Hausgeld auf den Mieter umlegen? Was aus der Hausgeldabrechnung in deine Nebenkosten darf

Kurz beantwortet

Das Hausgeld darf nicht als Ganzes auf den Mieter umgelegt werden, sondern nur der Teil, der aus vereinbarten Betriebskosten besteht. Das Hausgeld ist das, was ein Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Darin stecken neben Betriebskosten wie Wasser, Müll oder Hausreinigung auch Kosten, die allein den Eigentümer treffen: die Vergütung des Verwalters, Reparaturen und die Rücklage für künftige Erhaltungsmaßnahmen. Dein Vermieter muss die umlagefähigen Kosten herausrechnen und dir eine eigene Betriebskostenabrechnung schicken, rechtzeitig und auch dann, wenn die Eigentümer ihre Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben.

Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft, umgangssprachlich Hausgeldabrechnung, regelt das Verhältnis zwischen den Eigentümern. Das Gesetz beschreibt sie so:

Der Bundesgerichtshof hat 2017 betont, dass beide Abrechnungen rechtlich unabhängig sind und in wesentlichen Punkten unterschiedlichen Voraussetzungen folgen. Ein Beschluss der Eigentümer hat gegenüber dir als Mieter keine Bindungswirkung (VIII ZR 249/15).

Maßstab ist allein, was Betriebskosten sind und was dein Mietvertrag vereinbart. Ausdrücklich ausgenommen sind zwei Gruppen:

Der BGH hat das 2017 noch einmal ausdrücklich gesagt: Die Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung, die der Eigentümer anteilig trägt, gehören nicht zu den Betriebskosten und können nicht auf den Mieter umgelegt werden (VIII ZR 249/15). Und auch bei den umlagefähigen Kosten zählt der Mietvertrag: Was dort nicht vereinbart ist, zahlst du nicht.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“. Früher hieß sie meist Instandhaltungsrücklage, viele Verwalter verwenden den Begriff bis heute. Mit dem Geld werden später Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen erneuert.

Genau das sind Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, die § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV aus den Betriebskosten ausnimmt. Dazu kommt: Die Rücklage ist eine Ansparung für die Zukunft, keine laufende Ausgabe des Abrechnungsjahres. Sie hat in deiner Nebenkostenabrechnung keinen Platz, auch nicht anteilig oder unter einem anderen Namen wie „Rückstellung“ oder „Reparaturfonds“.

Zuerst gilt also dein Mietvertrag. Steht dort zum Beispiel „Verteilung nach Wohnfläche“, muss der Vermieter umrechnen, auch wenn die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen verteilt. Schweigt der Vertrag, übernimmt er den Schlüssel der Gemeinschaft, in der Regel die Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 2 WEG. Führt dieser Schlüssel zu einem unbilligen Ergebnis, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

Für dich bedeutet das: Lies zuerst die Betriebskostenklausel deines Mietvertrags und dann die Spalte mit dem Verteilerschlüssel in der Abrechnung. Steht in der Abrechnung „MEA“ oder „Miteigentumsanteile“, der Vertrag nennt aber die Wohnfläche, ist das ein Fehler, der sich oft deutlich auf deinen Anteil auswirkt. Die Miteigentumsanteile sind im Grundbuch eingetragen (§ 16 Abs. 1 WEG) und müssen nicht genau dem Anteil deiner Wohnfläche entsprechen.

Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung, Warmwasser und, wo gemessen, Kaltwasser werden nach Verbrauch verteilt. Die Grundsteuer, die die Gemeinde für deine Wohnung festsetzt, darf der Vermieter direkt mit diesem Betrag weitergeben (BGH, Urteil vom 17.04.2013, VIII ZR 252/12).

Viele Vermieter von Eigentumswohnungen rechnen erst ab, wenn die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung beschlossen hat. Das kann spät im Folgejahr sein. Der Bundesgerichtshof hat dazu klar entschieden:

Im Fall stand im Mietvertrag sogar handschriftlich, die Betriebskosten würden jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung abgerechnet. Diese Klausel hielt der BGH für unwirksam, weil sie zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Frist abweicht (heute § 556 Abs. 5 BGB). Die Nachforderungen für zwei Jahre waren damit ausgeschlossen.

Eine Entlastung ist nur möglich, wenn der Vermieter konkret darlegt, welche Bemühungen er unternommen hat, um rechtzeitig abzurechnen. Der bloße Hinweis auf einen säumigen Verwalter reicht nicht.

• Hausgeld komplett weitergereicht

  Statt einer Betriebskostenabrechnung kommt die Einzelabrechnung des Verwalters, und die Gesamtsumme wird mit deinen Vorauszahlungen verrechnet.

• Verwaltervergütung drin

  Die Kosten des WEG-Verwalters stehen als „Verwaltung“ oder versteckt in einer Sammelposition in deiner Abrechnung.

• Rücklage als Nebenkosten

  Die Zuführung zur Erhaltungs- oder Instandhaltungsrücklage wird anteilig umgelegt.

• Reparaturen in Hauswart oder Reinigung

  Kleinreparaturen oder Instandsetzung laufen in der WEG-Abrechnung unter umlagefähigen Positionen mit. Erkennbar nur an den Rechnungen.

• Plan- statt Ist-Kosten

  Abgerechnet werden die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan, nicht die tatsächlichen Kosten des Jahres.

• Grundsteuer doppelt

  Die Grundsteuer steht einmal mit dem Betrag aus dem Bescheid und noch einmal in einer Sammelposition.

• Falscher Schlüssel

  Der Mietvertrag nennt die Wohnfläche, abgerechnet wird nach Miteigentumsanteilen, oder umgekehrt.

1. 1

   Art der Abrechnung feststellen

   Hast du eine eigene Betriebskostenabrechnung bekommen oder nur die Hausgeldabrechnung des Verwalters? Im zweiten Fall fordere eine Betriebskostenabrechnung an.

2. 2

   Datum prüfen

   Ist die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir angekommen? Sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.

3. 3

   Positionen sortieren

   Markiere Verwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren, Versammlungs- und Rechtskosten. Diese Beträge gehören nicht in deine Abrechnung.

4. 4

   Mit dem Mietvertrag abgleichen

   Welche Betriebskosten sind vereinbart, welcher Verteilerschlüssel steht dort?

5. 5

   Belege anfordern

   Jahresabrechnung der Gemeinschaft und Rechnungen, besonders für Hauswart, Reinigung und Gartenpflege.

6. 6

   Schriftlich widersprechen

   Nenne die Positionen, die du nicht zahlst, und den Grund. Frist: zwölf Monate nach Zugang (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

• Betriebskostenabrechnung verlangen

  Hast du nur die Hausgeldabrechnung, bitte schriftlich um eine Abrechnung nach § 556 BGB mit Gesamtkosten, Schlüssel, deinem Anteil und deinen Vorauszahlungen.

• Nicht umlagefähiges streichen

  Zahle nur den Betrag, der auf vereinbarte Betriebskosten entfällt, und begründe die Kürzung.

• Verspätung geltend machen

  Kam die Abrechnung nach Fristablauf, weise die Nachforderung zurück. Den Beschluss der Eigentümer abzuwarten, entschuldigt den Vermieter nicht.

• Belegeinsicht nehmen

  Du kannst Einsicht in die Belege verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB). Der Vermieter darf sie auch elektronisch bereitstellen.