Mieterrechte im Erbfall
Nebenkostenabrechnung für Erben: Was nach dem Tod des Mieters gilt
Die Wohnung ist geräumt, die Schlüssel sind zurückgegeben, und Monate später kommt noch eine Nebenkostenabrechnung. Für Angehörige ist das oft der letzte offene Punkt. Hier steht, wer zahlen muss, wem ein Guthaben zusteht und worauf du als Erbe achten solltest.
Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 25.09.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Mit dem Tod endet das Mietverhältnis nicht. Ehepartner, Lebenspartner oder Haushaltsangehörige treten ein (§ 563 BGB), sonst wird es mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB).
- Der Vermieter rechnet ganz normal ab, mit derselben Zwölf-Monats-Frist. Die Abrechnung geht an die Erben oder an die eingetretene Person.
- Eine Nachzahlung ist eine Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 BGB), ein Guthaben gehört zum Nachlass.
- Erben können innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 564 S. 2 BGB). Wer das verpasst, zahlt Miete und Nebenkosten weiter.
- Ist der Nachlass überschuldet, kommen Ausschlagung (sechs Wochen) oder eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass in Betracht.
Inhalt
Kurz beantwortet
Die Nebenkostenabrechnung eines verstorbenen Mieters betrifft die Erben, und bezahlt wird sie aus dem Nachlass. Der Vermieter muss auch nach dem Tod regulär abrechnen. Ergibt sich eine Nachzahlung, ist sie eine Schuld des Nachlasses, ein Guthaben gehört den Erben. Lebte ein Ehe- oder Lebenspartner mit in der Wohnung, setzt er das Mietverhältnis in der Regel fort und bekommt künftig die Abrechnungen. Prüfen und widersprechen dürfen Erben genauso wie der verstorbene Mieter selbst.
Tod des Mieters: Wer tritt in den Mietvertrag ein?
Wer nach dem Tod Vertragspartner des Vermieters ist und damit die Nebenkostenabrechnung bekommt, regelt das Gesetz in einer festen Reihenfolge:
1. Mitmieter
Waren mehrere Personen gemeinsam Mieter, etwa beide Ehepartner, läuft der Vertrag mit den Überlebenden weiter (§ 563a Abs. 1 BGB). Sie können innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen.
2. Haushaltsangehörige
Der Ehe- oder Lebenspartner im gemeinsamen Haushalt tritt mit dem Tod ein (§ 563 Abs. 1 BGB), danach Kinder, andere Familienangehörige und Personen mit auf Dauer angelegtem gemeinsamem Haushalt (§ 563 Abs. 2). Wer nicht fortsetzen will, muss das innerhalb eines Monats erklären (§ 563 Abs. 3).
3. Erben
Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 S. 1 BGB). Mehrere Erben sind gemeinsam Vertragspartner.
Für Schulden aus der Zeit bis zum Tod gilt eine Sonderregel: Wer eingetreten ist oder den Vertrag fortsetzt, haftet dafür neben dem Erben als Gesamtschuldner. Untereinander trägt sie grundsätzlich der Erbe allein (§ 563b Abs. 1 BGB).
Nebenkostenabrechnung im Erbfall: Nachzahlung und Guthaben
Am Abrechnungsverfahren ändert der Tod nichts. Der Vermieter rechnet für den üblichen Zeitraum ab und muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach dessen Ende mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Endet das Mietverhältnis nach einer Kündigung unterm Jahr, umfasst die letzte Abrechnung nur die Zeit bis zum Vertragsende. Für die Aufteilung gelten dieselben Regeln wie bei jedem Auszug.
„Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten.“
Eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung gehört zu diesen Verbindlichkeiten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch Forderungen aus dem Mietverhältnis, die erst nach dem Tod fällig werden, vom Erblasser herrührende Schulden sind. Jedenfalls wenn das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 564 S. 2 BGB beendet wird, bleiben sie reine Nachlassverbindlichkeiten (BGH, Urteil vom 25.09.2019, VIII ZR 138/18).
Nachzahlung
Wird aus dem Nachlass bezahlt, etwa vom Konto des Verstorbenen. Mehrere Erben haften gemeinsam. Vorher prüfen lohnt sich.
Guthaben
Fällt in den Nachlass (§ 1922 Abs. 1 BGB). Teile dem Vermieter mit, auf welches Konto er zahlen soll, bei einer Erbengemeinschaft am besten mit Zustimmung aller.
Auch die Kaution gehört zum Nachlass. Der Vermieter darf nach Vertragsende einen angemessenen Teil zurückhalten, bis die letzte Abrechnung vorliegt. Wie viel das sein darf, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung nach Auszug.
Prüf die letzte Abrechnung genauso sorgfältig wie jede andere: Stimmt der Zeitraum bis zum Vertragsende, sind alle Vorauszahlungen bis zum Schluss angerechnet, wurde die Nutzerwechselgebühr ohne Vereinbarung umgelegt? Du darfst als Erbe die Belege einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB) und hast für Einwände zwölf Monate ab Zugang.
Sonderkündigung durch die Erben: Frist von einem Monat
Solange das Mietverhältnis läuft, entstehen weiter Miete und Nebenkosten, auch wenn niemand mehr in der Wohnung lebt. Erben haben deshalb ein besonderes Kündigungsrecht:
„In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.“
Die gesetzliche Frist beträgt gut drei Monate: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Geht sie Anfang Mai zu, endet das Mietverhältnis also Ende Juli. Kündige schriftlich und so, dass du den Zugang beweisen kannst. Bei mehreren Erben sollten alle unterschreiben.
Haftung der Erben für Nebenkosten begrenzen
Als Erbe haftest du für Nachlassschulden grundsätzlich auch mit deinem eigenen Vermögen. Reicht der Nachlass absehbar nicht, gibt es drei Wege, die du kennen solltest:
Ausschlagung
Innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung, in Sonderfällen sechs Monate (§ 1944 BGB). Wer ausschlägt, ist nicht Erbe und haftet nicht für die Nachlassschulden.
Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz
Wird eine Nachlassverwaltung angeordnet oder ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet, beschränkt sich die Haftung auf den Nachlass (§ 1975 BGB).
Dürftigkeitseinrede
Lohnt sich ein solches Verfahren mangels Masse nicht, kann der Erbe die Zahlung verweigern, soweit der Nachlass nicht ausreicht (§ 1990 BGB).
Ob du für Kosten nach dem Tod auch persönlich einstehen musst, hängt nach dem BGH davon ab, ob ein eigenes Verhalten von dir die Grundlage ist, etwa wenn du die Wohnung selbst weiter nutzt. Kündige deshalb rechtzeitig und lass dich bei einem überschuldeten Nachlass beraten, zum Beispiel beim Nachlassgericht oder von einer Anwältin für Erbrecht.
Schritt für Schritt: Mietwohnung eines Verstorbenen abwickeln
- 1
Vermieter informieren
Teil den Tod schriftlich mit, am besten mit Kopie der Sterbeurkunde, und nenne eine Kontaktadresse für alle weiteren Schreiben.
- 2
Eintritt klären
Lebte jemand mit in der Wohnung? Ehe- oder Lebenspartner und Haushaltsangehörige treten automatisch ein, wenn sie nicht binnen eines Monats widersprechen.
- 3
Rechtzeitig kündigen
Tritt niemand ein und soll die Wohnung aufgegeben werden, kündige innerhalb eines Monats nach § 564 S. 2 BGB.
- 4
Übergabe dokumentieren
Halte bei der Rückgabe Zählerstände für Heizung, Wasser und Strom im Protokoll fest. Melde Strom und Gas beim Versorger ab.
- 5
Letzte Abrechnung prüfen
Kontrolliere Zeitraum, Vorauszahlungen und Positionen. Einwände hast du binnen zwölf Monaten ab Zugang mitzuteilen. Eine Nachzahlung zahlst du aus dem Nachlass.
Formulierungsbeispiel: Schreiben der Erben an den Vermieter
Betreff: Mietverhältnis [Name des Verstorbenen], [Adresse] – Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB
Sehr geehrte Damen und Herren, Ihr Mieter [Name] ist am [Datum] verstorben. Ich bin [Erbe/Erbin, ggf. gemeinsam mit …]. Personen, die nach §§ 563, 563a BGB in das Mietverhältnis eintreten, gibt es nicht. Hiermit kündige ich das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zum [Datum]. Bitte senden Sie die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sowie die Abrechnung über die Kaution an [Anschrift] und überweisen Sie ein Guthaben auf das Konto [IBAN].
Mit freundlichen Grüßen, [Name]
Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Bei mehreren Erben oder einem unklaren Erbfall lass dich vorher beraten.
Vorsicht mit vorschnellen Zahlungen: Zahlst du eine Nachzahlung aus deinem eigenen Geld, bekommst du es bei einem überschuldeten Nachlass womöglich nicht zurück. Und wer vor Ablauf der Ausschlagungsfrist über den Nachlass verfügt, kann damit unter Umständen die Erbschaft annehmen. Zahle Nachlassschulden deshalb erst, wenn klar ist, ob du das Erbe annimmst, und erst, wenn die Abrechnung geprüft ist.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung im Erbfall
Müssen Erben die Nebenkostennachzahlung des Verstorbenen bezahlen?
Wem steht das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung eines Verstorbenen zu?
Wer bekommt die Abrechnung, wenn der Ehepartner in der Wohnung bleibt?
Wie schnell müssen Erben die Wohnung kündigen?
Wie lange haben Erben Zeit, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben?
Kann ich das Erbe ausschlagen, um die Nachzahlung nicht zahlen zu müssen?
Letzte Abrechnung erhalten?
Bevor du eine Nachzahlung aus dem Nachlass begleichst: Lade die Abrechnung im kostenlosen Vorab-Check hoch. Wir zeigen, welche Positionen auffällig sind.
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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