Rechner · Wohnfläche
Wohnfläche berechnen: Rechner nach Wohnflächenverordnung
Mit Dachschräge, Balkon und Auswirkung auf deine Nebenkosten
Räume ab 2 m Höhe zählen voll, Dachschrägen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Balkone meist zu einem Viertel. Stimmt die Fläche in deiner Abrechnung nicht, zahlst du bei allen Kosten zu viel, die nach Quadratmetern verteilt werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2 m lichter Höhe voll, von 1 bis unter 2 m zur Hälfte und unter 1 m gar nicht.
- Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte; Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht.
- Für die Nebenkosten gilt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag (BGH, VIII ZR 220/17).
- Ist die Fläche zu groß angesetzt, zahlst du bei jeder Position mit dem Schlüssel „Wohnfläche“ zu viel, oft bei Grundsteuer, Versicherung, Müll und Hausmeister zugleich.
Inhalt
Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 06.10.2026
Wohnfläche berechnen
Trag je Raum oder Raumteil die Grundfläche ein — als Zahl oder als Länge × Breite, z. B. „4,20 x 3,50“. Teile ein Zimmer mit Dachschräge in die Bereiche über 2 m, zwischen 1 und 2 m und unter 1 m auf.
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Wohnfläche nach WoFlV
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Abweichung zur Abrechnung
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Zu viel gezahlt (grob)
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bei unveränderter Gesamtfläche des Hauses
Orientierung nach § 4 Wohnflächenverordnung, kein Aufmaß. Gemessen wird die lichte Grundfläche zwischen den Wänden; Schornsteine und Pfeiler über 1,50 m Höhe und 0,1 m², Treppen mit mehr als drei Stufen und Türnischen zählen nicht (§ 3 WoFlV).
Messen
So misst du richtig
Gemessen wird die Grundfläche zwischen den fertigen Wänden, also ab Putz oder Verkleidung, nicht ab Rohbau (§ 3 WoFlV). Fußleisten, Heizkörper, Badewanne und Einbauschränke werden nicht abgezogen. Nicht mitgerechnet werden dagegen Schornsteine und Pfeiler, die höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, Treppen mit mehr als drei Stufen samt Absätzen sowie Türnischen.
Bei rechteckigen Räumen reicht Länge mal Breite, im Rechner kannst du direkt „4,20 x 3,50“ eintippen. Verwinkelte Räume teilst du in Rechtecke. Bei einer Dachschräge misst du, wo die Höhe 2 m und wo sie 1 m beträgt, und trägst die drei Streifen getrennt ein.
Wohnflächenverordnung
Was zählt wie viel?
| Fläche | Anteil |
|---|---|
| Raum oder Raumteil ab 2 m lichter Höhe | 100 % |
| Raumteil von 1 m bis unter 2 m (Dachschräge) | 50 % |
| Raumteil unter 1 m | 0 % |
| Unbeheizter Wintergarten, geschlossener Raum dieser Art | 50 % |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Keller, Abstellraum außerhalb, Waschküche, Dachboden, Garage | 0 % |
Quelle: §§ 2 und 4 WoFlV. Für Mietverträge, die vor 2004 geschlossen wurden, können ältere Berechnungsregeln vereinbart sein.
Nebenkosten
Wohnfläche falsch berechnet? Auswirkung auf die Nebenkosten
Viele Positionen der Nebenkostenabrechnung werden nach Wohnfläche verteilt: typischerweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müll, Hausmeister, Gartenpflege und die Grundkosten der Heizung. Dein Anteil ist jeweils deine Fläche geteilt durch die Gesamtfläche des Hauses. Steht in der Abrechnung eine zu große Fläche für deine Wohnung, zahlst du bei all diesen Positionen gleichzeitig zu viel.
Maßgeblich ist dabei die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Zahl im Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof hat das 2018 klargestellt und für die Betriebskosten keine Toleranz mehr zugelassen (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Auch eine kleine Abweichung zählt also. Genauso wichtig ist die Gesamtfläche des Hauses: Ist sie zu klein angesetzt, fällt dein Anteil zu hoch aus.
Ein Beispiel aus unserer Praxis: Der Mietvertrag nannte 74 m², abgerechnet wurde mit 82 m². Nach der Korrektur sank die Forderung von 894,20 € auf 751,60 €. Der Rechner oben schätzt den Effekt vereinfacht, indem er die Gesamtfläche des Hauses gleich lässt: nach Fläche verteilte Kosten × (1 − richtige Fläche ÷ abgerechnete Fläche).
Ist deine Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, kommt außerdem eine Mietminderung in Betracht (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Mehr dazu in der Mietminderungstabelle.
Vorgehen
So gehst du vor, wenn die Fläche nicht stimmt
- 1
Nachmessen
Miss jeden Raum aus und trag die Werte in den Rechner ein. Fotografiere den Zollstock bei strittigen Stellen wie Dachschrägen.
- 2
Vergleichen
Vergleiche deine Fläche mit der in der Abrechnung und im Mietvertrag. Prüfe auch, ob die Gesamtfläche des Hauses von Jahr zu Jahr gleich bleibt.
- 3
Unterlagen anfordern
Bitte den Vermieter um seine Flächenberechnung. Im Rahmen der Belegeinsicht darfst du die Unterlagen zur Abrechnung einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB).
- 4
Fristgerecht widersprechen
Einwendungen gegen die Abrechnung musst du spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).
Willst du nicht nur die Fläche, sondern alle Positionen kontrollieren, kannst du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
FAQ
Häufige Fragen
Wie wird die Wohnfläche bei einer Dachschräge berechnet?
Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (§ 4 WoFlV). Du teilst das Zimmer also gedanklich in Streifen und rechnest jeden Streifen mit seinem Anteil.
Wie viel zählt ein Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel ein Viertel seiner Grundfläche, höchstens die Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Die Hälfte kommt eher bei besonders hochwertigen Freisitzen in Betracht. Das gilt auch für Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie nur zu deiner Wohnung gehören.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
Welche Wohnfläche gilt für die Nebenkostenabrechnung?
Die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag angegebene. Das hat der Bundesgerichtshof 2018 entschieden (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Er hat dabei seine frühere Toleranz von 10 % für die Betriebskosten aufgegeben.
Gilt die Wohnflächenverordnung auch für meine frei finanzierte Wohnung?
Die Verordnung gilt unmittelbar nur für geförderten Wohnraum. Nach dem Bundesgerichtshof ist der Begriff der Wohnfläche im Mietrecht aber in der Regel nach ihr auszulegen, wenn nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist (Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18).
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.