Grundsteuer in Duisburg 2026: Was der neue Hebesatz für Mieter bedeutet

Der Hebesatz ist der Hundertsatz, mit dem die Stadt den Grundsteuermessbetrag des Finanzamts vervielfacht (§ 25 Abs. 1 GrStG). Der aufkommensneutrale Satz ist ein Rechenwert des Landes NRW. Mit ihm hätte Duisburg nach der Reform etwa so viel eingenommen wie vorher. Stand der Zahlen: Juli 2026.

Quelle: Stadt Duisburg: Grundsteuer · Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich) · Bund der Steuerzahler NRW: Realsteuerhebesätze 2025

Für Wohnhäuser hat Duisburg 2026 einen der höchsten Hebesätze in Nordrhein-Westfalen. Unter den 23 kreisfreien Städten liegt nur Hagen mit 1.176 % noch darüber. Düsseldorf am anderen Ende verlangt 374 %, also weniger als ein Drittel.

Der Hebesatz allein sagt aber nicht, was dein Haus zahlt. Entscheidend ist auch der Messbetrag, den das Finanzamt nach der Reform neu festgesetzt hat. Der Abstand zwischen zwei Häusern in verschiedenen Städten ist deshalb nicht einfach das Verhältnis der Hebesätze. Innerhalb von Duisburg dagegen gilt für alle derselbe Satz, egal ob Wohnhaus, Laden oder Büro.

Einheitlicher Hebesatz der Grundsteuer B 2026 laut Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW, Redaktionsschluss 10.07.2026.

Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Das folgende Haus ist ausgedacht und dient nur der Orientierung. Den echten Messbetrag deines Hauses findest du im Grundsteuerbescheid, den du bei der Belegeinsicht verlangen kannst.

In diesem Beispiel zahlst du 2026 rund 28 € mehr im Jahr als 2025, also gut 2 € im Monat. Das ist ärgerlich, aber erklärbar. Springt die Grundsteuer in deiner Abrechnung deutlich stärker, liegt es am Messbetrag, an der Verteilung oder an einem Fehler.

Mit der Grundsteuerreform durften Städte in NRW ab 2025 getrennte Hebesätze festlegen. Duisburg folgte Ende 2024 der Empfehlung des Landes: 886 % für Wohngrundstücke, 1.469 % für Nichtwohngrundstücke. So sollten Wohnungen nicht stärker belastet werden als vor der Reform.

Dann kamen die Gerichte. Verwaltungsgerichte in NRW haben Grundsteuerbescheide aufgehoben, die auf getrennten Hebesätzen beruhten. Die Stadt Duisburg nennt das auf ihrer Website als Hintergrund. Um kein Risiko für den Haushalt einzugehen, beschloss der Rat am 24.02.2026 einen einheitlichen Satz von 1.169 %.

Für Wohnhäuser ist das eine deutliche Erhöhung, für Gewerbe eine Entlastung. Der neue Satz liegt außerdem 101 Punkte über dem aufkommensneutralen Wert von 1.068 %, den das Land für eine einheitliche Lösung errechnet hatte. Die Stadt nimmt damit insgesamt mehr Grundsteuer ein, als ohne Reform zu erwarten war. Für dich als Mieter zählt am Ende, was im Bescheid deines Hauses steht.

Die Nebenkostenabrechnung folgt dem Jahr, für das die Kosten anfallen. Die Grundsteuer für 2026 gehört in die Abrechnung über 2026. Dein Vermieter muss sie dir spätestens bis Ende 2027 zuschicken (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB).

In der Abrechnung für 2025 darf deshalb bei einem Wohnhaus noch der alte Satz von 886 % stecken. Taucht dort schon ein Betrag nach 1.169 % auf, hat der Vermieter vermutlich das falsche Jahr angesetzt. Maßgeblich ist das Steuerjahr, nicht der Tag der Zahlung.

Wichtig sind auch deine Vorauszahlungen. Viele Vermieter haben sie für 2026 nicht angehoben. Dann wird die Mehrbelastung erst in der Abrechnung als Nachzahlung sichtbar. Das ist kein Fehler, aber ein guter Anlass, den Betrag genau anzusehen.

2025 zahlten Häuser mit Gewerbe in Duisburg den hohen Nichtwohnsatz von 1.469 %. Nach dem NRW-Gesetz zählen auch gemischt genutzte Grundstücke zu den Nichtwohngrundstücken. Wohnungen über einem Laden trugen also den Gewerbesatz mit.

2026 gilt für alle Grundstücke 1.169 %. Für Mieter in solchen Häusern sinkt die Grundsteuer deshalb, wenn der Messbetrag gleich bleibt. Steigt sie in deiner Abrechnung 2026 trotzdem, solltest du nach dem Grund fragen.

Ob der Vermieter die Grundsteuer zwischen Laden und Wohnungen gesondert aufteilen muss, hängt vom Vertrag ab. Der Bundesgerichtshof hat 2017 für das alte Recht entschieden, dass dafür kein Vorwegabzug nötig ist (VIII ZR 79/16). Die Gewerbefläche muss aber in der Gesamtfläche mitzählen.

Die Grundsteuer hat zwei Bausteine. Das Finanzamt setzt für jedes Grundstück einen Messbetrag fest. Die Stadt Duisburg vervielfacht ihn mit ihrem Hebesatz. Bei 1.169 % zahlt ein Haus also das 11,69-Fache seines Messbetrags im Jahr.

Seit der Reform 2025 beruht der Messbetrag auf neuen Grundsteuerwerten. Für viele Häuser hat er sich dadurch stark verändert, nach oben wie nach unten. Deshalb lässt sich aus dem Hebesatz allein nicht ablesen, ob deine Grundsteuer gestiegen ist.

Für die Prüfung brauchst du beide Zahlen. Den Hebesatz kennst du von dieser Seite, den Messbetrag zeigt der Bescheid. Ändert sich der Betrag in deiner Abrechnung, obwohl der Hebesatz gleich blieb, steckt meist ein neuer Messbescheid dahinter. Den kann der Vermieter dir ebenfalls vorlegen.

Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des Grundstücks und damit eine Betriebskostenart. Dein Vermieter darf sie aber nur umlegen, wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).

Verteilt wird nach Wohnfläche, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 BGB). Umlegen darf er nur die Steuer, die die Stadt Duisburg für das Abrechnungsjahr und für dieses Grundstück festgesetzt hat.

• Altes und neues Jahr vermischt

  Die Abrechnung 2025 enthält schon den Satz von 1.169 %, oder die Abrechnung 2026 noch den alten. Vergleiche den Betrag mit dem Bescheid für genau dieses Jahr.

• Bescheid passt nicht zum Haus

  Große Vermieter rechnen oft mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit ab. Dann muss die Summe der Bescheide zu dieser Einheit passen. Ein Bescheid für ein Nachbargrundstück oder eine Garagenanlage hat in deiner Abrechnung nichts zu suchen.

• Gewerbefläche fehlt

  Im Haus gibt es einen Laden, die Grundsteuer wird aber nur auf die Wohnungen verteilt. Dann zahlen die Wohnungsmieter den Anteil des Gewerbes mit. Die Gesamtfläche muss die Ladenfläche enthalten.

• Zuschläge mit abgerechnet

  Hat der Vermieter die Grundsteuer zu spät gezahlt, fallen Säumniszuschläge an. Solche Beträge sind keine Grundsteuer im Sinne der Betriebskostenverordnung und gehören nicht in deine Abrechnung.

• Falsche Flächen

  Die Gesamtwohnfläche ist zu klein angesetzt oder deine Wohnfläche zu groß. Schon wenige Quadratmeter verschieben deinen Anteil. Vergleiche die Zahlen mit dem Mietvertrag und der Vorjahresabrechnung.

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   Position suchen

   Finde in der Abrechnung die Zeile „Grundsteuer“ und notiere Gesamtbetrag, Verteilerschlüssel und deinen Anteil.

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   Vorjahr daneben legen

   Liegt der Anstieg von 2025 auf 2026 bei etwa einem Drittel, passt das zum neuen Hebesatz. Ein viel größerer Sprung braucht eine Erklärung.

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   Bescheid anfordern

   Verlange Einsicht in den Grundsteuerbescheid der Stadt Duisburg für das Abrechnungsjahr (§ 556 Abs. 4 BGB). Prüfe Jahr, Adresse und festgesetzten Betrag.

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   Hebesatz nachrechnen

   Teile die Jahressteuer durch den Messbetrag. Für 2026 muss etwa 11,69 herauskommen, für ein Wohnhaus im Jahr 2025 etwa 8,86.

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   Flächen prüfen

   Kontrolliere Gesamtfläche, deine Fläche und ob Läden oder Büros mitzählen. Der Schlüssel muss zu deinem Mietvertrag passen.