Bergisch GladbachStand November 2026
Grundsteuer in Bergisch Gladbach 2026: plus 25 statt plus 100 Punkte
Der Haushaltsentwurf sah für 2026 eine Erhöhung um 100 Hebesatzpunkte vor. Beschlossen hat der Rat im März nur 25 Punkte. Für Wohngrundstücke gilt nun 623 %, für Nichtwohngrundstücke 898 %. Was das für deine Nebenkostenabrechnung bedeutet und worauf du in Häusern mit Gewerbe achten solltest, liest du hier.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Wohngrundstücke zahlen in Bergisch Gladbach 2026 einen Hebesatz von 623 %, 2025 waren es 598 %. Nichtwohngrundstücke zahlen 898 % statt 873 %.
- Der Rat hat die Hebesatzsatzung am 24.03.2026 beschlossen. Sie gilt ab 01.01.2026.
- Der Haushaltsentwurf hatte 100 Punkte mehr vorgesehen. Beschlossen wurden 25 Punkte, die nach einem Antrag der CDU-Fraktion auf korrigierten Orientierungsdaten des Landes beruhen.
- Für reine Wohnhäuser steigt die Grundsteuer bei gleichem Messbetrag um 4,2 %. Im Kreis haben alle anderen Städte deutlich höhere einheitliche Sätze.
- Häuser mit Laden oder Praxis zählen nach NRW-Gesetz als Nichtwohngrundstücke. Ob das rechtens ist, prüft gerade das Oberverwaltungsgericht NRW.
Kurz beantwortet
Für Wohngrundstücke gilt in Bergisch Gladbach 2026 ein Grundsteuer-Hebesatz von 623 %, für Nichtwohngrundstücke 898 %. Beide Sätze sind um 25 Punkte gestiegen. Für ein reines Wohnhaus bedeutet das bei gleichem Messbetrag 4,2 % mehr Grundsteuer. Im Beispielhaus mit sechs Wohnungen sind das für eine 70-m²-Wohnung 5,00 € mehr im Jahr. Deutlich mehr zahlst du nur, wenn dein Haus als Nichtwohngrundstück eingestuft ist, etwa weil unten ein Laden ist.
- Hebesatz 2026 für Wohngrundstücke (2025: 598 %)
- 623 %
- Hebesatz 2026 für Nichtwohngrundstücke (2025: 873 %)
- 898 %
- Punkte statt der im Haushaltsentwurf geplanten 100
- +25
Grundsteuer in Bergisch Gladbach: Hebesätze 2025 und 2026
| Grundsteuer | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Wohngrundstücke (Grundsteuer B) | 598 % | 623 % |
| Nichtwohngrundstücke (Grundsteuer B) | 873 % | 898 % |
| Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) | nicht ausgewiesen | 303 % |
| Steuer bei 100 € Messbetrag, Wohnhaus | 598,00 € | 623,00 € |
Hebesatzsatzung 2026, beschlossen am 24.03.2026, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 11 vom 02.04.2026, in Kraft ab 01.01.2026. Werte 2025 laut Bund der Steuerzahler NRW. Als Nichtwohngrundstücke gelten unbebaute und im Sachwertverfahren bewertete Grundstücke.
Quelle: Stadt Bergisch Gladbach: Amtsblatt Nr. 11 vom 02.04.2026 (Hebesatzsatzung 2026) · Stadt Bergisch Gladbach: Amtsblatt Nr. 24/2026 (Haushaltssatzung 2026) · Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)
Grundsteuer Bergisch Gladbach im Rheinisch-Bergischen Kreis
Bergisch Gladbach ist die einzige Stadt im Kreis mit getrennten Sätzen. Alle anderen erheben einen einheitlichen Hebesatz, und der liegt überall höher als die 623 % für Wohnen. Der Kreisschnitt der einheitlichen Sätze stieg von 736 % auf 886 %.
Für Mieter in reinen Wohnhäusern ist das ein Vorteil. Die Satzung sagt das ausdrücklich: Die unterschiedlichen Sätze sollen die Wohnnebenkosten senken.
| Stadt | Hebesatz 2026 |
|---|---|
| Overath | 1.100 % |
| Rösrath | 995 % |
| Odenthal | 930 % |
| Wermelskirchen | 920 % |
| Leichlingen | 895 % |
| Schnitt der einheitlichen Sätze im Kreis | 886 % |
| Kürten | 720 % |
| Burscheid | 639 % |
| Bergisch Gladbach, Wohnen | 623 % |
Grundsteuer B 2026. Bergisch Gladbach mit dem Satz für Wohngrundstücke (Nichtwohngrundstücke: 898 %), alle anderen Gemeinden mit einheitlichem Satz. Quelle: Bund der Steuerzahler NRW, Kreisvergleich 2026.
Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)
Rechenbeispiel: Grundsteuer einer 70-m²-Wohnung in Bergisch Gladbach
Der Messbetrag ist angenommen, die Hebesätze sind echt. Den Messbetrag deines Hauses findest du im Grundsteuerbescheid.
Annahmen für das Beispiel
- Reines Wohnhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche
- Grundsteuermessbetrag: 120 €
- Deine Wohnung hat 70 m², verteilt wird nach Wohnfläche
| Grundsteuer 2025: 120 € × 598 % | 717,60 € |
|---|---|
| Grundsteuer 2026: 120 € × 623 % | 747,60 € |
| Dein Anteil 2025: 717,60 € × 70 / 420 | 119,60 € |
| Dein Anteil 2026: 747,60 € × 70 / 420 | 124,60 € |
| Mehr pro Jahr | 5,00 € |
| Zum Vergleich als Nichtwohngrundstück 2026: 120 € × 898 % × 70 / 420 | 179,60 € |
In einem reinen Wohnhaus steigt dein Anteil im Beispiel nur um 5,00 € im Jahr. Wäre das Haus als Nichtwohngrundstück eingestuft, etwa wegen einer Praxis im Erdgeschoss, läge dein Anteil bei 179,60 €. Der Unterschied liegt also vor allem in der Einstufung, nicht in der Erhöhung.
Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.
25 statt 100 Punkte: wie es zu den Sätzen 2026 kam
Der Haushaltsentwurf 2026 sah vor, beide Grundsteuersätze um 100 Punkte zu erhöhen. Die CDU-Fraktion beantragte am 23.03.2026, darauf zu verzichten und nur 25 Punkte draufzulegen. Diese 25 Punkte ergeben sich laut Antrag aus korrigierten Orientierungsdaten des Landes zur Aufkommensneutralität der Reform.
Der Rat hat am 24.03.2026 genau diese Sätze beschlossen: 623 % für Wohngrundstücke und 898 % für Nichtwohngrundstücke. Die Satzung gilt ab dem 01.01.2026.
Ein Beschluss vor dem 30. Juni darf den Hebesatz rückwirkend für das ganze Jahr festsetzen (§ 25 Abs. 3 GrStG). Deshalb gilt der neue Satz für alle zwölf Monate 2026.
Wohnung über dem Laden: warum die Einstufung so viel ausmacht
Nach dem NRW-Gesetz über differenzierte Hebesätze zählen nur Grundstücke im Ertragswertverfahren als Wohngrundstücke. Gemischt genutzte Häuser, etwa mit Laden oder Praxis, werden im Sachwertverfahren bewertet und zahlen den höheren Satz, auch für die Wohnungen darüber.
In Bergisch Gladbach ist der Unterschied groß: 898 % statt 623 %, also gut 44 % mehr Grundsteuer bei gleichem Messbetrag. Wohnst du in so einem Haus, prüfe, wie die Grundsteuer zwischen Wohnungen und Gewerbe verteilt wird.
Ob diese Zuordnung mit dem Grundgesetz vereinbar ist, ist offen. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 04.12.2025 einen Bescheid aus Bochum für ein gemischt genutztes Grundstück aufgehoben. Das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt die Berufung am 04.12.2026 (14 A 296/26) und erwägt, die Frage dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen.
Was in deiner Abrechnung 2026 stehen muss
In die Abrechnung gehört die Grundsteuer, die für 2026 festgesetzt ist. Für ein Wohnhaus ist das der Messbetrag mal 623 % geteilt durch 100. Läuft dein Abrechnungsjahr von Januar bis Dezember, gilt dieser Satz für das ganze Jahr.
Rechnet dein Vermieter über den Jahreswechsel ab, müssen 2025 und 2026 zeitanteilig mit dem jeweiligen Satz eingehen. Frag nach, wie er gerechnet hat, wenn das nicht erkennbar ist.
Die Erhöhung um 25 Punkte ist klein. Steigt die Grundsteuer in deiner Abrechnung deutlich stärker als um gut 4 %, hat sich der Messbetrag geändert oder die Einstufung. Beides siehst du im Bescheid.
Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Gehört ein Laden zum Haus, muss seine Fläche in der Gesamtfläche enthalten sein.
Umlagefähig
- Grundsteuer B laut Bescheid für 2026
- Anteil nach Wohnfläche oder vereinbartem Schlüssel
- Grundsteuer nach dem Satz für Nichtwohngrundstücke, wenn das Haus so eingestuft ist
Nicht umlagefähig
- Säumniszuschläge, Mahngebühren oder Zinsen
- Grundsteuer für ein anderes Steuerjahr
- Kosten eines Rechtsstreits des Eigentümers gegen den Bescheid
- Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen
Typische Fehler in der Abrechnung
Falscher Satz
Für ein reines Wohnhaus müssen 2026 623 % gelten. Steht im Bescheid 898 %, frag nach der Einstufung des Grundstücks.
Ladenfläche fehlt
Wird die Grundsteuer nur auf die Wohnungen verteilt, obwohl im Haus ein Laden ist, zahlen die Mieter dessen Anteil mit.
Alter Satz für 2026
Steht für 2026 noch 598 % in der Rechnung, fehlt die Erhöhung oder sie kommt später. Am Ende muss der Betrag aus dem Bescheid 2026 stehen.
Zuschläge in der Grundsteuer
Säumniszuschläge wegen verspäteter Zahlung gehören nicht zur Grundsteuer und nicht in deine Abrechnung.
Zeitraum nicht aufgeteilt
Rechnet der Vermieter nicht nach Kalenderjahr ab, müssen beide Sätze zeitanteilig eingehen.
So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung
- 1
Hebesatz im Bescheid ablesen
Für Wohngrundstücke 623 %, für Nichtwohngrundstücke 898 %. Welcher Satz gilt, steht im Bescheid.
- 2
Betrag nachrechnen
Messbetrag mal Hebesatz geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses. Vergleiche sie mit dem Betrag in der Abrechnung.
- 3
Mit 2025 vergleichen
Bei gleichem Messbetrag steigt die Steuer um 4,2 %. Ist der Anstieg viel größer, frag nach dem Grund.
- 4
Gewerbe im Haus prüfen
Ist ein Laden oder eine Praxis im Haus, prüfe Einstufung und Verteilung besonders genau.
- 5
Belege anfordern
Du darfst den Grundsteuerbescheid einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB), auch elektronisch.
Weißt du, ob dein Haus als Wohngrundstück eingestuft ist?
In der Abrechnung steht meist nur ein Betrag. Ob Satz, Einstufung und Verteilung stimmen, zeigt erst der Grundsteuerbescheid. Diesen Abgleich übernehmen wir.
Was du tun kannst
Passt die Grundsteuer nicht zum Bescheid, widersprich schriftlich und nenne Betrag und Grund.
Für Einwendungen hast du bis zum Ende des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Gegen die Einstufung des Grundstücks kann nur der Eigentümer vorgehen. Wohnst du in einem gemischt genutzten Haus, kann es sich lohnen, den Vermieter auf das laufende Verfahren beim Oberverwaltungsgericht anzusprechen.
Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Du kannst deine Abrechnung prüfen lassen: Für 24,90 € bekommst du jede Position begründet und ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.
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Häufige Fragen: Grundsteuer in Bergisch Gladbach
Wie hoch ist die Grundsteuer in Bergisch Gladbach 2026?
Warum wurde die Grundsteuer nur um 25 Punkte erhöht?
Wie viel mehr Grundsteuer zahlen Mieter 2026?
Zahlen Häuser mit Laden mehr Grundsteuer?
Muss ich als Mieter die Grundsteuer zahlen?
Ist die Grundsteuer in Bergisch Gladbach höher als im Umland?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.