Grundsteuer Bonn 2026: neuer Hebesatz und was er für Mieter heißt

Der Satz von 680 % gilt laut Stadt zunächst bis auf Weiteres auch für die Folgejahre. Die Werte für 2025 hatte der Rat im Februar 2025 beschlossen. Den aufkommensneutralen Satz hat das Land NRW für Bonn berechnet.

Quelle: Bundesstadt Bonn: Rat beschließt einheitlichen Hebesatz (12.06.2026) · Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich) · Bund der Steuerzahler NRW: Realsteuerhebesätze 2025

Im Rheinland liegt Bonn mit 680 % im unteren Mittelfeld. Köln verlangt 2026 einen Satz von 550 %, Düsseldorf sogar nur 374 %. Deutlich höher liegen die Ruhrgebietsstädte, etwa Essen mit 925 % oder Duisburg mit 1.169 %.

Im Rhein-Sieg-Kreis rund um Bonn sind die Unterschiede groß. Troisdorf erhebt 640 %, Sankt Augustin 796 % und Siegburg 815 %. Wer aus dem Umland nach Bonn zieht oder umgekehrt, sollte die Grundsteuer daher nicht pauschal vergleichen, sondern den Bescheid des Hauses ansehen.

Einheitliche Hebesätze der Grundsteuer B 2026 laut Kreisvergleich des Bundes der Steuerzahler NRW in der aktualisierten Fassung, Redaktionsschluss 10.07.2026.

Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Das Haus ist erfunden, die Rechenschritte sind echt. Das Beispiel zeigt den Unterschied zwischen dem alten Wohnsatz und dem neuen gemeinsamen Satz. Zum Vergleich steht auch der Vorschlag der Verwaltung von 732 % in der Rechnung.

Im Beispiel zahlst du 2026 nicht einmal 3 € mehr im Jahr. Mit dem Vorschlag der Verwaltung wären es gut 9 € gewesen. Ein großer Sprung in deiner Abrechnung lässt sich mit dem neuen Hebesatz also nicht erklären.

Im Februar 2025 beschloss der Bonner Rat getrennte Hebesätze: 657 % für Wohngrundstücke, 900 % für alle anderen. Damit sollte Wohnen nach der Reform nicht teurer werden.

Anfang Dezember 2025 entschied das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen in vier Fällen gegen getrennte Sätze in Ruhrgebietsstädten. Nach Ansicht des Gerichts verstießen sie gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit. Im März 2026 erklärte auch das Verwaltungsgericht Düsseldorf eine getrennte Hebesatzsatzung für teilnichtig, aus anderen Gründen.

Die Urteile sind nicht rechtskräftig. Die Stadt Bonn sah trotzdem ein finanzielles Risiko und schlug einen einheitlichen Satz von 732 % vor. Der Rat beschloss am 11.06.2026 den niedrigeren Satz von 680 %. Die Stadt rechnet dadurch mit rund acht Millionen Euro weniger Einnahmen im Jahr.

Eine Stadt darf den Hebesatz mit Wirkung ab Jahresbeginn festlegen, wenn sie bis zum 30. Juni beschließt (§ 25 Abs. 3 GrStG). Bonn hat das mit dem Beschluss vom 11.06.2026 eingehalten.

Die Festsetzung der Grundsteuer 2026 war bis dahin ganz zurückgestellt. Die Stadt kündigte Bescheide für Mitte Juli 2026 an. Die Steuer für die ersten drei Quartale wurde Mitte August in einer Summe fällig.

Für deine Nebenkostenabrechnung ändert das wenig. Abgerechnet wird die Grundsteuer, die für 2026 festgesetzt ist, unabhängig davon, wann der Vermieter sie gezahlt hat. In die Abrechnung 2025 gehört dagegen nur die Steuer nach den alten Sätzen.

In NRW zählen gemischt genutzte Grundstücke zu den Nichtwohngrundstücken. In Bonn zahlten solche Häuser 2025 deshalb 900 %, auch für die Wohnungen darin. Mit dem einheitlichen Satz von 680 % sinkt ihre Grundsteuer 2026 um rund ein Viertel, wenn der Messbetrag gleich bleibt.

Wohnst du über einem Geschäft, sollte die Grundsteuer in deiner Abrechnung 2026 also spürbar niedriger sein als 2025. Ist sie gleich geblieben oder gestiegen, frag nach dem Grund. Vielleicht wurde der neue Bescheid noch nicht berücksichtigt oder ein anderes Jahr abgerechnet.

Auch die Verteilung zwischen Laden und Wohnungen ist ein Prüfpunkt. Die Ladenfläche muss in der Gesamtfläche stehen. Einen gesonderten Vorabzug für Gewerbe verlangte der Bundesgerichtshof 2017 bei der Grundsteuer nicht (VIII ZR 79/16).

Für reine Wohnhäuser steigt die Grundsteuer 2026 um gut 3 %. Das rechtfertigt allenfalls eine kleine Anpassung deiner monatlichen Vorauszahlung. Im Rechenbeispiel geht es um weniger als 25 Cent im Monat.

Erhöht dein Vermieter die Vorauszahlungen mit Hinweis auf die Grundsteuer deutlich stärker, rechne nach. Eine Erhöhung muss sich an der letzten Abrechnung und an absehbaren Kosten orientieren. Andere Positionen wie Abwasser oder Heizung können eine Erhöhung eher erklären als die Grundsteuer.

Die Betriebskostenverordnung nennt die Grundsteuer als erste Kostenart überhaupt. Auf dich umlegen darf dein Vermieter sie, wenn der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB).

Fehlt ein vereinbarter Schlüssel, entscheidet die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist der Betrag, den die Bundesstadt Bonn für das Grundstück und das jeweilige Jahr festgesetzt hat. Für 2026 ist das der Bescheid aus dem Sommer 2026.

• Neuer Satz im alten Jahr

  Die Abrechnung 2025 enthält schon die Grundsteuer nach 680 % oder eine Mischung aus beiden Jahren. Für 2025 gelten in Bonn noch 657 % beim Wohnhaus und 900 % beim gemischt genutzten Haus.

• Entlastung nicht weitergegeben

  Im Haus gibt es Gewerbe, die Grundsteuer 2026 ist aber nicht gesunken. Bei gleichem Messbetrag müsste sie von 900 auf 680 % fallen. Frag, ob der neue Bescheid berücksichtigt wurde.

• Schätzwert statt Bescheid

  Weil die Bescheide 2026 spät kamen, hat der Vermieter eventuell mit einem Schätzwert gerechnet. In die Abrechnung gehört aber der festgesetzte Betrag. Prüfe, ob er den echten Bescheid verwendet hat.

• Ladenfläche nicht verteilt

  Die Grundsteuer des ganzen Hauses wird nur auf die Wohnungen umgelegt. Dann zahlen die Mieter den Anteil des Gewerbes mit. Die Gewerbefläche muss in der Gesamtfläche enthalten sein.

• Zuschläge in der Grundsteuer

  Hat der Vermieter die Augustzahlung verpasst, können Säumniszuschläge entstanden sein. Diese Beträge sind keine Grundsteuer und gehören nicht in deine Abrechnung.

1. 1

   Abrechnungsjahr notieren

   Für 2025 gelten die getrennten Sätze, für 2026 der gemeinsame Satz von 680 %. Notiere, welches Jahr deine Abrechnung betrifft.

2. 2

   Grundstücksart klären

   Gibt es Gewerbe im Haus? Dann galt 2025 der Satz von 900 %, sonst 657 %.

3. 3

   Bescheid einsehen

   Fordere die Grundsteuerbescheide der Bundesstadt Bonn für das Abrechnungsjahr an (§ 556 Abs. 4 BGB). Für 2026 ist es der Bescheid vom Sommer 2026.

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   Hebesatz nachrechnen

   Teile die Jahressteuer durch den Messbetrag. Für 2026 muss 6,80 herauskommen, für 2025 je nach Grundstück 6,57 oder 9,00.

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   Anteil prüfen

   Rechne deinen Anteil mit Gesamtfläche und Wohnfläche nach. Beide Werte müssen zu Mietvertrag und Vorjahr passen.