Abrechnung später, kann der Vermieter eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Ein Guthaben steht dir dagegen auch aus einer verspäteten Abrechnung zu.

Für das Haus ändert sich durch deinen Auszug nichts: Der Vermieter rechnet wie immer den ganzen Abrechnungszeitraum ab. Die Kosten deiner Wohnung werden aber zwischen dir und deinem Nachmieter aufgeteilt – oder, wenn die Wohnung leer stand, zwischen dir und dem Vermieter. Du zahlst nur für die Zeit bis zum Ende deines Mietverhältnisses. Das ist nicht unbedingt der Tag der Schlüsselübergabe: Bist du früher ausgezogen, läuft der Vertrag aber noch, schuldest du die Betriebskosten bis zum Vertragsende.

Welcher Verteilerschlüssel für die einzelnen Kostenarten gilt, steht in deinem Mietvertrag; ohne Vereinbarung wird grundsätzlich nach Wohnfläche verteilt, verbrauchsabhängige Kosten nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Ob nach Tagen oder nach vollen Monaten umgerechnet wird, handhaben Vermieter unterschiedlich. Wichtig ist, dass es nachvollziehbar ist.

Bei Heizung und Warmwasser würde eine rein zeitanteilige Aufteilung wenig über deinen tatsächlichen Verbrauch aussagen. Deshalb schreibt die Heizkostenverordnung beim Nutzerwechsel eine Ablesung vor:

• Der verbrauchsabhängige Teil der Kosten wird auf Grundlage der Zwischenablesung zwischen dir und deinem Nachmieter aufgeteilt.
• Die übrigen Heizkosten (Grundkosten) werden nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV). Gradtagszahlen gewichten die kalten Monate stärker als die warmen.
• Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder wegen des Zeitpunkts technisch nicht genau genug, werden die gesamten Kosten nach diesen Maßstäben aufgeteilt (§ 9b Abs. 3 HeizkostenV).
• Abweichende vertragliche Regelungen bleiben möglich (§ 9b Abs. 4 HeizkostenV). Ein Blick in deinen Mietvertrag lohnt sich also.

Wer zahlt die Nutzerwechselgebühr?

Für die Zwischenablesung und die getrennte Abrechnung stellt der Messdienst dem Vermieter meist eine sogenannte Nutzerwechselgebühr in Rechnung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Diese Kosten entstehen nicht laufend, sondern einmalig wegen des Auszugs. Sie sind deshalb keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung einer anderen vertraglichen Regelung der Vermieter trägt (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07). Findest du die Gebühr in deiner Abrechnung und steht in deinem Mietvertrag nichts dazu, kannst du die Position beanstanden. Gibt es eine Klausel, nach der du diese Kosten trägst, hängt es von ihrer Formulierung ab – im Zweifel lass sie prüfen.

Viele Mieter wundern sich, dass sie nach dem Auszug nicht die ganze Kaution zurückbekommen, obwohl die Wohnung einwandfrei war. Der Grund ist oft die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung. Der Bundesgerichtshof hat dazu zwei klare Sätze formuliert:

• „Angemessen“ heißt: passend zur erwarteten Nachzahlung

  Ein guter Anhaltspunkt sind die Nachzahlungen der Vorjahre und absehbare Preissteigerungen. Musstest du in den letzten Jahren um die 200 € nachzahlen, lässt sich ein Einbehalt in dieser Größenordnung begründen, aber kaum die halbe oder ganze Kaution.

• „Zu erwarten“ heißt: Es muss Gründe für eine Nachzahlung geben

  Hast du in den Vorjahren regelmäßig ein Guthaben bekommen und haben sich die Kosten nicht erkennbar erhöht, muss der Vermieter erklären können, warum er jetzt mit einer Nachzahlung rechnet.

• Der Rest gehört dir

  Den Teil der Kaution, den er nicht für die Nebenkosten oder andere berechtigte Forderungen braucht, muss der Vermieter nach einer angemessenen Prüfzeit abrechnen und auszahlen. Die Zinsen und Erträge der Kaution stehen dir zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Ob er wegen anderer Forderungen, etwa für Schäden, mehr zurückhalten darf, ist eine eigene Frage.

• Nach der Abrechnung wird verrechnet

  Liegt die Abrechnung vor, zieht der Vermieter eine berechtigte Nachzahlung vom einbehaltenen Betrag ab und zahlt dir den Rest aus. Ein Guthaben kommt obendrauf. Rechnet er nicht innerhalb seiner Frist ab und hat er die Verspätung zu vertreten, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen – dann entfällt in der Regel auch der Grund für den Einbehalt.

Manche Vermieter melden sich nach dem Auszug einfach nicht mehr. Während des Mietverhältnisses hättest du ein Druckmittel gehabt: Du kannst die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten, bis die fällige Abrechnung kommt (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB). Nach dem Auszug zahlst du keine Vorauszahlungen mehr – deshalb gibt dir die Rechtsprechung ein anderes Mittel.

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   Abrechnung einfordern

   Fordere die Abrechnung schriftlich an und setze eine angemessene Frist, zum Beispiel zwei bis vier Wochen. Das geht auch, bevor die Abrechnungsfrist abgelaufen ist – dann als freundliche Erinnerung.

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   Nach Fristablauf: Vorauszahlungen zurückverlangen

   Ist das Mietverhältnis beendet und hat der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist nicht abgerechnet, kannst du die Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum zurückverlangen, ohne vorher auf Erteilung der Abrechnung klagen zu müssen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04).

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   Die Einschränkung beachten

   Das gilt nur, soweit du die Abrechnung nicht schon während der Mietzeit durch Zurückhalten der laufenden Vorauszahlungen hättest erzwingen können (BGH, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11). Praktisch betrifft der Rückzahlungsanspruch deshalb vor allem die Abrechnungszeiträume, deren Frist erst nach deinem Auszug abgelaufen ist.

Ob sich eine Rückforderung in deinem Fall lohnt und wie du sie am besten durchsetzt, solltest du vor einer Klage mit einem Mieterverein oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt besprechen.

Kommt die Abrechnung, gelten für dich dieselben Rechte wie während der Mietzeit. Achte bei einer Auszugsabrechnung zusätzlich auf diese Punkte:

• Wurde nur deine Mietzeit abgerechnet, also bis zum Ende des Mietverhältnisses und nicht das ganze Jahr?
• Sind alle Vorauszahlungen bis zum Mietende angerechnet, auch die des letzten Monats?
• Passen die Zählerstände zu deinem Übergabeprotokoll?
• Gibt es eine Zwischenablesung für Heizung und Warmwasser, oder wurde ohne Begründung geschätzt?
• Steht eine Nutzerwechselgebühr oder eine Gebühr für die Auszugsabrechnung drin, obwohl dein Mietvertrag dazu nichts regelt?
• Werden dir Kosten für die Zeit nach deinem Mietende angelastet, etwa weil die Wohnung danach leer stand?

Mit ein paar Minuten Vorbereitung bei der Wohnungsübergabe ersparst du dir später viel Ärger:

1. 1Zählerstände für Heizung, Warm- und Kaltwasser notieren, fotografieren und ins Übergabeprotokoll aufnehmen lassen.
2. 2Neue Anschrift in Textform mitteilen, zum Beispiel per E-Mail oder im Protokoll, und einen Nachsendeauftrag einrichten.
3. 3Notieren, bis wann du Vorauszahlungen gezahlt hast, und die Kontoauszüge aufheben.
4. 4Die letzten Abrechnungen behalten: Sie zeigen, mit welcher Nachzahlung zu rechnen ist, und helfen beim Streit um die Kaution.
5. 5Im Kalender vormerken, bis wann die Abrechnung spätestens da sein muss.
6. 6Wenn die Abrechnung kommt: Zugangsdatum notieren, prüfen und Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten erheben.

Ist die letzte Abrechnung da und kommt sie dir zu hoch vor, kannst du sie mit dem kostenlosen nebify Vorab-Check in wenigen Minuten einschätzen lassen. Die vollständige Prüfung zeigt dir, welche Positionen nicht stimmen, und liefert ein fertiges Schreiben an deinen ehemaligen Vermieter.