MünchenStand November 2026
Fernwärmepreise in München 2026
In München liefern die Stadtwerke (SWM) die Fernwärme. Seit 1. Oktober 2026 kostet die Kilowattstunde Heizwasser 13,99 ct brutto, dazu kommt ein Grundpreis von 57,31 € je kW Anschlussleistung und Jahr. Die SWM passen den Preis jedes Quartal an.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- SWM verlangt im Tarif M-Fernwärme 13,99 ct je kWh brutto, alle verbrauchsabhängigen Bestandteile zusammen (gültig ab 1. Oktober 2026).
- Für eine 70‑m²‑Wohnung in unserem Musterhaus sind das rund 1.675 € im Jahr für die Wärme. Damit liegt München auf Platz 12 von 19 Städten, gezählt von günstig nach teuer.
- Die Preise ändern sich vierteljährlich zum 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober. In deiner Abrechnung muss der Verbrauch dann zeitanteilig auf die Preisstände verteilt werden.
- Den Preis kannst du als Mieter nicht angreifen, die Abrechnung schon: Rechnung des Versorgers, Preisblatt, bestellte Leistung und CO₂-Anteil.
Die Preise von SWM
M-Fernwärme, Heizwassernetz München Stadt, Martinsried, Unterföhring und Region Süd, gültig ab 1. Oktober 2026. Groß der Bruttopreis mit 19 % Umsatzsteuer, darunter netto.
- Arbeitspreis Heizwasser
- 13,99 ct/kWhnetto 11,76
- Grundpreis
- 57,31 €/kW und Jahrnetto 48,16
- Messpreis Wärmemengenzähler bis 1.500 l/h
- 219,06 €/Jahrnetto 184,08
Quelle: SWM: Preisblatt M-Fernwärme ab 01.10.2026, abgerufen am 5. November 2026.
Was kostet das für eine 70-m²-Wohnung?
- im Jahr für eine 70-m²-Wohnung, brutto
- 1.675 €
- je kWh mit allen Preisbestandteilen
- 18,40 ct
- davon fest, unabhängig vom Verbrauch
- 24 %
- Verbrauch: 91.000 kWh × 11,759 ct = 10.700,78 € netto
- Grundpreis: 70 kW × 48,16 € = 3.371,20 € netto
- Haus zusammen: 14.071,98 € netto, mit 19 % Umsatzsteuer 16.745,66 €
- Ein Zehntel davon für die 70‑m²‑Wohnung: 1.674,57 €
Musterhaus: 10 Wohnungen, 700 m², 70 kW, 91.000 kWh im Jahr für Heizung und Warmwasser. Ohne Messpreis und ohne Kosten der Hausanlage wie Pumpenstrom und Wartung. In der echten Abrechnung zählt zu 50 bis 70 % dein Verbrauch, der Rest nach Fläche.
Was in München auffällt
- Die SWM schöpfen ihre Preisformel nicht ganz aus: Abgerechnet werden 92,20 % des Formelpreises. Bei voller Ausschöpfung läge der Arbeitspreis ab Oktober 2026 bei 12,75 ct/kWh netto statt 11,76 ct.
- Weil sich der Preis viermal im Jahr ändert, muss der Verbrauch in der Jahresrechnung auf vier Preisstände verteilt werden. Steht in deiner Abrechnung nur ein einziger Preis für das ganze Jahr, frag nach.
- Der Arbeitspreis hängt zu je 45 % an einem Kosten- und einem Marktelement, in denen Gas-, CO₂- und Strompreise stecken. Deshalb schwankt er von Quartal zu Quartal spürbar.
Preisentwicklung bei SWM
| Ab | ct/kWh netto | €/kW netto |
|---|---|---|
| 01.01.2026 | 10,569 | 47,47 |
| 01.04.2026 | 9,863 | 47,54 |
| 01.07.2026 | 11,208 | 47,98 |
| 01.10.2026 | 11,759 | 48,16 |
Nur Werte aus veröffentlichten Preisblättern und Bekanntmachungen des Versorgers.
So landet die Fernwärme in deiner Heizkostenabrechnung
Fernwärme wird an das ganze Haus geliefert. Dein Vermieter bekommt von SWM eine Jahresrechnung und verteilt sie mit der Heizkostenabrechnung auf alle Wohnungen. Umlagefähig sind das Entgelt für die Wärmelieferung, also Arbeits-, Grund- und Messpreis, und die Kosten der Hausanlage, etwa Strom für die Pumpen und die Wartung der Übergabestation (§ 7 Abs. 4 HeizkostenV).
Die Summe wird zu 50 bis 70 % nach dem gemessenen Verbrauch und zu 30 bis 50 % nach Wohnfläche verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Auch der Grundpreis des Versorgers geht in diese Summe ein. Er wird also nicht gesondert nach Fläche abgerechnet.
Ändert SWM die Preise im Abrechnungsjahr, muss der Verbrauch zeitanteilig auf alte und neue Preise verteilt werden, mit Rücksicht auf die Heizperiode (§ 24 Abs. 3 AVBFernwärmeV). Einmalige Beträge wie Baukostenzuschuss oder Hausanschlusskosten gehören nicht in die Abrechnung.
Fünf Punkte, die du prüfen kannst
- 1
Rechnung des Versorgers ansehen
Verlange über die Belegeinsicht die Jahresrechnung von SWM und vergleiche Betrag, Zeitraum und gelieferte kWh mit deiner Heizkostenabrechnung. Gutschriften gehören ebenfalls hinein.
- 2
Preise mit dem Preisblatt abgleichen
Liegen die Preise auf der Rechnung über den veröffentlichten Werten für deinen Zeitraum, frag nach. Gab es im Jahr mehrere Preisstände, müssen alle zeitanteilig auftauchen.
- 3
Bestellte Leistung hinterfragen
Der Grundpreis hängt an der gebuchten Leistung. Ist sie nach einer Dämmung oder einem Heizungstausch zu hoch, zahlt das Haus jedes Jahr zu viel. Senken kann sie nur dein Vermieter (§ 3 AVBFernwärmeV), sprich ihn darauf an.
- 4
CO₂-Anteil des Vermieters
Auch bei Fernwärme teilen sich Mieter und Vermieter die CO₂-Kosten (§ 2 CO2KostAufG). Der Versorger muss die Angaben dafür auf seiner Rechnung ausweisen. Fehlt der Vermieteranteil in deiner Abrechnung, frag nach dem Grund.
- 5
Umstellung während deiner Mietzeit
Hat dein Vermieter während deiner Mietzeit auf Fernwärme umgestellt, darf dich das nicht mehr kosten als die alte Heizung. Ankündigen musste er es drei Monate vorher in Textform (§ 556c BGB).
Ob die Fernwärme von SWM richtig in deiner Abrechnung gelandet ist, zeigt erst der Abgleich mit Rechnung und Preisblatt. Am einfachsten ist es, die Nebenkostenabrechnung von nebify prüfen zu lassen: Der Vorab-Check ist kostenlos, der Prüfbericht mit Schreiben an den Vermieter kostet 24,90 €.
Wann du widersprechen kannst
- Einwände musst du spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Danach sind auch berechtigte Einwände meist verloren.
- Ein hoher Fernwärmepreis allein ist kein Fehler. Dein Vermieter muss zwar wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB), der Hinweis auf Durchschnittswerte reicht als Beweis aber nicht (BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10).
- Widersprechen lohnt sich bei konkreten Fehlern: ein Preis über dem Preisblatt, ein ganzes Jahr zum neuesten Preis, nicht umlagefähige Posten, ein fehlender CO₂-Anteil oder eine Umstellung ohne die Voraussetzungen des § 556c BGB.
- Den Teil der Nachzahlung, gegen den du nichts einwendest, solltest du zahlen. Kürze nur, was du begründen kannst.
Fernwärme in anderen Städten
- Fernwärmepreise Bremen · swb, 13,55 ct/kWh
- Fernwärmepreise Bochum · FUW, 14,49 ct/kWh
- Fernwärmepreise Leipzig · Leipziger Stadtwerke, 14,55 ct/kWh
- Alle 20 Städte im Vergleich
- Weitere Nebenkosten in München
Prüfung durch nebify
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Häufige Fragen zur Fernwärme in München
Wie hoch ist der Fernwärmepreis in München 2026?
Was kostet Fernwärme für eine 70-m²-Wohnung in München?
Wie oft ändert SWM die Fernwärmepreise?
Wo finde ich das Preisblatt von SWM?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.