Nutzerwechselgebühr beim Auszug: Warum in der Regel dein Vermieter zahlt

Kurz beantwortet

Nein, die Nutzerwechselgebühr musst du in der Regel nicht zahlen. Der Bundesgerichtshof hat 2007 entschieden: Die Kosten der Zwischenablesung und der getrennten Abrechnung beim Auszug sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten. Sie trägt der Vermieter, solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Das gilt für die Gebühr bei Heizung und Warmwasser genauso wie beim Kaltwasser. Steht der Betrag in deiner letzten Abrechnung, kannst du ihn beanstanden und zurückfordern.

Ziehst du mitten im Abrechnungsjahr aus, müssen die Kosten zwischen dir und deinem Nachmieter aufgeteilt werden. Dafür liest der Messdienst die Wasserzähler und Heizkostenverteiler am Tag des Wechsels ab. Danach rechnet er für beide Mieter getrennt ab. Für diesen Zusatzaufwand stellt er dem Vermieter eine eigene Gebühr in Rechnung.

Der Bundesgerichtshof versteht unter der Nutzerwechselgebühr die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten der Zwischenablesung und die gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels. Gemeint sind also zwei Dinge: die zusätzliche Ablesung und die zusätzliche Rechenarbeit. Beides entsteht nur, weil jemand wechselt.

Den Namen „Nutzerwechselgebühr“ findest du nicht in jeder Abrechnung. Die Messdienste und Hausverwaltungen verwenden viele Bezeichnungen. In Prüfungen sehen wir häufig die folgenden:

Lange war umstritten, wer die Gebühr zahlt. Manche Gerichte sahen sie beim Vermieter, andere beim ausziehenden Mieter. Wieder andere wollten sie auf alle Mieter im Haus verteilen. Der Bundesgerichtshof hat den Streit 2007 entschieden:

Die Begründung ist kurz und gut nachvollziehbar. Das Gesetz definiert Betriebskosten über ein Merkmal, das bei der Nutzerwechselgebühr fehlt:

Laufend heißt nach dem BGH: stetig wiederkehrend. Die Nutzerwechselgebühr fällt im Laufe eines Mietverhältnisses aber nur einmal an, nämlich beim Auszug. Deshalb ist sie schon begrifflich keine Betriebskostenart. Die Betriebskostenverordnung nennt sie folgerichtig an keiner Stelle.

Wer sie trägt, ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 3 BGB: Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Im entschiedenen Fall ging es um 30,74 € für den Nutzerwechsel bei den Wasserkosten. Die Revision der Vermieterin blieb ohne Erfolg, die Gebühr blieb bei ihr.

Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung die Ablesung beim Wechsel ausdrücklich vor:

Daraus folgt aber nicht, dass du die Ablesung bezahlst. Der BGH hat festgehalten, dass § 9b HeizkostenV nur regelt, dass abgelesen wird, nicht, wer die Kosten trägt. Beim Kaltwasser gibt es keine vergleichbare Vorschrift. Hat jede Wohnung einen eigenen Wasserzähler, wird beim Wechsel trotzdem häufig abgelesen. Genau darum ging es im Fall des BGH.

Mit den abgelesenen Werten werden deine Verbrauchskosten bis zum Auszugstag berechnet. Die übrigen Heizkosten, also die Grundkosten, werden nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV). Ist eine Ablesung nicht möglich, wird alles nach diesen Maßstäben verteilt (§ 9b Abs. 3 HeizkostenV).

Weil die Gebühr keine Betriebskostenart ist, darf sie in keiner Betriebskostenabrechnung landen. Das gilt für den ausziehenden Mieter, für den Nachmieter und für alle anderen im Haus. Die Übersicht zeigt die häufigsten Konstellationen:

Der Leitsatz des Urteils macht keinen Unterschied danach, wer gekündigt hat oder warum du ausziehst. Entscheidend ist allein, ob dein Mietvertrag die Kosten ausdrücklich dir zuweist. Fehlt eine solche Regel, ist die Sache klar.

Der BGH lässt eine Tür offen: Die Kosten trägt der Vermieter in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung. Eine Vereinbarung, nach der der ausziehende Mieter die Kosten des Nutzerwechsels übernimmt, ist also nicht von vornherein ausgeschlossen.

Ob eine solche Klausel in einem vorgedruckten Formularmietvertrag wirksam ist, hat der BGH in diesem Urteil nicht entschieden. Formularklauseln gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie müssen klar und verständlich sein. Diese Punkte solltest du prüfen:

• Steht die Gebühr ausdrücklich im Vertrag?

  Ein Hinweis, dass du „die Betriebskosten“ trägst, reicht nicht. Die Betriebskostenverordnung nennt die Nutzerwechselgebühr nirgends, sie ist also auch nicht mitgemeint.

• Ist die Klausel eindeutig?

  Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders (§ 305c Abs. 2 BGB), also meist des Vermieters.

• Wird die Gebühr getrennt verlangt?

  Auch bei wirksamer Klausel gehört sie nicht in die Gesamtkosten, die auf alle Mieter verteilt werden. Sie ist dann eine eigene Forderung gegen den ausziehenden Mieter.

• Stimmt der Betrag?

  Lass dir die Rechnung des Messdienstes zeigen. Ein Aufschlag des Vermieters für eigenen Aufwand wäre wiederum Verwaltungsarbeit.

Nicht jede Messdienst-Position in deiner letzten Abrechnung ist falsch. Die laufenden Kosten der Verbrauchserfassung sind Betriebskosten: Miete der Zähler und Heizkostenverteiler, Eichung, die jährliche Ablesung sowie die Berechnung und Aufteilung (§ 2 Nr. 2 und Nr. 4 a BetrKV). Davon zahlst du den Anteil für deine Mietzeit.

Prüfe außerdem, ob die Gerätemiete und die jährlichen Abrechnungskosten zeitanteilig zwischen dir und deinem Nachmieter aufgeteilt sind. Ziehst du Ende Juni aus, sollten sie dir nicht für das ganze Jahr berechnet werden.

Die Gebühr steht selten als eigene Zeile in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters. Häufiger findest du sie in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes, die der Vermieter beilegt. Dort steht sie bei deinen Einzelkosten, oft mit dem Zusatz Nutzerwechsel oder Zwischenablesung. Manchmal wird sie für Heizung und Wasser getrennt berechnet.

In diesem Beispiel macht die Gebühr fast 40 Prozent der Nachzahlung aus. Das ist kein Zufall: Nach einem Auszug sind die Beträge oft klein, weil nur ein Teil des Jahres abgerechnet wird. Eine einmalige Gebühr fällt dann stärker ins Gewicht.

Taucht die Gebühr erst in der Kautionsabrechnung auf, gilt dasselbe. Ohne wirksame Vereinbarung im Mietvertrag hat der Vermieter keinen Anspruch, den er mit deiner Kaution verrechnen könnte.

• In den Heizkosten versteckt

  Die Gebühr steht in der Messdienst-Abrechnung bei deinen Einzelkosten und wird so Teil der Nachzahlung, ohne dass sie in der Betriebskostenabrechnung auffällt.

• Auf alle Mieter verteilt

  Der Vermieter packt die Wechselgebühren aller Auszüge in die Gesamtkosten für Heizung oder Wasser. Dann zahlen alle mit, obwohl es keine Betriebskosten sind.

• Dem Nachmieter berechnet

  Der neue Mieter findet die Gebühr in seiner ersten Abrechnung, weil der Wechsel angeblich auch ihn betrifft.

• Mehrfach unter neuen Namen

  Neben der Nutzerwechselgebühr stehen zusätzlich „Zwischenablesung“ und „Bearbeitung Nutzerwechsel“. Alle drei sind Kosten des Wechsels.

• Gerätekosten für das ganze Jahr

  Gerätemiete und jährliche Abrechnungskosten werden dir für zwölf Monate berechnet, obwohl du nur einen Teil des Jahres dort gewohnt hast.

• Mit der Kaution verrechnet

  Die Gebühr wird von der Kaution abgezogen, ohne dass der Mietvertrag sie dir zuweist.

1. 1

   Nach Wechselgebühren suchen

   Markiere Begriffe wie Nutzerwechsel, Zwischenablesung, Sonderablesung, Wechselgebühr oder Zwischenabrechnung, in der Betriebskosten- und in der Heizkostenabrechnung.

2. 2

   Mietvertrag lesen

   Suche nach einer Regel, wer die Kosten des Nutzerwechsels oder der Zwischenablesung trägt. Fehlt sie, zahlt der Vermieter.

3. 3

   Zeitanteile kontrollieren

   Passt der Abrechnungszeitraum zu deinem Auszugstag? Sind Gerätemiete und Grundkosten nur für deine Monate angesetzt?

4. 4

   Zählerstände abgleichen

   Vergleiche die Werte der Zwischenablesung mit dem Übergabeprotokoll oder deinen Fotos vom Auszugstag.

5. 5

   Belege anfordern

   Verlange die Rechnung des Messdienstes (§ 556 Abs. 4 BGB). Daran siehst du, ob Wechselgebühren in den Gesamtkosten aller Mieter stecken.

Steht die Nutzerwechselgebühr ohne vertragliche Grundlage in deiner Abrechnung, widersprich schriftlich. Nenne die Position, den Betrag und den Grund. Du musst nicht die ganze Abrechnung ablehnen. Den Teil, der stimmt, kannst du zahlen.

Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Das gilt auch, wenn du die Nachzahlung schon überwiesen hast. Danach kannst du dich nur noch wehren, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast.

Bist du unsicher, ob deine Klausel im Mietvertrag wirksam ist, oder hat der Vermieter die Gebühr in den Gesamtkosten versteckt, lohnt der Blick in die Belege. Mit der Rechnung des Messdienstes lässt sich der Betrag genau beziffern.