Nebenkosten-Vergleich · Hessen
Betriebskostenspiegel Hessen: Nebenkosten pro m² im Vergleich
Laut dem letzten hessischen Betriebskostenspiegel zahlten Mieter im Schnitt 2,80 € Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat. Die Zahlen stammen aber aus dem Abrechnungsjahr 2019/2020, also aus der Zeit vor den starken Preissteigerungen bei Energie und Versicherungen. Für eine Abrechnung 2025 sind sie deshalb eher zu niedrig.
Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 26.09.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Ø 2,80 € pro m² und Monat, bis zu 3,59 €, wenn alle Kostenarten anfallen (Daten 2019).
- Heizung und Warmwasser lagen damals bei 1,19 € pro m²; der Bund kam 2024 auf 1,32 €.
- Ein neuerer Landesspiegel ist nicht veröffentlicht. Für aktuelle Vergleiche taugt der Bundesspiegel 2024 besser.
- Hessen berechnet die Grundsteuer seit 2025 nach dem Flächen-Faktor-Verfahren.
Inhalt
Betriebskosten je Kostenart in Hessen
Alle Werte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, abgelesen aus der Grafik des Landesspiegels (DMB Landesverband Hessen, Daten 2019, ausgewertet rund 650.000 m² Wohnfläche). Daneben der aktuelle Bundeswert 2024.
| Kostenart | Hessen2019 | Bund2024 |
|---|---|---|
| Heizung inkl. Warmwasser0,50 bis 1,59 € | 1,19 € | 1,32 € |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,32 € | 0,29 € |
| Grundsteuer | 0,23 € | 0,18 € |
| Müllbeseitigung | 0,21 € | 0,16 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 0,24 € | 0,31 € |
| Hauswart | 0,38 € | 0,37 € |
| Hauswart, Reinigung/Garten separat | 0,17 € | 0,21 € |
| Gebäudereinigung | 0,20 € | 0,21 € |
| Gartenpflege | 0,11 € | 0,15 € |
| Aufzug | 0,20 € | 0,20 € |
| Beleuchtung (Allgemeinstrom) | 0,06 € | 0,06 € |
| Straßenreinigung / Winterdienst | 0,05 € | 0,04 € |
| Schornsteinreinigung | 0,04 € | 0,04 € |
| Antenne / Kabel | 0,16 € | 0,07 € |
| Sonstige | 0,05 € | 0,07 € |
| Durchschnitt aller Nebenkostennicht die Summe der Zeilen | 2,80 € | 2,67 € |
Quellen: DMB Landesverband Hessen (Grafik); Bundeswerte: Deutscher Mieterbund. „–“ heißt: Der Herausgeber nennt keinen Gesamtwert.
Warum die Zeilen nicht den Durchschnitt ergeben: Jeder Wert gilt für die Häuser, in denen die Kostenart überhaupt anfällt. Ohne Aufzug gibt es keine Aufzugskosten, ohne Garten keine Gartenpflege. Zählt man alle Zeilen zusammen, landet man deshalb über dem Durchschnitt (in Hessen laut Herausgeber bei 3,59 €).
Für eine 70-m²-Wohnung bedeutet der Landesdurchschnitt rechnerisch 2,80 € × 70 m² = 196,00 € im Monat oder rund 2.352 € im Jahr, davon rund 83 € im Monat für Heizung und Warmwasser. Werte für 50, 70, 90 und 120 m² stehen auf den Städteseiten, die unten verlinkt sind.
Was in Hessen teurer und was günstiger ist
Für 2019 gibt es keinen bundesweiten Betriebskostenspiegel, deshalb lässt sich Hessen nicht fair mit dem Bund aus demselben Jahr vergleichen. Der Bundeswert 2024 in der Tabelle zeigt nur, wo das Niveau heute ungefähr liegt.
Der Spiegel beruht auf Abrechnungen für rund 650.000 Quadratmeter Wohnfläche in Hessen. Weil es für 2019 und 2020 keinen bundesweiten Spiegel gibt, lässt sich Hessen nicht mit dem Bund aus demselben Jahr vergleichen. Die Tabelle zeigt deshalb den aktuellen Bundeswert 2024 als Orientierung.
Antenne und Kabel standen damals noch mit 0,16 € pro m² in den Abrechnungen. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen laufende Kabelgebühren nicht mehr umgelegt werden. Findest du sie in deiner Abrechnung 2025, lohnt sich ein genauer Blick.
Grundsteuer in Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren
Hessen nutzt das Flächen-Faktor-Verfahren. Die Bewertung knüpft an die Fläche von Grundstück und Gebäude an, dazu kommt die Lage als Faktor: Ein Grundstück in einer Lage mit höherem Bodenrichtwert als im Durchschnitt der Gemeinde wird höher belastet.
Wie in den anderen Ländern mit eigenem Modell sind die Hebesätze hessischer Städte nicht mit Städten im Bundesmodell vergleichbar. Darmstadt (1.181 %) und Frankfurt (854,69 %) haben hohe Hebesätze, was aber nichts über die tatsächliche Belastung pro Wohnung aussagt.
Wie du die Grundsteuer in deiner Abrechnung Schritt für Schritt mit dem Bescheid abgleichst, steht im Ratgeber Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Quellen: grundsteuerreform.de · finanzamt.hessen.de
Gebühren in 4 Städten in Hessen
Die Gebühren für Wasser und Müll legen Kommunen und Versorger fest, deshalb unterscheiden sie sich auch innerhalb eines Landes. Wasser und Abwasser kosten zusammen zwischen 4,03 € pro m³ in Frankfurt am Main und 6,46 € in Wiesbaden. Eine 120-Liter-Restmülltonne mit 14-täglicher Leerung kostet zwischen 184 € (Frankfurt am Main) und 400 € im Jahr (Darmstadt).
| Stadt | Ortswert€/m² | HebesatzGrundst. B | Müll€/Jahr | Wasser€/m³ |
|---|---|---|---|---|
| Darmstadt | 2,80Land 2019/20 | 1.181 % | 400 | 5,22 |
| Frankfurt am Main | 2,80Land 2019/20 | 855 % | 184 | 4,03 |
| Kassel | 2,80Land 2019/20 | 490 % | 272 | 5,10 |
| Wiesbaden | 2,80Land 2019/20 | 690 % | 261 | 6,46 |
Ortswert: Nebenkosten pro m² und Monat aus Stadt-, Landes- oder Bundesspiegel (Quelle auf der jeweiligen Städteseite). Hebesatz, Müll und Wasser: Satzungen und Preisblätter der Städte und Versorger, Stand 2025/2026. Wasser = Trinkwasser plus Schmutzwasser je m³, ohne Grundpreise.
Häufige Fragen zu Nebenkosten in Hessen
Wie hoch sind die Nebenkosten in Hessen pro m²?
Wie aktuell ist der Betriebskostenspiegel für Hessen?
Was kosten Heizung und Warmwasser in Hessen?
Welches Grundsteuermodell gilt in Hessen?
Liegt deine Abrechnung über diesen Werten?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.