BochumStand Oktober 2026

Grundsteuer Bochum: Hebesatz 2026 und was Mieter zahlen

Bochum unterscheidet bei der Grundsteuer weiter zwischen Wohnen und Gewerbe. Für reine Wohnhäuser ist das günstig, für Wohnungen über einem Laden nicht. Hier erfährst du, welcher Satz für dein Haus gilt, was vor Gericht anhängig ist und wie du deine Abrechnung prüfst.

Phil Holthaus und Johann Slawski, die Gründer von nebify

Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 29.10.2026

Das Wichtigste in Kürze

Laut Bund der Steuerzahler gelten in Bochum auch 2026 getrennte Hebesätze: 715 % für Wohngrundstücke, 1.190 % für Nichtwohngrundstücke.
Gemischt genutzte Häuser, etwa mit Laden im Erdgeschoss, zählen in NRW zu den Nichtwohngrundstücken und zahlen den hohen Satz.
Gegen diese Zuordnung läuft ein Verfahren beim Oberverwaltungsgericht NRW. Die mündliche Verhandlung ist am 04.12.2026.
2024 lag der Hebesatz noch einheitlich bei 645 %. Der Wohnsatz stieg 2025 also um 70 Punkte.
Mieter zahlen die Grundsteuer über die Nebenkosten, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Prüfe, nach welchem Satz dein Haus veranlagt ist.

Kurz beantwortet

Der Hebesatz der Grundsteuer B in Bochum liegt 2026 bei 715 % für Wohngrundstücke und 1.190 % für Nichtwohngrundstücke. Das zeigt die Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW mit Stand Juli 2026. Die Stadt selbst listet auf ihrer Website bisher nur die Sätze bis 2025. Die Sätze sind gegenüber 2025 unverändert. Bochum gehört damit zu den wenigen Großstädten in NRW, die bei getrennten Sätzen bleiben. Für Mieter in reinen Wohnhäusern gilt der niedrigere Satz. Wer in einem Haus mit Gewerbe wohnt, trägt über die Nebenkosten den höheren Satz mit. Ob diese Einordnung rechtmäßig ist, klärt gerade das Oberverwaltungsgericht NRW.

Hebesatz 2026 für Wohngrundstücke, unverändert seit 2025: 715 %
Hebesatz 2026 für Nichtwohngrundstücke, auch für Häuser mit Laden: 1.190 %
einheitlicher Hebesatz bis 2024: 645 %

Hebesätze der Grundsteuer B in Bochum

Grundsteuer in Bochum: Vorjahr und 2026
Grundstücksart	2025	2026
Wohngrundstücke	715 %	715 %
Nichtwohngrundstücke (auch gemischt genutzte)	1.190 %	1.190 %
Aufkommensneutral laut Land, einheitlich	843 %	–
Zum Vergleich: einheitlicher Satz 2024	645 %	–

Die getrennten Sätze entsprechen den Werten, die das Land NRW für Bochum als aufkommensneutral getrennt errechnet hatte. Der Wert für 2026 stammt aus der Erhebung des Bundes der Steuerzahler mit Redaktionsschluss 10.07.2026. Die Stadtseite nennt bisher nur die Sätze für 2024 und 2025.

Quelle: Stadt Bochum: Steuerhebesätze und Gebühren · Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich) · Bund der Steuerzahler NRW: Realsteuerhebesätze 2025

Grundsteuer-Hebesatz Bochum 2026 im Vergleich mit dem Ruhrgebiet

Mit 715 % liegt der Bochumer Wohnsatz deutlich unter den Nachbarn. Dortmund verlangt 2026 einheitlich 800 %, Essen 925 %, Gelsenkirchen 980 %. Alle drei hatten 2025 ebenfalls getrennte Sätze und sind inzwischen zu einem gemeinsamen Satz gewechselt.

Unter den 23 kreisfreien Städten nennt der Steuerzahlerbund für 2026 nur bei Bochum und Münster noch getrennte Sätze. Der Bochumer Satz für Nichtwohngrundstücke ist mit 1.190 % der höchste Wert in der Liste. Davon betroffen sind auch Mieter in gemischt genutzten Häusern.

Vergleich in Nordrhein-Westfalen
Stadt	Hebesatz 2026
Bochum, Nichtwohngrundstücke	1.190 %
Hagen	1.176 %
Gelsenkirchen	980 %
Herne	990 %
Essen	925 %
Dortmund	800 %
Bochum, Wohngrundstücke	715 %
Köln	550 %
Düsseldorf	374 %

Für alle Städte außer Bochum gilt 2026 ein einheitlicher Hebesatz. Zahlen laut Bund der Steuerzahler NRW, Redaktionsschluss 10.07.2026.

Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Rechenbeispiel Bochum: Wohnhaus oder Haus mit Laden

Das Beispiel ist frei angenommen und zeigt nur den Rechenweg. Es vergleicht zwei gleich große Häuser mit gleichem Messbetrag. Das eine ist ein reines Wohnhaus, das andere hat einen Laden im Erdgeschoss.

Annahmen für das Beispiel

8 Einheiten mit zusammen 560 m², im zweiten Haus ist eine davon ein Laden
angenommener Grundsteuermessbetrag in beiden Fällen: 96 €
deine Wohnung: 70 m², Verteilung nach Fläche einschließlich Laden
Hebesätze 2026: 715 % für Wohnen, 1.190 % für das gemischt genutzte Haus

Rechenweg
Grundsteuer reines Wohnhaus: 96 € × 715 %	686,40 €
Dein Anteil im Wohnhaus: 686,40 € × 70 m² / 560 m²	85,80 €
Grundsteuer Haus mit Laden: 96 € × 1.190 %	1.142,40 €
Dein Anteil im Haus mit Laden: 1.142,40 € × 70 m² / 560 m²	142,80 €
Unterschied für dich im Jahr	57,00 €
Grundsteuer pro Monat im Haus mit Laden	11,90 €

Bei gleichem Messbetrag zahlst du im Haus mit Laden rund zwei Drittel mehr Grundsteuer. Das liegt allein an der Einordnung als Nichtwohngrundstück. In der Praxis unterscheiden sich auch die Messbeträge, das Grundprinzip bleibt aber gleich. Ziehst du in Bochum um, lohnt deshalb die Frage, ob im Haus Gewerbe ist.

Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.

Grundsteuer Bochum 2026: warum es zwei Hebesätze gibt

Seit der Grundsteuerreform dürfen Kommunen in NRW Wohngrundstücke niedriger besteuern als andere Grundstücke. Bochum hat diese Möglichkeit 2025 genutzt. Die Sätze von 715 % und 1.190 % entsprechen genau den Werten, die das Land als getrennt aufkommensneutral errechnet hatte.

Für reine Mietshäuser war das eine gute Nachricht. Ein einheitlicher aufkommensneutraler Satz hätte bei 843 % gelegen. Wohnhäuser zahlen also weniger, als sie bei einem gemeinsamen Satz zahlen würden.

Mehrere Nachbarstädte sind für 2026 zu einem einheitlichen Satz zurückgekehrt. Auslöser waren Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 04.12.2025. Laut Steuerzahlerbund ist Bochum bei der Trennung geblieben. Ob das so bleibt, hängt auch vom Ausgang des Berufungsverfahrens ab.

Grundsteuer Bochum für Mieter: das Problem im Haus mit Laden

Das NRW-Gesetz kennt nur zwei Gruppen. Ein Grundstück, das teils gewerblich und teils zum Wohnen genutzt wird, gilt als Nichtwohngrundstück. Für das ganze Haus gilt dann 1.190 %, auch für die Wohnungen.

Für dich als Mieter bedeutet das: Ein kleiner Kiosk oder eine Arztpraxis im Haus kann deine Grundsteuer stark erhöhen. Das Rechenbeispiel zeigt bei gleichem Messbetrag ein Plus von rund zwei Dritteln.

Ob dein Vermieter die Mehrkosten des Gewerbes vorab abziehen muss, ist offen. Der Bundesgerichtshof hat 2017 zum alten Recht entschieden, dass bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten nötig ist (VIII ZR 79/16). Ob das für die getrennten NRW-Sätze genauso gilt, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Hier lohnt sich ein genauer Blick auf Mietvertrag und Abrechnung.

Was das Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht für dich bedeutet

Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 04.12.2025 einen Bochumer Bescheid für ein gemischt genutztes Grundstück aufgehoben (5 K 3234/25). Die Stadt ist in Berufung gegangen. Das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt am 04.12.2026 unter dem Aktenzeichen 14 A 296/26.

Der zuständige Senat erwägt, dem Bundesverfassungsgericht eine Frage vorzulegen. Es geht darum, ob die Zuordnung gemischt genutzter Grundstücke zu den Nichtwohngrundstücken mit dem Gleichheitssatz in Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar ist.

Bis zu einer Entscheidung bleiben die Bescheide wirksam, und dein Vermieter darf die festgesetzte Steuer umlegen. Ändert die Stadt später einen Bescheid, kann sich das auf frühere Abrechnungen auswirken. Hebe deine Abrechnungen für 2025 und 2026 deshalb gut auf.

Von 645 auf 715 %: der Sprung in der Abrechnung 2025

Bis 2024 galt in Bochum ein einheitlicher Satz von 645 %. Für Wohngrundstücke stieg er 2025 auf 715 %, also um knapp 11 %. Gleichzeitig hat das Finanzamt für jedes Haus einen neuen Messbetrag festgesetzt.

Vergleichst du die Abrechnungen 2024 und 2025, siehst du beide Effekte zusammen. Ein Anstieg um 11 % kommt allein vom Hebesatz. Alles darüber hinaus erklärt sich durch den neuen Messbetrag oder durch einen Fehler. Das lässt sich nur mit beiden Bescheiden sicher trennen.

Für 2026 ist die Lage einfacher. Bleiben Hebesatz und Messbetrag gleich, muss auch die Grundsteuer des Hauses gleich bleiben. Jede Abweichung in der Abrechnung 2026 braucht dann einen konkreten Grund, etwa einen Umbau, eine neue Gewerbeeinheit oder einen korrigierten Messbescheid. Frag gezielt danach, statt den Betrag einfach hinzunehmen.

Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist

„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“

§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Nach § 2 Nr. 1 BetrKV gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten. Du trägst sie, wenn dein Mietvertrag dich zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet (§ 556 Abs. 1 BGB). In fast allen Wohnraummietverträgen in Bochum ist das so.

Ohne abweichende Vereinbarung wird sie nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Hat das Haus Gewerbe, muss dessen Fläche in der Gesamtfläche stecken. Umlagefähig ist nur der Betrag aus dem Bescheid für das jeweilige Jahr.

Umlagefähig

Grundsteuer B laut Bescheid der Stadt Bochum für das Abrechnungsjahr
der höhere Nichtwohnsatz, wenn das Haus wirklich gemischt genutzt ist
dein Anteil nach Wohnfläche oder nach dem im Vertrag vereinbarten Schlüssel
eine Nachberechnung nach geändertem Bescheid, wenn der Vermieter sie vorbehalten hat

Nicht umlagefähig

der Nichtwohnsatz für ein Haus, in dem nur gewohnt wird
Mahngebühren und Säumniszuschläge wegen später Zahlung
Grundsteuer für fremde Grundstücke, Garagenhöfe oder Stellplatzanlagen außerhalb der Abrechnungseinheit
Anwalts- oder Gerichtskosten des Vermieters im Grundsteuerstreit
der Anteil leer stehender Einheiten

→ Ratgeber: Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: was Mieter zahlen → Alle umlagefähigen Nebenkosten im Überblick

Typische Fehler in der Abrechnung

Hoher Satz ohne Gewerbe
In deinem Haus wird nur gewohnt, die Grundsteuer passt aber eher zu 1.190 %. Dann kann das Grundstück falsch eingeordnet sein. Frag deinen Vermieter, als welche Grundstücksart das Haus veranlagt ist.
Laden zahlt nicht mit
Das Haus wird zu Recht nach dem Nichtwohnsatz besteuert. Die Steuer wird aber nur auf die Wohnungen verteilt, ohne die Ladenfläche. So tragen die Mieter auch den Gewerbeanteil.
Jahre verwechselt
Die Abrechnung 2025 enthält noch den Betrag nach 645 % aus 2024 oder umgekehrt. Jede Abrechnung muss die Steuer für genau ihr Jahr enthalten.
Zu viele Grundstücke
Größere Siedlungen bestehen aus mehreren Grundstücken mit eigenen Bescheiden. Dann muss klar sein, welche Bescheide zu deiner Abrechnungseinheit gehören. Garagenhöfe gehören meist nicht dazu.
Kosten des Rechtsstreits
Klagt dein Vermieter gegen den Bescheid, sind Anwalts- und Gerichtskosten keine Grundsteuer. Sie haben in der Nebenkostenabrechnung nichts verloren.

So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung

1
Betrag pro Quadratmeter ausrechnen
Teile die Grundsteuer des Hauses durch die Gesamtfläche. Vergleiche den Wert mit deiner Abrechnung aus dem Vorjahr.
2
Gewerbe im Haus?
Notiere, ob es Läden, Büros oder Praxen gibt. Nur dann ist der Nichtwohnsatz von 1.190 % erklärbar.
3
Bescheid einsehen
Fordere den Grundsteuerbescheid der Stadt Bochum für das Abrechnungsjahr an (§ 556 Abs. 4 BGB). Darin stehen Messbetrag, Hebesatz und Jahressteuer.
4
Satz nachrechnen
Jahressteuer geteilt durch Messbetrag ergibt 7,15 beim Wohnsatz und 11,90 beim Nichtwohnsatz. Passt keiner der beiden Werte, frag nach.
5
Flächen abgleichen
Die Gesamtfläche muss alle Einheiten enthalten, auch Gewerbe. Deine Fläche muss zum Mietvertrag passen.

Wird dein Haus in Bochum als Wohn- oder Nichtwohngrundstück besteuert?

Das steht nicht in der Abrechnung, sondern im Bescheid. Der Unterschied macht bei gleichem Messbetrag rund zwei Drittel aus. Ohne Bescheid und Flächenaufstellung kannst du das kaum selbst klären.

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Was du tun kannst

Hast du eine Unstimmigkeit gefunden, widersprich schriftlich und begründe kurz. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Bei der Abrechnung 2025 läuft sie also meist im Jahr 2027 ab.

Wohnst du in einem gemischt genutzten Haus, beobachte das Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht. Fällt die Entscheidung zugunsten der Eigentümer aus, kann der Bescheid deines Hauses später geändert werden. Frag dann deinen Vermieter, wie er eine Erstattung an die Mieter weitergibt.

Zieht der Laden aus und steht die Fläche dauerhaft leer oder wird zur Wohnung, kann sich die Einordnung ändern. Dein Vermieter sollte dann beim Finanzamt eine neue Veranlagung anstoßen. Frag nach, ob das geschehen ist.

Bei Streit unterstützt dich der Mieterverein Bochum. Du kannst auch die ganze Abrechnung prüfen lassen, denn Fehler bei der Grundsteuer kommen selten allein.

Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.

→ Grundsteuer-Check: deinen Anteil nachrechnen → Belegeinsicht: diese Unterlagen solltest du anfordern → Schreiben zur Belegeinsicht erstellen → So legst du Widerspruch gegen die Abrechnung ein → Fristen bei der Nebenkostenabrechnung

Prüfung durch nebify

Grundsteuer in Bochum: lass prüfen, welcher Satz für dein Haus gilt

In Bochum entscheidet die Einordnung des Grundstücks über den Hebesatz. Ob Wohnhaus oder gemischt genutzt, ob die Ladenfläche mitzählt, sieht man erst mit Bescheid und Flächenliste. Wir prüfen deine Abrechnung mit diesen Unterlagen und sagen dir, was du beanstanden kannst.

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Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: so läuft es ab

Häufige Fragen: Grundsteuer in Bochum

Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer in Bochum 2026?

Laut Bund der Steuerzahler NRW gelten 2026 in Bochum 715 % für Wohngrundstücke und 1.190 % für Nichtwohngrundstücke. Das sind dieselben Sätze wie 2025. Bis 2024 hatte Bochum einen einheitlichen Satz von 645 %.

Muss ich als Mieter in Bochum die Grundsteuer zahlen?

Wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht, ja. Die Grundsteuer ist eine Betriebskostenart nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Dein Vermieter verteilt sie in der Nebenkostenabrechnung auf alle Einheiten, meist nach Fläche.

Warum zahle ich in Bochum mehr Grundsteuer, wenn unten ein Laden ist?

Weil das NRW-Gesetz gemischt genutzte Grundstücke den Nichtwohngrundstücken zuordnet. Für das ganze Haus gilt dann der Satz von 1.190 % statt 715 %. Ob diese Zuordnung rechtmäßig ist, prüft gerade das Oberverwaltungsgericht NRW.

Wann entscheidet das Gericht über die Bochumer Grundsteuer?

Das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt am 04.12.2026 über die Berufung der Stadt (14 A 296/26). Der Senat erwägt, das Verfahren auszusetzen und dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Eine endgültige Klärung kann deshalb länger dauern.

Ist die Grundsteuer in Bochum 2026 gestiegen?

Die Hebesätze sind laut Steuerzahlerbund gleich geblieben. Steigt die Grundsteuer in deiner Abrechnung 2026 trotzdem, liegt das meist an einem geänderten Messbetrag. Das kannst du nur mit dem Bescheid des Hauses prüfen.

Wie viel Grundsteuer zahlt eine Wohnung in Bochum im Monat?

Das hängt vom Messbetrag ab. In unserem Beispiel mit 96 € Messbetrag und 560 m² Fläche sind es für 70 m² rund 7 € im Monat im reinen Wohnhaus. Im Haus mit Laden wären es knapp 12 €. Den Messbetrag deines Hauses erfährst du nur aus dem Bescheid, den du bei der Belegeinsicht verlangen kannst.

Kann ich als Mieter gegen den Grundsteuerbescheid in Bochum klagen?

Nein, den Bescheid kann nur der Eigentümer anfechten. Du kannst aber die Nebenkostenabrechnung prüfen und Fehler bei Verteilung, Jahr oder Flächen beanstanden. Dafür hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit.

Passt die Grundsteuer in deiner Bochumer Abrechnung zu deinem Haus?

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