KarlsruheStand November 2026
Grundsteuer in Karlsruhe 2026: Hebesatz 270 %, Last beim Wohnen
Karlsruhe hat den Hebesatz der Grundsteuer B mit der Reform von 490 % auf 270 % gesenkt und lässt ihn 2026 unverändert. Weil Baden-Württemberg nur noch den Bodenwert besteuert, hat sich die Last trotzdem vom Gewerbe zum Wohnen verschoben. Hier siehst du, wie die neue Formel funktioniert, ein Rechenbeispiel für eine Mietwohnung und worauf du in deiner Abrechnung achten solltest.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Karlsruhe 2025 und 2026 bei 270 %. Bis 2024 waren es 490 %.
- Die Satzung gilt unbefristet, die IHK Karlsruhe nennt für 2026 ebenfalls 270 %.
- Baden-Württemberg rechnet nur mit Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, das Gebäude zählt nicht.
- Die Stadt rechnet mit einer Verschiebung vom Gewerbe zum Wohnen, vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
- Im Rechenbeispiel zahlt eine 70-m²-Wohnung 188,45 € Grundsteuer im Jahr.
Kurz beantwortet
In Karlsruhe gilt für die Grundsteuer B 2026 ein Hebesatz von 270 %, wie schon 2025. Der Satz ist viel niedriger als die 490 % vor der Reform, die Messbeträge sind aber anders verteilt. Für ein Einfamilienhaus hat Haus & Grund 2025 957 € errechnet, 542 € mehr als 2024. Mietwohnungen in dicht bebauten Häusern kommen besser weg: Im Beispielhaus mit sechs Wohnungen sind es für 70 m² 188,45 € im Jahr.
- Hebesatz Grundsteuer B 2025 und 2026
- 270 %
- Hebesatz bis 2024, vor der Reform
- 490 %
- Grundsteueraufkommen, vor und nach der Reform etwa gleich
- 60 Mio. €
Grundsteuer-Hebesätze Karlsruhe 2025 und 2026
| Hebesatz | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Grundsteuer B (Grundstücke) | 270 % | 270 % |
| Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) | 650 % | 650 % |
| Zum Vergleich bis 2024: Grundsteuer B | 490 % | – |
Hebesatzsatzung der Stadt Karlsruhe, zuletzt geändert durch Satzung vom 22.10.2024, gültig für unbestimmte Zeit. Die IHK Karlsruhe nennt für 2026 (Stand Mai 2026) ebenfalls 270 % für die Grundsteuer B und 650 % für die Grundsteuer A.
Quelle: Stadt Karlsruhe: Hebesatzsatzung (Stadtrecht 9/7, Stand 01.01.2025) · IHK Karlsruhe: Hebesätze Gewerbesteuer und Grundsteuer 2026 (Stand Mai 2026) · Wochenblatt Reporter: Vorschlag für neuen Hebesatz der Grundsteuer B in Karlsruhe
Grundsteuer Karlsruhe im Vergleich mit Baden-Württembergs Großstädten
Für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück hat Haus & Grund in Karlsruhe 2025 eine Grundsteuer von 957 € errechnet. Im Ranking der 100 größten Städte fiel Karlsruhe damit von Platz 17 auf Platz 96.
Der niedrige Hebesatz täuscht: In Baden-Württemberg sind die Messbeträge in Städten mit hohen Bodenpreisen groß. Ein Vergleich der Hebesätze mit anderen Ländern sagt deshalb wenig.
| Stadt | Musterhaus 2025 (Hebesatz) |
|---|---|
| Heilbronn | 427 € (345 %) |
| Ulm | 440 € (390 %) |
| Pforzheim | 478 € (348 %) |
| Freiburg | 613 € (235 %) |
| Karlsruhe | 957 € (270 %) |
| Heidelberg | 1.076 € (185 %) |
| Stuttgart | 1.197 € (160 %) |
| Mannheim | 1.314 € (365 %) |
Grundsteuer B im Jahr 2025 für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück, gerechnet mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt; in Klammern der Hebesatz 2025.
Quelle: IW Consult / Haus & Grund Deutschland: Grundsteuerranking 2025
Rechenbeispiel: Grundsteuer einer 70-m²-Wohnung in Karlsruhe
Das Haus ist ausgedacht, Formel und Hebesatz sind echt. Als Bodenrichtwert nehmen wir den Karlsruher Durchschnitt aus dem Grundsteuerranking 2025. Dein Haus kann darüber oder darunter liegen.
Annahmen für das Beispiel
- Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche
- Grundstück mit 600 m², Bodenrichtwert 767 € je m²
- Überwiegend Wohnnutzung, Steuermesszahl daher 0,91 Promille
- Deine Wohnung hat 70 m², verteilt wird nach Wohnfläche
| Grundsteuerwert: 600 m² × 767 € | 460.200,00 € |
|---|---|
| Messbetrag: 460.200 € × 0,91 Promille | 418,78 € |
| Grundsteuer 2026: 418,78 € × 270 % | 1.130,71 € |
| Dein Anteil: 1.130,71 € × 70 / 420 | 188,45 € |
| Das sind im Monat | 15,70 € |
Du zahlst im Beispiel 188,45 € im Jahr. Ein Einfamilienhaus auf demselben Grundstück zahlte die vollen 1.130,71 € allein. Deshalb trifft die Reform in Karlsruhe vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, weniger dicht bebaute Mietshäuser.
Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.
So rechnet Baden-Württemberg seit 2025
Das Landesgrundsteuergesetz besteuert nur den Boden: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert. Gebäude, Baujahr und Wohnfläche spielen keine Rolle.
Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille. Für überwiegend bewohnte Grundstücke sinkt sie auf 0,91 Promille, für geförderten Wohnraum auf 0,585 Promille. Denkmäler bekommen zusätzlich 10 % Abschlag.
Weitere Abschläge oder Härtefallregelungen sieht das Land nicht vor. Was das Finanzamt festsetzt, übernimmt die Stadt und multipliziert es mit 270 %.
Wer seit der Reform mehr zahlt
Für die Neuberechnung hatte die Stadt rund 105.000 steuerpflichtige Objekte. Der Hebesatz von 270 % soll das bisherige Aufkommen von etwa 60 Millionen Euro im Jahr halten.
Innerhalb dieser Summe hat sich die Last verschoben: vom Gewerbe zum Wohnen, und beim Wohnen vor allem zu Ein- und Zweifamilienhäusern mit viel Grundstück. Nahezu die Hälfte aller Objekte zahlt dafür weniger als vorher.
Mietwohnungen in großen Häusern auf kleinen Grundstücken gehören eher zu den Gewinnern. Wohnst du in einem Haus mit großem Garten oder wenigen Parteien, kann deine Grundsteuer dagegen deutlich gestiegen sein.
Was du in der Abrechnung 2026 erwarten kannst
Der Hebesatz bleibt 2026 bei 270 %. Hat sich der Messbetrag deines Hauses nicht geändert, muss die Grundsteuer in der Abrechnung 2026 genauso hoch sein wie 2025.
Rechnet dein Vermieter über den Jahreswechsel 2024/2025 ab, gehören zwei völlig verschiedene Steuerjahre in die Abrechnung: altes Recht mit 490 %, neues Recht mit 270 %. Beide müssen zeitanteilig angesetzt sein.
Hat der Eigentümer einen niedrigeren Bodenrichtwert per Gutachten nachgewiesen und Recht bekommen, ändert die Stadt den Bescheid. Die Erstattung gehört dann anteilig in deine Abrechnung.
Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).
Umlagefähig
- Grundsteuer B laut Bescheid für das Abrechnungsjahr
- Nachzahlung aus einem geänderten Bescheid für dasselbe Jahr
Nicht umlagefähig
- Säumniszuschläge und Mahngebühren
- Grundsteuer für andere Jahre als den Abrechnungszeitraum
- Kosten für Bodenwertgutachten oder Einspruch des Vermieters
- Grundsteueranteil eines Ladens oder Büros im Haus
Typische Fehler in der Abrechnung
Wohnermäßigung fehlt
Für überwiegend bewohnte Grundstücke gilt 0,91 statt 1,3 Promille. Fehlt die Ermäßigung im Messbescheid, ist die Grundsteuer um 43 % zu hoch.
Zwei Rechtsstände vermischt
Bei Zeiträumen über den Jahreswechsel 2024/2025 müssen alte und neue Grundsteuer zeitanteilig angesetzt sein.
Gewerbe nicht abgezogen
Läden und Büros im Haus müssen ihren Anteil an der Grundsteuer selbst tragen.
Erstattung nicht weitergegeben
Wurde der Grundsteuerwert nach einem Gutachten gesenkt, steht dir dein Anteil an der Erstattung zu.
Zuschläge umgelegt
Säumniszuschläge entstehen durch verspätete Zahlung des Vermieters. Sie gehören nicht in die Abrechnung.
So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung
- 1
Hebesatz prüfen
Für 2025 und 2026 muss im Bescheid 270 % stehen.
- 2
Messzahl prüfen
Für ein überwiegend bewohntes Haus muss der Messbescheid 0,91 Promille ausweisen.
- 3
Betrag nachrechnen
Messbetrag mal 270 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses.
- 4
Mit 2025 vergleichen
Bei gleichem Messbetrag bleibt die Grundsteuer 2026 gleich.
- 5
Bescheide einsehen
Nach § 556 Abs. 4 BGB kannst du Einsicht in Grundsteuer- und Messbescheid verlangen.
Ist die Wohnermäßigung im Messbescheid berücksichtigt?
In der Abrechnung steht nur ein Betrag. Ob Messzahl, Bodenwert und Hebesatz stimmen, zeigt erst der Bescheid. Diesen Abgleich übernehmen wir.
Was du tun kannst
Passt die Grundsteuer nicht zum Bescheid, widersprich schriftlich und nenne den Betrag, den du für falsch hältst. Für Einwendungen hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Kam ein geänderter Bescheid erst nach der Abrechnung, darf sich der Vermieter laut Bundesgerichtshof eine Nachberechnung vorbehalten (VIII ZR 264/12). Eine Erstattung muss er weitergeben.
Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.
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Häufige Fragen: Grundsteuer in Karlsruhe
Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer in Karlsruhe 2026?
Warum ist der Hebesatz in Karlsruhe so niedrig?
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Wie viel Grundsteuer zahlt ein Mieter in Karlsruhe?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.