Nebenkosten-Vergleich · Baden-Württemberg
Betriebskostenspiegel Baden-Württemberg: Nebenkosten pro m²
Für Baden-Württemberg hat der Mieterbund Werte je Kostenart aus dem Abrechnungsjahr 2021 veröffentlicht, aber keinen Gesamtdurchschnitt. Heizung und Warmwasser kosteten damals im Schnitt 0,91 € pro Quadratmeter und Monat, Wasser 0,28 €, die Grundsteuer 0,14 €. Für aktuelle Abrechnungen ist der Bundesspiegel 2024 der bessere Maßstab.
Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 03.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Werte je Kostenart für das Abrechnungsjahr 2021 vom Mieterbund Baden-Württemberg, ohne Gesamtdurchschnitt.
- Heizung und Warmwasser: 0,91 € pro m², etwa wie im Bund 2021 (0,94 €), aber weit unter dem Bundeswert 2024 (1,32 €).
- Grundsteuer und Müll lagen unter dem Bundesschnitt, Wasser etwa gleichauf.
- Baden-Württemberg berechnet die Grundsteuer nach einem modifizierten Bodenwertmodell, daher die niedrigen Hebesätze.
Inhalt
Betriebskosten je Kostenart in Baden-Württemberg
Alle Werte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, abgelesen aus der Grafik des Landesspiegels (DMB Landesverband Baden-Württemberg, Daten 2021). Daneben der Bundeswert aus demselben Jahr und der aktuelle Bundeswert 2024.
| Kostenart | BW2021 | Bund2021 | Bund2024 |
|---|---|---|---|
| Heizung inkl. Warmwasser0,39 bis 1,43 € | 0,91 € | 0,94 € | 1,32 € |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,28 € | 0,27 € | 0,29 € |
| Grundsteuer | 0,14 € | 0,16 € | 0,18 € |
| Müllbeseitigung | 0,10 € | 0,14 € | 0,16 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 0,19 € | 0,21 € | 0,31 € |
| Hauswart | 0,30 € | 0,31 € | 0,37 € |
| Hauswart, Reinigung/Garten separat | 0,08 € | 0,15 € | 0,21 € |
| Gebäudereinigung | 0,19 € | 0,17 € | 0,21 € |
| Gartenpflege | 0,08 € | 0,11 € | 0,15 € |
| Aufzug | 0,15 € | 0,16 € | 0,20 € |
| Beleuchtung (Allgemeinstrom) | 0,05 € | 0,05 € | 0,06 € |
| Straßenreinigung / Winterdienst | 0,03 € | 0,03 € | 0,04 € |
| Schornsteinreinigung | 0,02 € | 0,03 € | 0,04 € |
| Antenne / Kabel | 0,10 € | 0,11 € | 0,07 € |
| Sonstige | 0,05 € | 0,05 € | 0,07 € |
| Durchschnitt aller Nebenkostennicht die Summe der Zeilen | – | – | 2,67 € |
Quellen: DMB Landesverband Baden-Württemberg (Grafik); Bundeswerte: Deutscher Mieterbund. „–“ heißt: Der Herausgeber nennt keinen Gesamtwert.
Warum die Zeilen nicht den Durchschnitt ergeben: Jeder Wert gilt für die Häuser, in denen die Kostenart überhaupt anfällt. Ohne Aufzug gibt es keine Aufzugskosten, ohne Garten keine Gartenpflege. Zählt man alle Zeilen zusammen, landet man deshalb über dem Durchschnitt.
Für eine 70-m²-Wohnung bedeutet allein der Heizwert rechnerisch 0,91 € × 70 m² = 63,70 € im Monat für Heizung und Warmwasser. Mit dem Bundesschnitt 2024 für alle Nebenkosten wären es 186,90 € im Monat. Werte für 50, 70, 90 und 120 m² stehen auf den Städteseiten, die unten verlinkt sind.
Was in Baden-Württemberg teurer und was günstiger ist
Im direkten Vergleich mit dem Bund aus demselben Jahr (2021) lagen in Baden-Württemberg keine Kostenarten nennenswert über dem Bundesschnitt, günstiger waren Müllbeseitigung (-4 Cent), Heizung und Warmwasser (-3 Cent) und Gartenpflege (-3 Cent). Die Angaben beziehen sich auf einen Quadratmeter und einen Monat; Unterschiede unter 3 Cent haben wir weggelassen.
Die Daten stammen aus 2021, also aus der Zeit vor der Energiepreiskrise. Bei Heizung und Warmwasser sind sie deshalb heute zu niedrig: Bundesweit stieg der Wert von 0,94 € (2021) auf 1,32 € (2024). Für die kalten Betriebskosten wie Wasser, Müll und Grundsteuer sind die Landeswerte eine brauchbare Orientierung.
Grundsteuer in Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell
Baden-Württemberg ist das einzige Land mit einem Bodenwertmodell. Die Bewertung beruht im Wesentlichen auf zwei Größen: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Das Gebäude selbst spielt keine Rolle. Ein Mehrfamilienhaus auf kleinem Grundstück wird so eher entlastet, ein großes Grundstück in teurer Lage eher belastet.
Weil die Messbeträge im Bodenwertmodell anders entstehen, liegen die Hebesätze vieler Städte heute deutlich niedriger als anderswo: Stuttgart 160 %, Heidelberg 185 %, Freiburg 235 %. Mit Hebesätzen in Ländern mit Bundesmodell sind diese Zahlen nicht vergleichbar.
Wie du die Grundsteuer in deiner Abrechnung Schritt für Schritt mit dem Bescheid abgleichst, steht im Ratgeber Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Quellen: grundsteuerreform.de · grundsteuer-bw.de
Gebühren in 8 Städten in Baden-Württemberg
Die Gebühren für Wasser und Müll legen Kommunen und Versorger fest, deshalb unterscheiden sie sich auch innerhalb eines Landes. Wasser und Abwasser kosten zusammen zwischen 4,05 € pro m³ in Ulm und 5,60 € in Stuttgart. Eine 120-Liter-Restmülltonne mit 14-täglicher Leerung kostet zwischen 247 € (Ulm) und 462 € im Jahr (Karlsruhe).
| Stadt | Ortswert€/m² | HebesatzGrundst. B | Müll€/Jahr | Wasser€/m³ |
|---|---|---|---|---|
| Freiburg | 2,67Bund 2024 | 235 % | 314 | 4,14 |
| Heidelberg | 2,67Bund 2024 | 185 % | 260 | 4,60 |
| Heilbronn | 2,67Bund 2024 | 345 % | 259 | 5,59 |
| Karlsruhe | 2,67Bund 2024 | 270 % | 462 | 5,17 |
| Mannheim | 2,67Bund 2024 | 365 % | 392 | 4,73 |
| Reutlingen | 2,67Bund 2024 | 320 % | 291 | 5,44 |
| Stuttgart | 2,67Bund 2024 | 160 % | 303 | 5,60 |
| Ulm | 2,67Bund 2024 | 390 % | 247 | 4,05 |
Ortswert: Nebenkosten pro m² und Monat aus Stadt-, Landes- oder Bundesspiegel (Quelle auf der jeweiligen Städteseite). Hebesatz, Müll und Wasser: Satzungen und Preisblätter der Städte und Versorger, Stand 2025/2026. Wasser = Trinkwasser plus Schmutzwasser je m³, ohne Grundpreise.
Häufige Fragen zu Nebenkosten in Baden-Württemberg
Wie hoch sind die Nebenkosten in Baden-Württemberg pro m²?
Wie aktuell ist der Betriebskostenspiegel für Baden-Württemberg?
Was kosten Heizung und Warmwasser in Baden-Württemberg?
Welches Grundsteuermodell gilt in Baden-Württemberg?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.