Kontoführungsgebühren und Bankgebühren: Warum sie nicht in deine Nebenkosten gehören

Kurz beantwortet

Nein, Kontoführungsgebühren gehören bei einer Mietwohnung nie in die Nebenkosten. Die Betriebskostenverordnung zählt die Kosten der Einrichtungen, die zur Verwaltung des Gebäudes nötig sind, zu den Verwaltungskosten und nimmt sie von den Betriebskosten aus. Dazu gehört das Bankkonto, über das der Vermieter Mieten und Rechnungen abwickelt. Dasselbe gilt für Buchungsgebühren, Lastschriftentgelte, Porto und Mahnkosten. Steht so etwas in deiner Abrechnung, kannst du es streichen lassen und zu viel Gezahltes zurückfordern.

Die Betriebskostenverordnung sagt in § 1 zuerst, was Betriebskosten sind, und dann, was ausdrücklich nicht dazugehört. An erster Stelle stehen die Verwaltungskosten:

Ein Bankkonto für Mieteingänge und Rechnungen ist eine solche Einrichtung der Verwaltung. Es dient nicht dem Gebrauch des Hauses, sondern dem Geldverkehr des Eigentümers. Ein eigenes Urteil des Bundesgerichtshofs speziell zu Kontoführungsgebühren gibt es nicht. Es braucht auch keins, denn der Wortlaut ist eindeutig.

Auch der Umweg über die sonstigen Betriebskosten funktioniert nicht. § 2 Nr. 17 BetrKV erfasst nur Betriebskosten im Sinne des § 1. Was § 1 Abs. 2 ausschließt, kann also auch nicht als „Sonstiges“ vereinbart werden. Und eine Klausel im Mietvertrag hilft dem Vermieter ebenfalls nicht:

Unter „Bankgebühren“ fassen Abrechnungen ganz Verschiedenes zusammen. Die Tabelle zeigt, was nicht in die Nebenkosten gehört und wo die Grenze zu den umlagefähigen Abrechnungskosten verläuft:

Die letzte Zeile ist wichtig, damit du nicht zu viel streichst. Für Wasser und Heizung nennt die Verordnung die Kosten der Berechnung und Aufteilung ausdrücklich als Betriebskosten. Das ist die Arbeit des Messdienstes, der Verbrauchswerte auf die Wohnungen verteilt. Die Arbeit der Hausverwaltung an der Betriebskostenabrechnung selbst gehört nicht dazu.

Hinter „Kontoführung“ können verschiedene Konten stehen. Für die Nebenkostenabrechnung ist das Ergebnis immer gleich. Für das Gespräch mit dem Vermieter hilft es aber, genau zu benennen, worum es geht:

Beim Kautionskonto gibt es eine Besonderheit. Der Vermieter muss deine Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, und die Erträge stehen dir zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Kosten dieser Anlage sind trotzdem keine Betriebskostenart. In die Nebenkostenabrechnung gehören sie deshalb nicht.

Bei Sammelkonten einer Hausverwaltung werden Bankgebühren oft nach einem internen Schlüssel auf die verwalteten Häuser verteilt. Das ändert nichts an ihrer Natur. Sie gehören zum Aufwand der Verwaltung, den der Eigentümer trägt, meist zusammen mit der Verwaltervergütung.

Für dich zählt am Ende nur eines: Keines dieser Konten dient dem Betrieb des Hauses. Heizung, Wasser, Müll oder Treppenhaus funktionieren ohne Bankkonto genauso. Die Gebühren sind deshalb Verwaltung, egal unter welchem Namen sie in der Abrechnung auftauchen.

Eine eigene Zeile „Kontoführung“ sehen wir in Prüfungen selten. Häufiger stecken Bankgebühren in Positionen, deren Name nichts verrät. Achte auf diese Stellen:

• Sonstige Betriebskosten

  Ein Betrag ohne Aufschlüsselung unter „Sonstiges“ kann alles enthalten. Ohne Einzelaufstellung ist die Position nicht prüfbar, und Verwaltungskosten haben dort ohnehin nichts verloren.

• Allgemeine Kosten, Geldverkehr, Nebenkosten der Verwaltung

  Solche Sammelbegriffe tauchen auf, wenn die Buchhaltung des Vermieters ungefiltert in die Abrechnung übernommen wurde.

• Übernommene Hausgeldabrechnung

  Bei Eigentumswohnungen werden die Kosten der Gemeinschaft weitergereicht. Darin sind Bankgebühren und die Verwaltervergütung fast immer enthalten.

• Abrechnungs- oder Servicepauschale

  Eine Pauschale für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist Verwaltungsarbeit, auch wenn sie als Dienstleistung bezeichnet wird.

• Kosten eines Dienstleisters

  Rechnet etwa ein Hausmeisterdienst auch Bankgebühren oder Verwaltungszuschläge ab, gehören diese Anteile nicht in die Hauswartkosten.

Wohnst du in einer vermieteten Eigentumswohnung, bekommt dein Vermieter jedes Jahr eine Abrechnung der Eigentümergemeinschaft. Sie enthält alle Ausgaben der Gemeinschaft: Betriebskosten, aber auch die Vergütung des WEG-Verwalters, Bankgebühren, Reparaturen und die Zuführung zur Rücklage.

Nur die Betriebskosten darf er an dich weitergeben. Alles andere muss er herausrechnen. In Prüfungen sehen wir häufig, dass die Hausgeldabrechnung fast unverändert übernommen wird. Dann landen Kontoführung und Verwaltervergütung bei dir.

Für die Verteilung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, meist die Miteigentumsanteile (§ 556a Abs. 3 BGB). Das ändert aber nichts daran, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind.

Manche Vermieter versuchen, Verwaltungskosten über den Mietvertrag hereinzuholen: als Verwaltungskostenpauschale, Bearbeitungsgebühr oder Kontoführungspauschale neben Miete und Vorauszahlungen. Der Bundesgerichtshof hat dazu klar entschieden:

Im entschiedenen Fall verlangte die Vermieterin monatlich 34,38 € Verwaltungskostenpauschale. Der Mieter bekam alles zurück, was er darauf gezahlt hatte, insgesamt 601,65 €. Für eine gesondert ausgewiesene Kontoführungs- oder Bankgebührenpauschale gilt dieselbe Überlegung.

Anders ist es nur, wenn eindeutig vereinbart ist, dass ein Betrag Teil der Nettomiete ist. Dann ist er Miete und keine Nebenkostenposition. Er wird dann aber auch nicht abgerechnet und fällt bei Mieterhöhungen unter die Regeln für die Miete.

Die Beträge wirken klein. Über mehrere Jahre und zusammen mit anderen Verwaltungskosten summieren sie sich. Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen für ein Haus mit zwölf gleich großen Wohnungen:

So haben wir gerechnet: Hauskosten × 70 m² ÷ 840 m². Rund 24 € im Jahr sind kein Vermögen. Wichtiger ist, was sie verraten: Wer Kontoführung umlegt, hat die Abrechnung meist nicht sauber von der Buchhaltung getrennt. Dann stecken oft auch Verwaltervergütung, Abrechnungspauschalen oder Reparaturen darin.

Alles oben gilt für Wohnraum. Bei Geschäftsräumen dürfen die Parteien Verwaltungskosten vertraglich auf den Mieter umlegen. Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen gebilligt:

Ob Bankgebühren bei einem Gewerbemietvertrag umgelegt werden dürfen, hängt also vom Wortlaut deines Vertrags ab. Fehlt eine Regelung zu Verwaltungskosten, bleiben sie auch hier beim Vermieter.

• Kontoführung als eigene Position

  Die Abrechnung nennt „Kontoführung“ oder „Bankgebühren“ offen und verteilt sie nach Wohnfläche auf alle Mieter.

• Hausgeld ungefiltert übernommen

  Bankgebühren, Verwaltervergütung und Rücklage der Eigentümergemeinschaft landen in der Betriebskostenabrechnung.

• Versteckt unter Sonstiges

  Ein unerklärter Betrag unter „Sonstige Betriebskosten“ enthält Porto, Kontoführung oder eine Abrechnungsgebühr.

• Pauschale im Mietvertrag

  Neben Miete und Vorauszahlung wird monatlich eine Verwaltungs- oder Kontoführungspauschale verlangt.

• Eigene Mahnkosten auf alle verteilt

  Mahngebühren oder Rücklastschriftkosten einzelner Mieter landen in den Gesamtkosten des Hauses.

1. 1

   Positionen mit Verwaltungsbezug markieren

   Suche nach Kontoführung, Bank, Gebühren, Geldverkehr, Porto, Verwaltung, Allgemeine Kosten, Sonstiges und Hausgeld.

2. 2

   Sammelposten aufschlüsseln lassen

   Verlange für jede Sammelposition eine Einzelaufstellung. Ohne sie lässt sich nicht prüfen, was darin steckt.

3. 3

   Mietvertrag auf Pauschalen prüfen

   Steht neben Miete und Vorauszahlung eine Verwaltungs- oder Kontoführungspauschale, ist sie in aller Regel unwirksam.

4. 4

   Belege ansehen

   Fordere Rechnungen und, bei Eigentumswohnungen, die Abrechnung der Gemeinschaft an (§ 556 Abs. 4 BGB). Dort siehst du Bankgebühren schwarz auf weiß.

5. 5

   Messdienstkosten nicht mitstreichen

   Kosten für Ablesung, Berechnung und Aufteilung von Heizung und Wasser sind umlagefähig. Streiche nur, was tatsächlich Verwaltung ist.

Widersprich der Abrechnung schriftlich und nenne die Positionen, die du nicht zahlst. Begründe kurz: Kontoführung, Bankgebühren und Porto sind Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und bei Wohnraum nicht umlagefähig. Den übrigen Teil der Abrechnung kannst du zahlen.

Ist die Gebühr in einem Sammelposten versteckt, verlange zuerst die Aufschlüsselung und Einsicht in die Belege. Solange der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachkommt, musst du eine Nachzahlung insoweit nicht leisten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17).

Die Frist: Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Zahlst du eine unwirksame Pauschale aus dem Mietvertrag, kannst du die gezahlten Beträge zurückverlangen, wie im Fall des BGH.