DarmstadtStand November 2026
Grundsteuer in Darmstadt 2026: Hebesatz 1.181 %
Mit 1.181 % hat Darmstadt nach Offenbach den zweithöchsten Grundsteuer-Hebesatz der hessischen Großstädte. Weil Hessen überall dieselbe Formel nutzt, zahlt dieselbe Wohnung in Darmstadt deutlich mehr als in Kassel oder Wiesbaden. Hier siehst du, wie die Grundsteuer berechnet wird, ein Rechenbeispiel und worauf du in deiner Nebenkostenabrechnung achten solltest.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Darmstadt 2025 und 2026 bei 1.181 %.
- Nur Offenbach liegt unter den kreisfreien Städten in Hessen mit 1.230 % noch höher.
- Für ein typisches Einfamilienhaus hat Haus & Grund 2025 761 € errechnet, 19 € mehr als 2024.
- Hessen rechnet nach Flächen mal Lagefaktor. Darmstadt hat hohe Bodenwerte, das wirkt über den Faktor aber nur gedämpft.
- Im Rechenbeispiel zahlt eine 70-m²-Wohnung 336,59 € Grundsteuer im Jahr.
Kurz beantwortet
In Darmstadt gilt für die Grundsteuer B 2026 ein Hebesatz von 1.181 %, wie schon 2025. Die Grundsteuer eines Hauses ist der Messbetrag mal 11,81. Im Beispielhaus mit sechs Wohnungen in durchschnittlicher Lage zahlst du für 70 m² 336,59 € im Jahr, rund 28 € im Monat. Das ist mehr als das Doppelte von Kassel. Weil sich der Hebesatz 2026 nicht ändert, sollte deine Grundsteuer 2026 so hoch sein wie 2025.
- Hebesatz Grundsteuer B 2025 und 2026
- 1.181 %
- Musterhaus 2025 laut Haus & Grund
- 761 €
- von 100 Großstädten im Grundsteuerranking 2025
- Platz 86
Grundsteuer-Hebesatz Darmstadt 2025 und 2026
| Hebesatz | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Grundsteuer B (Grundstücke) | 1.181 % | 1.181 % |
2026 laut Umfrage der hessischen IHKs zu den Hebesätzen ab 01.01.2026 (Stand 28.10.2026), 2025 laut Grundsteuerranking 2025 von Haus & Grund.
Quelle: Hessische IHKs: Hebesätze 2026, Grundsteuer B und Gewerbesteuer (Stand 28.10.2026) · IW Consult / Haus & Grund Deutschland: Grundsteuerranking 2025
Grundsteuer Darmstadt im Vergleich mit Hessens Großstädten
Für ein Einfamilienhaus in durchschnittlicher Lage hat Haus & Grund in Darmstadt 2025 761 € errechnet. Bundesweit ist das Platz 86 von 100, 2024 war es Platz 97. Gestiegen ist der Betrag nur um 19 €.
In Hessen ist nur Offenbach teurer. Frankfurt liegt mit 551 € deutlich darunter, Kassel mit 316 € bei weniger als der Hälfte.
| Stadt | Musterhaus 2025 (Hebesatz) |
|---|---|
| Kassel | 316 € (490 %) |
| Gießen | 403 € (626 %) |
| Hanau | 416 € (645 %) |
| Wiesbaden | 445 € (690,06 %) |
| Frankfurt am Main | 551 € (854,69 %) |
| Darmstadt | 761 € (1.181 %) |
| Offenbach am Main | 792 € (1.230 %) |
Grundsteuer B im Jahr 2025 für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück und 126 m² Wohnfläche in durchschnittlicher Lage (Faktor 1,0); in Klammern der Hebesatz 2025.
Quelle: IW Consult / Haus & Grund Deutschland: Grundsteuerranking 2025
Rechenbeispiel: Grundsteuer einer 70-m²-Wohnung in Darmstadt
Das Haus ist ausgedacht, Formel und Hebesatz sind echt. Bei einem Grundstück in besserer Lage als dem Darmstädter Durchschnitt ist der Faktor größer als 1.
Annahmen für das Beispiel
- Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche
- Grundstück mit 600 m², Bodenrichtwert gleich dem Durchschnitt der Stadt (Faktor 1,0)
- Reine Wohnnutzung
- Deine Wohnung hat 70 m², verteilt wird nach Wohnfläche
| Grundstück: 600 m² × 0,04 € | 24,00 € |
|---|---|
| Wohnfläche: 420 m² × 0,50 € × 70 % | 147,00 € |
| Messbetrag bei Faktor 1,0 (durchschnittliche Lage) | 171,00 € |
| Grundsteuer 2026: 171 € × 1.181 % | 2.019,51 € |
| Dein Anteil: 2.019,51 € × 70 / 420 | 336,59 € |
| Das sind im Monat | 28,05 € |
Du zahlst im Beispiel 336,59 € im Jahr. Liegt das Haus in einfacher Lage mit halb so hohem Bodenrichtwert wie im Durchschnitt, sinkt der Faktor auf 0,81 und dein Anteil auf rund 273 €.
Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.
Hoher Hebesatz, kleine Messbeträge
Ein Hebesatz über 1.000 % klingt dramatisch. In Hessen sind die Messbeträge nach der Reform aber klein: Für eine 70-m²-Wohnung in durchschnittlicher Lage ergibt die Formel nur gut 28 €. Erst der Hebesatz macht daraus eine spürbare Steuer.
Deshalb lassen sich Hebesätze nur zwischen Städten mit demselben Modell vergleichen. Innerhalb Hessens zeigt der Satz direkt, wie teuer dieselbe Fläche ist: In Darmstadt rund 2,4-mal so teuer wie in Kassel.
Laut Haus & Grund ist die Grundsteuer für ein typisches Einfamilienhaus mit der Reform nur leicht gestiegen. Für einzelne Häuser kann die Veränderung größer sein, in beide Richtungen.
Lagefaktor: was gute Lagen kosten
Darmstadt hat für hessische Verhältnisse hohe Bodenwerte. Im Flächen-Faktor-Verfahren zählt aber nicht der absolute Wert, sondern das Verhältnis zum Durchschnitt der Stadt.
Der Faktor ist gedämpft. Ein Grundstück mit doppelt so hohem Bodenrichtwert wie im Darmstädter Durchschnitt zahlt nur 23 % mehr, eines mit halb so hohem 19 % weniger.
Die Bodenrichtwerte hat das Finanzamt automatisch übernommen. Der Durchschnittswert für Darmstadt steht im Staatsanzeiger für das Land Hessen vom 12.09.2022.
Worauf du in der Abrechnung achten solltest
Bei einem so hohen Hebesatz schlagen Fehler stärker durch. Wird zum Beispiel ein Laden im Haus zum Wohnsatz verteilt, zahlen die Mieter dessen höheren Anteil mit.
Weil sich der Hebesatz 2026 nicht ändert, ist der Vergleich mit 2025 einfach: Bei gleichem Messbetrag muss die Grundsteuer gleich bleiben.
Rechnet dein Vermieter über den Jahreswechsel 2024/2025 ab, müssen altes und neues Steuerjahr zeitanteilig angesetzt sein.
Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).
Umlagefähig
- Grundsteuer B laut Bescheid für das Abrechnungsjahr
- Nachzahlung aus einem geänderten Bescheid für dasselbe Jahr
Nicht umlagefähig
- Säumniszuschläge und Mahngebühren
- Grundsteuer für andere Jahre als den Abrechnungszeitraum
- Kosten für Widerspruch oder Steuerberatung des Vermieters
- Grundsteueranteil eines Ladens oder Büros im Haus
Typische Fehler in der Abrechnung
Gewerbe zum Wohnsatz
Läden und Büros zählen in Hessen voll, Wohnungen nur zu 70 %. Bei 1.181 % Hebesatz kostet ein Fehler hier schnell viel Geld.
Wohnfläche zu groß
Balkone und Terrassen zählen meist nur zu 25 %. Sind sie im Messbescheid voll angesetzt, ist die Grundsteuer zu hoch.
Zwei Steuerjahre vermischt
Bei Zeiträumen über den Jahreswechsel müssen beide Jahre zeitanteilig angesetzt sein.
Erstattung nicht weitergegeben
Wurde der Messbetrag nach einem Einspruch gesenkt, steht dir dein Anteil an der Erstattung zu.
Zuschläge umgelegt
Säumniszuschläge entstehen durch verspätete Zahlung des Vermieters. Sie gehören nicht in die Abrechnung.
So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung
- 1
Hebesatz prüfen
Für 2025 und 2026 muss im Bescheid 1.181 % stehen.
- 2
Betrag nachrechnen
Messbetrag mal 1.181 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses.
- 3
Mit 2025 vergleichen
Bei gleichem Messbetrag bleibt die Grundsteuer 2026 gleich.
- 4
Gewerbe herausrechnen
Frag nach, wie der Anteil von Läden, Praxen oder Büros abgezogen wurde.
- 5
Bescheide einsehen
Nach § 556 Abs. 4 BGB kannst du Einsicht in Grundsteuer- und Messbescheid verlangen.
Passt die Grundsteuer zum Bescheid deines Hauses?
In der Abrechnung steht nur ein Betrag. Ob er zu Messbetrag, Flächen und Hebesatz passt, zeigt erst der Bescheid. Diesen Abgleich übernehmen wir.
Was du tun kannst
Passt die Grundsteuer nicht zum Bescheid, widersprich schriftlich und nenne den Betrag, den du für falsch hältst. Für Einwendungen hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Kam ein geänderter Bescheid erst nach der Abrechnung, darf sich der Vermieter laut Bundesgerichtshof eine Nachberechnung vorbehalten (VIII ZR 264/12). Eine Erstattung muss er weitergeben.
Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.
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Häufige Fragen: Grundsteuer in Darmstadt
Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer in Darmstadt 2026?
Ist die Grundsteuer in Darmstadt besonders hoch?
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Darmstadt?
Wie viel Grundsteuer zahlt ein Mieter in Darmstadt?
Warum sind hessische Hebesätze so viel höher als früher?
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ist die Grundsteuer in deiner Darmstädter Abrechnung richtig?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.