Baden-WürttembergStand November 2026
Nebenkosten in Baden-Württemberg 2026: Grundsteuer und Gebühren im Vergleich
Baden-Württemberg besteuert seit 2025 nur noch den Boden. In Städten mit teuren Grundstücken ist die Grundsteuer dadurch kräftig gestiegen, obwohl die Hebesätze gesunken sind. Fünf der sechs teuersten Großstädte bei der Grundsteuer liegen in Baden-Württemberg. Hier findest du die Werte für die großen Städte und was davon in deiner Nebenkostenabrechnung ankommt.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Grundsteuer: Fläche mal Bodenrichtwert mal 0,91 Promille für Wohngrundstücke. Das Gebäude zählt nicht.
- Für ein typisches Einfamilienhaus lag die Grundsteuer 2025 zwischen 419 € in Ludwigsburg und 1.377 € in Tübingen.
- Mannheim und Karlsruhe haben ihre Hebesätze mit der Reform stark gesenkt, die Last hat sich trotzdem zum Wohnen verschoben.
- Dicht bebaute Mietshäuser kommen besser weg als Einfamilienhäuser, weil sich viele Wohnungen ein Grundstück teilen.
- Müll: Die meisten Großstädte im Land liegen im Ranking 2026 in der unteren Hälfte, Reutlingen auf Platz 97.
So rechnet Baden-Württemberg die Grundsteuer
Das Landesgrundsteuergesetz nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert. Wie groß, alt oder wertvoll das Gebäude ist, spielt keine Rolle.
Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille. Für Grundstücke, die überwiegend zum Wohnen dienen, sinkt sie um 30 % auf 0,91 Promille. Weil die Bodenwerte zwischen den Städten stark schwanken, sagt der Hebesatz allein wenig: Stuttgart hat mit 160 % den niedrigsten Satz, aber eine der höchsten Grundsteuern.
Messbetrag = Grundstück × Bodenrichtwert × 0,91 Promille (Wohnen). Grundsteuer = Messbetrag × Hebesatz / 100.
Quelle: Finanzministerium Baden-Württemberg: Fragen und Antworten zur Grundsteuer
Was eine 70-m²-Wohnung 2026 an Grundsteuer zahlt
Für jede Stadt mit eigener Seite haben wir dasselbe Haus durchgerechnet: sechs Wohnungen mit 420 m² Wohnfläche auf einem 600 m² großen Grundstück, verteilt nach Wohnfläche. Die Rechenwege mit allen Annahmen stehen auf den Seiten der Städte.
Grundsteuer: Baden-Württembergs Großstädte im Vergleich
Haus & Grund hat für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück ausgerechnet, was 2025 an Grundsteuer anfällt, jeweils mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt. Am Ende des bundesweiten Rankings stehen Tübingen, Mannheim, Stuttgart, Heidelberg und Karlsruhe.
In allen Großstädten des Landes ist die Grundsteuer für das Musterhaus 2025 gestiegen, in Mannheim um 902 €. Für Mietwohnungen in großen Häusern fällt der Anstieg meist kleiner aus, weil sich der Bodenwert auf viele Wohnungen verteilt.
| Stadt | Hebesatz | 2025 | zu 2024 |
|---|---|---|---|
| Ludwigsburg | 262 % | 419 € | +42 € |
| Heilbronn | 345 % | 427 € | +4 € |
| Ulm | 390 % | 440 € | +76 € |
| Pforzheim | 348 % | 478 € | +12 € |
| Villingen-Schwenningen | 422 % | 509 € | +124 € |
| Freiburg | 235 % | 613 € | +104 € |
| Esslingen | 245 % | 672 € | +284 € |
| Konstanz | 168 % | 765 € | +333 € |
| Reutlingen | 320 % | 768 € | +344 € |
| Karlsruhe | 270 % | 957 € | +542 € |
| Heidelberg | 185 % | 1.076 € | +678 € |
| Stuttgart | 160 % | 1.197 € | +756 € |
| Mannheim | 365 % | 1.314 € | +902 € |
| Tübingen | 350 % | 1.377 € | +818 € |
Musterhaus: Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück, 126 m² Wohnfläche, Baujahr 1990. Quelle: Grundsteuerranking 2025 von IW Consult im Auftrag von Haus & Grund Deutschland.
Müllgebühren: Baden-Württembergs Großstädte im Ranking
Bei den Müllgebühren schneiden Baden-Württembergs Großstädte im bundesweiten Ranking 2026 eher schwach ab. Am besten steht Esslingen auf Platz 17, Karlsruhe liegt auf Platz 88 und Reutlingen auf Platz 97.
Auffällig ist der Abstieg einiger Städte seit 2022: Heidelberg ist von Platz 38 auf Platz 83 gefallen, Heilbronn von Platz 23 auf Platz 49.
| Stadt | 2026 | 2022 |
|---|---|---|
| Esslingen | Platz 17 | Platz 15 |
| Konstanz | Platz 41 | Platz 44 |
| Stuttgart | Platz 47 | Platz 28 |
| Heilbronn | Platz 49 | Platz 23 |
| Villingen-Schwenningen | Platz 65 | Platz 75 |
| Ludwigsburg | Platz 70 | Platz 65 |
| Mannheim | Platz 72 | Platz 52 |
| Tübingen | Platz 75 | Platz 76 |
| Ulm | Platz 77 | Platz 73 |
| Pforzheim | Platz 80 | Platz 71 |
| Freiburg | Platz 81 | Platz 67 |
| Heidelberg | Platz 83 | Platz 38 |
| Karlsruhe | Platz 88 | Platz 66 |
| Reutlingen | Platz 97 | Platz 91 |
Musterfamilie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern, 60 l Restmüll und 20 l Bioabfall pro Woche. Quelle: Müllgebührenranking 2026 von IW Consult im Auftrag von Haus & Grund Deutschland.
Abwassergebühren 2026
Abwasser wird in zwei Teilen berechnet: Schmutzwasser nach dem Frischwasserverbrauch und Niederschlagswasser nach der versiegelten Fläche des Grundstücks. In der Abrechnung werden beide Teile oft unterschiedlich verteilt.
Was das für deine Nebenkostenabrechnung heißt
Grundsteuer, Entwässerung und Müllabfuhr darf dein Vermieter umlegen, wenn dein Mietvertrag das vorsieht. Er darf aber nur weitergeben, was für dein Haus festgesetzt wurde, und muss es nach dem vereinbarten Schlüssel verteilen, meist nach Wohnfläche.
Eine höhere Grundsteuer seit 2025 ist in Baden-Württemberg kein Zeichen für einen Fehler. Prüfen solltest du, ob im Messbescheid die ermäßigte Messzahl für Wohnen von 0,91 Promille steht. Fehlt sie, ist die Grundsteuer um 43 % zu hoch.
„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; […] 3. die Kosten der Entwässerung […]; 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung […]“
Ob die Beträge in deiner Abrechnung zu den Bescheiden deiner Stadt passen, zeigt erst der Abgleich. Du kannst deine Abrechnung prüfen lassen: Für 24,90 € bekommst du jede Position begründet und ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.
Gebühren 2026 je Stadt in Baden-Württemberg
Für diese Städte gibt es eigene Seiten mit den Sätzen aus Satzung und Bescheid, dem Vergleich mit den Nachbarn und einem Rechenbeispiel für eine Mietwohnung.
- KarlsruheAbwassergebühren · Grundsteuer
- MannheimAbwassergebühren · Grundsteuer
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Häufige Fragen zu Nebenkosten in Baden-Württemberg
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Baden-Württemberg?
Warum ist die Grundsteuer in Baden-Württemberg so stark gestiegen?
Zahlen Mieter in Mehrfamilienhäusern auch mehr?
Wo finde ich den Bodenrichtwert meines Hauses?
Darf mein Vermieter die höhere Grundsteuer umlegen?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.