Grundsteuer Gelsenkirchen: rückwirkend 980 % und was Mieter davon tragen

Die getrennten Sätze 2025 entsprachen genau den aufkommensneutralen Werten, die das Land für Gelsenkirchen berechnet hatte. Der einheitliche Satz 2026 liegt 95 Punkte über dem einheitlichen aufkommensneutralen Wert von 885 %.

Quelle: Stadt Gelsenkirchen: Jahresbescheid zu den Grundbesitzabgaben 2026 · Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich) · Bund der Steuerzahler NRW: Realsteuerhebesätze 2025

Mit 980 % gehört Gelsenkirchen 2026 zu den teureren Großstädten. Unter den kreisfreien Städten mit einheitlichem Satz liegen nur Herne und Mülheim an der Ruhr mit je 990 %, Remscheid, Duisburg und Hagen höher.

Die Nachbarn Essen und Bochum gehen unterschiedliche Wege. Essen erhebt 2026 einheitlich 925 %. Bochum behält laut Bund der Steuerzahler die getrennten Sätze von 715 und 1.190 %. Für Mieter zählt am Ende der Betrag im Bescheid, nicht der Prozentsatz allein.

Quelle der Sätze: aktualisierter Kreisvergleich 2026 des Steuerzahlerbunds NRW, Stand 10.07.2026. Bei getrennten Sätzen steht der Satz für Wohngrundstücke.

Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Das Haus und sein Messbetrag sind angenommen, die Hebesätze sind echt. Der Messbetrag ist in beiden Jahren gleich. Zum Vergleich steht dasselbe Haus mit einem Kiosk im Erdgeschoss in der Rechnung, das 2025 als Nichtwohngrundstück galt.

Im reinen Wohnhaus zahlst du 2026 rund 45 € mehr im Jahr. Wohnst du im Haus mit Kiosk, sinkt dein Anteil dagegen von 223,52 € auf 156,80 €. Ob du gewinnst oder verlierst, hängt also davon ab, wie das Haus 2025 eingestuft war.

Zur Reform 2025 führte Gelsenkirchen getrennte Sätze ein: 696 % für Wohnen, 1.397 % für alle anderen Grundstücke. Die Stadt verweist auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 04.12.2025 (5 K 5238/25). Nach Angaben der Stadt hätte das Festhalten an getrennten Sätzen rechtliche Risiken mit sich gebracht.

Der Rat beschloss deshalb am 29.06.2026 einen einheitlichen Hebesatz von 980 %. Er gilt rückwirkend ab dem 01.01.2026. Die Unterscheidung nach Wohn- und Nichtwohngrundstücken entfällt.

Das Grundsteuergesetz erlaubt so einen rückwirkenden Beschluss nur bis zum 30. Juni eines Jahres (§ 25 Abs. 3 GrStG). Gelsenkirchen hat diese Frist also knapp eingehalten. Ein späterer Beschluss hätte den Satz nicht mehr erhöhen dürfen.

Am 09.09.2026 verschickte die Stadt die Änderungsbescheide über die Grundbesitzabgaben. Bis dahin hatten Eigentümer für 2026 nach den alten Bescheiden gezahlt. Für Wohnhäuser kommt deshalb eine Nachzahlung für die ersten Monate dazu.

In deiner Nebenkostenabrechnung zählt nur die Grundsteuer, die für 2026 festgesetzt ist. Wann der Vermieter die Nachzahlung leistet, ist egal. Läuft dein Abrechnungsjahr von Januar bis Dezember, steht die volle Steuer nach 980 % in der Abrechnung 2026.

Rechnet dein Vermieter über den Jahreswechsel ab, etwa von Juli bis Juni, kann es anders aussehen. Wurde eine solche Abrechnung vor dem September verschickt, enthielt sie für 2026 noch den alten Satz. Der Bundesgerichtshof erlaubt dem Vermieter, sich in solchen Fällen eine Nachberechnung vorzubehalten (Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).

Deine monatliche Vorauszahlung wurde meist nach der letzten Abrechnung bemessen. Die stammte aus einer Zeit mit dem Wohnsatz von 696 %. Steigt allein die Grundsteuer um gut 40 %, kann das in der Abrechnung 2026 eine Nachzahlung auslösen.

Im Beispiel fehlen dir dafür rund 45 € im Jahr. Bei größeren Wohnungen oder höheren Messbeträgen entsprechend mehr. Eine solche Nachzahlung ist kein Fehler, solange sie zum Bescheid passt.

Viele Vermieter passen die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung an. Vorauszahlungen dürfen aber nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Eine Anpassung allein wegen des neuen Hebesatzes sollte ungefähr dem tatsächlichen Mehrbetrag pro Monat entsprechen.

Nach dem NRW-Gesetz galten gemischt genutzte Grundstücke 2025 als Nichtwohngrundstücke. Ein Haus mit Kiosk, Bäckerei oder Arztpraxis zahlte in Gelsenkirchen deshalb 1.397 %, auch für alle Wohnungen darüber.

Mit dem einheitlichen Satz fällt dieser Aufschlag 2026 weg. Für Mieter in solchen Häusern sinkt die Grundsteuer um rund 30 %. Prüfe in deiner Abrechnung 2026, ob diese Entlastung auch bei dir ankommt.

Wie die Grundsteuer zwischen Gewerbe und Wohnungen verteilt wird, regelt dein Mietvertrag. Einen Vorwegabzug für Gewerbe verlangt der Bundesgerichtshof bei der Grundsteuer nach einem Urteil zum alten Recht nicht (VIII ZR 79/16). Bei einer Verteilung nach Fläche gehört die Ladenfläche aber zur Gesamtfläche dazu.

Die Grundsteuer ist die wichtigste laufende öffentliche Last eines Grundstücks. Dein Vermieter darf sie in Gelsenkirchen umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).

Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Auch eine rückwirkende Erhöhung darf in die Abrechnung des Jahres, für das sie gilt.

• Alter Satz im neuen Jahr

  Hat der Vermieter für 2026 noch nach dem ersten Bescheid abgerechnet, fehlt die Erhöhung oder sie kommt später als Nachberechnung. Wichtig ist, dass am Ende genau der Betrag des Änderungsbescheids steht.

• Nachzahlung doppelt erfasst

  Die Nachzahlung aus dem September-Bescheid gehört zur Grundsteuer 2026. Taucht sie zusätzlich in der Abrechnung 2027 auf, zahlst du sie zweimal.

• Entlastung nicht weitergegeben

  In Häusern mit Gewerbe sinkt die Grundsteuer 2026. Steht in deiner Abrechnung trotzdem ein höherer Betrag als 2025, passt etwas nicht.

• Gewerbefläche nicht mitgezählt

  Wird die Grundsteuer nur auf die Wohnungen verteilt, obwohl im Haus auch ein Laden ist, zahlst du dessen Anteil mit. Die Gesamtfläche muss alle Einheiten enthalten.

• Zuschläge in der Grundsteuer

  Zahlt der Vermieter zu spät, können Säumniszuschläge entstehen. Diese gehören nicht zur Grundsteuer des Hauses und dürfen nicht in deine Abrechnung.

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   Hebesatz im Bescheid ablesen

   Für 2026 muss im Änderungsbescheid 980 % stehen. Hat das Haus nur den ursprünglichen Bescheid, fehlt noch die Änderung.

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   Betrag nachrechnen

   Messbetrag mal 980 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses für 2026. Vergleiche sie mit dem Gesamtbetrag in der Abrechnung.

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   Mit 2025 vergleichen

   Bei gleichem Messbetrag steigt die Steuer eines Wohnhauses um rund 41 %. In einem Haus mit Gewerbe muss sie um etwa 30 % sinken.

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   Abrechnungszeitraum prüfen

   Rechnet dein Vermieter nicht nach Kalenderjahr ab, müssen die Sätze 2025 und 2026 zeitanteilig berücksichtigt sein. Frag nach, wie er gerechnet hat.

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   Belege anfordern

   Nach § 556 Abs. 4 BGB kannst du Einsicht in Grundsteuerbescheid und Änderungsbescheid verlangen. Der Vermieter darf die Unterlagen auch elektronisch schicken.