Wie hoch sollte meine Nebenkostenvorauszahlung sein?

Mit deiner letzten Abrechnung ist es einfach: Nimm die Gesamtkosten, die auf deine Wohnung entfallen, also den Betrag vor Abzug der Vorauszahlungen, und teile ihn durch die Zahl der Monate. 3.100 € im Jahr ergeben 258,33 € im Monat. Weißt du schon, dass ein Posten teurer wird, etwa weil dein Versorger den Gaspreis erhöht hat, kannst du einen Aufschlag in Prozent eintragen.

Ohne Abrechnung, etwa nach dem Einzug, bleibt nur eine Schätzung nach Wohnfläche. Der Rechner multipliziert deine Fläche mit dem Bundesschnitt aller Nebenkosten inklusive Heizung und Warmwasser aus dem Betriebskostenspiegel des Mieterbunds: 2,67 € je m² und Monat (Abrechnungsjahr 2024). Für eine 70-m²-Wohnung sind das rund 187 € im Monat. Davon entfällt etwa die Hälfte auf Heizung und Warmwasser, der Rest auf die kalten Betriebskosten wie Wasser, Grundsteuer, Müll und Versicherung (1,35 € je m²).

Die Schätzung nach Fläche ist grob, denn der Bundesschnitt mittelt über Neubauten und unsanierte Altbauten, über Gas, Öl, Fernwärme und Wärmepumpe. Ob ein Aufzug, ein Hauswart oder Fernwärme dazukommt, macht schnell einen Euro je Quadratmeter aus. Wie hoch die Kosten in deiner Stadt sind, zeigt der Betriebskostenspiegel.

In den Abrechnungen, die Mieter uns zur Prüfung schicken, decken die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten oft nicht. Eine Nachzahlung ist dann fast zwangsläufig, und sie fällt umso höher aus, je größer die Lücke zwischen Vorauszahlung und Kosten ist. Schon 40 € zu wenig im Monat ergeben am Jahresende 480 € Nachzahlung.

Häufige Gründe sind gestiegene Energiepreise, eine Vorauszahlung, die seit Jahren nicht angepasst wurde, oder eine niedrig angesetzte Vorauszahlung beim Einzug. Eine Pflicht des Vermieters, die Vorauszahlung kostendeckend festzusetzen, gibt es nicht; das Gesetz verlangt nur, dass sie angemessen ist (§ 556 Abs. 2 BGB).

Eine hohe Nachzahlung heißt deshalb nicht automatisch, dass die Abrechnung falsch ist. Sie ist aber ein guter Anlass, genauer hinzusehen. Was du tun kannst, wenn die Nachzahlung schon da ist, steht im Ratgeber Nebenkostennachzahlung; woher eine Steigerung kommt, erklärt Nebenkosten plötzlich viel höher.

Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung durch eine Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Angemessen ist in der Regel, was nach der letzten Abrechnung zu erwarten ist. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ohne konkreten Anlass gehört nicht dazu.

• Du willst mehr zahlen: Das geht jederzeit freiwillig. Sag deinem Vermieter Bescheid und ändere deinen Dauerauftrag.
• Du willst weniger zahlen: Nach einer Abrechnung mit Guthaben kannst du die Vorauszahlung in Textform senken, etwa per E-Mail oder Brief.
• Der Vermieter erhöht: Prüfe, ob die Erhöhung auf einer korrekten Abrechnung beruht. Fehler in der Abrechnung begrenzen auch die Erhöhung.

Rechenbeispiele und Formulierungshilfen findest du im Ratgeber Nebenkostenvorauszahlung erhöhen. Zweifelst du an der Abrechnung, die der Erhöhung zugrunde liegt, kannst du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.