Nebenkosten-Vergleich · Bayern
Betriebskostenspiegel Bayern: Nebenkosten pro m² im Jahr 2024
Mieterinnen und Mieter in Bayern zahlten im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 2,78 € Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat. Das sind laut Mieterbund Bayern 11 Cent mehr als im Bundesschnitt von 2,67 €. Fallen in einem Haus alle denkbaren Kostenarten an, können es bis zu 3,88 € werden. Größter Posten ist wie überall die Heizung mit 1,33 € pro m².
Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 27.08.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Ø 2,78 € pro m² und Monat im Abrechnungsjahr 2024, nach 2,59 € (2023) und 2,33 € (2022).
- Heizung und Warmwasser kosteten im Schnitt 1,33 € pro m², die Bandbreite reicht von 0,42 € bis 2,24 €.
- Deutlich über dem Bund liegt der Hauswart; günstiger sind Grundsteuer, Wasser und Müll.
- Bayern berechnet die Grundsteuer seit 2025 nach einem eigenen Flächenmodell. Hebesätze sind deshalb nicht mit anderen Ländern vergleichbar.
Inhalt
Betriebskosten je Kostenart in Bayern
Alle Werte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, abgelesen aus der Grafik des Landesspiegels (DMB Landesverband Bayern, Daten 2024, ausgewertet über 1,745 Millionen m² Wohnfläche). Daneben der Bundeswert aus demselben Jahr.
| Kostenart | Bayern2024 | Bund2024 |
|---|---|---|
| Heizung inkl. Warmwasser0,42 bis 2,24 € | 1,33 € | 1,32 € |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,24 € | 0,29 € |
| Grundsteuer | 0,14 € | 0,18 € |
| Müllbeseitigung | 0,14 € | 0,16 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 0,30 € | 0,31 € |
| Hauswart | 0,56 € | 0,37 € |
| Hauswart, Reinigung/Garten separat | 0,38 € | 0,21 € |
| Gebäudereinigung | 0,19 € | 0,21 € |
| Gartenpflege | 0,11 € | 0,15 € |
| Aufzug | 0,19 € | 0,20 € |
| Beleuchtung (Allgemeinstrom) | 0,08 € | 0,06 € |
| Straßenreinigung / Winterdienst | 0,04 € | 0,04 € |
| Schornsteinreinigung | 0,04 € | 0,04 € |
| Antenne / Kabel | 0,06 € | 0,07 € |
| Sonstige | 0,08 € | 0,07 € |
| Durchschnitt aller Nebenkostennicht die Summe der Zeilen | 2,78 € | 2,67 € |
Quellen: DMB Landesverband Bayern (Grafik); Bundeswerte: Deutscher Mieterbund. „–“ heißt: Der Herausgeber nennt keinen Gesamtwert.
Warum die Zeilen nicht den Durchschnitt ergeben: Jeder Wert gilt für die Häuser, in denen die Kostenart überhaupt anfällt. Ohne Aufzug gibt es keine Aufzugskosten, ohne Garten keine Gartenpflege. Zählt man alle Zeilen zusammen, landet man deshalb über dem Durchschnitt (in Bayern laut Herausgeber bei 3,88 €).
Für eine 70-m²-Wohnung bedeutet der Landesdurchschnitt rechnerisch 2,78 € × 70 m² = 194,60 € im Monat oder rund 2.335 € im Jahr, davon rund 93 € im Monat für Heizung und Warmwasser. Werte für 50, 70, 90 und 120 m² stehen auf den Städteseiten, die unten verlinkt sind.
Was in Bayern teurer und was günstiger ist
Im direkten Vergleich mit dem Bund aus demselben Jahr (2024) lagen in Bayern vor allem Hauswart (+19 Cent) über dem Bundesschnitt, günstiger waren Wasser und Abwasser (-5 Cent), Grundsteuer (-4 Cent) und Gartenpflege (-4 Cent). Die Angaben beziehen sich auf einen Quadratmeter und einen Monat; Unterschiede unter 3 Cent haben wir weggelassen.
Den Anstieg gegenüber 2023 führt der Mieterbund Bayern in erster Linie auf höhere Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen und für Hausmeisterdienste zurück. Tatsächlich liegt der Hauswart mit 0,56 € pro m² weit über dem Bundeswert von 0,37 €. Wird in deinem Haus zusätzlich Gebäudereinigung oder Gartenpflege abgerechnet, ist der Vergleichswert 0,38 € (Hauswart ohne diese Arbeiten).
Ausgewertet hat der Landesverband Abrechnungsdaten für über 1,745 Millionen Quadratmeter Wohnfläche in Bayern. Veröffentlicht wurden die Zahlen am 9. Januar 2026.
Grundsteuer in Bayern: wertunabhängiges Flächenmodell
Bayern nutzt seit 2025 ein eigenes, wertunabhängiges Flächenmodell. Entscheidend sind die Größe der Grundstücksfläche und der Gebäudefläche, nicht der Wert der Immobilie. Ein Altbau in bester Münchner Lage und ein gleich großes Haus auf dem Land kommen so auf einen ähnlichen Steuermessbetrag; den Unterschied machen erst die Hebesätze der Gemeinden.
Für deine Abrechnung heißt das: Die Grundsteuer kann sich seit 2025 spürbar verschoben haben, nach oben wie nach unten. Steht in der Abrechnung 2025 ein deutlich anderer Betrag als im Vorjahr, lass dir den Grundsteuerbescheid zeigen und prüfe, ob der Betrag für das ganze Haus und der Verteilerschlüssel stimmen.
Wie du die Grundsteuer in deiner Abrechnung Schritt für Schritt mit dem Bescheid abgleichst, steht im Ratgeber Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Quellen: grundsteuerreform.de · grundsteuer.bayern.de
Gebühren in 7 Städten in Bayern
Die Gebühren für Wasser und Müll legen Kommunen und Versorger fest, deshalb unterscheiden sie sich auch innerhalb eines Landes. Wasser und Abwasser kosten zusammen zwischen 3,60 € pro m³ in Regensburg und 5,67 € in Würzburg. Eine 120-Liter-Restmülltonne mit 14-täglicher Leerung kostet zwischen 177 € (Regensburg) und 390 € im Jahr (Erlangen).
| Stadt | Ortswert€/m² | HebesatzGrundst. B | Müll€/Jahr | Wasser€/m³ |
|---|---|---|---|---|
| Augsburg | 2,78Land 2024 | 670 % | 337 | 4,44 |
| Erlangen | 2,78Land 2024 | 625 % | 390 | 5,45 |
| Ingolstadt | 2,78Land 2024 | 630 % | 356 | 4,87 |
| München | 2,78Land 2024 | 824 % | 231 | 3,99 |
| Nürnberg | 2,78Land 2024 | 750 % | 185 | 5,35 |
| Regensburg | 2,78Land 2024 | 510 % | 177 | 3,60 |
| Würzburg | 2,78Land 2024 | 575 % | 293 | 5,67 |
Ortswert: Nebenkosten pro m² und Monat aus Stadt-, Landes- oder Bundesspiegel (Quelle auf der jeweiligen Städteseite). Hebesatz, Müll und Wasser: Satzungen und Preisblätter der Städte und Versorger, Stand 2025/2026. Wasser = Trinkwasser plus Schmutzwasser je m³, ohne Grundpreise.
Häufige Fragen zu Nebenkosten in Bayern
Wie hoch sind die Nebenkosten in Bayern pro m²?
Wie aktuell ist der Betriebskostenspiegel für Bayern?
Was kosten Heizung und Warmwasser in Bayern?
Welches Grundsteuermodell gilt in Bayern?
Liegt deine Abrechnung über diesen Werten?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.