MannheimStand November 2026
Grundsteuer in Mannheim 2026: niedriger Hebesatz, höhere Last
Mannheim hat den Hebesatz der Grundsteuer B mit der Reform von 487 % auf 365 % gesenkt. Trotzdem ist die Grundsteuer für viele Wohnhäuser gestiegen, denn Baden-Württemberg rechnet nur noch mit dem Bodenwert. Laut Stadt haben sich die Messbeträge von Mietwohngrundstücken im Schnitt verdoppelt. Hier siehst du, wie das zusammenpasst, ein Rechenbeispiel und worauf du in deiner Abrechnung achten solltest.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Mannheim 2025 und 2026 bei 365 %. Bis 2024 waren es 487 %.
- Baden-Württemberg rechnet nur mit Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Das Gebäude zählt nicht mehr.
- Laut Stadt sind die Messbeträge von Mietwohngrundstücken mit der Reform im Schnitt um 100 % gestiegen.
- Der Anteil des Wohnens an der Grundsteuer stieg von 56 % auf 63 %, der Anteil des Gewerbes sank von 41 % auf 28 %.
- Im Grundsteuerranking 2025 liegt Mannheim auf Platz 99 von 100 Großstädten.
Kurz beantwortet
In Mannheim gilt für die Grundsteuer B 2026 ein Hebesatz von 365 %, wie schon 2025. Der Satz ist niedriger als die 487 % vor der Reform, die Messbeträge vieler Wohnhäuser sind aber stark gestiegen. Rechnerisch zahlt ein Mietwohngrundstück mit verdoppeltem Messbetrag rund 50 % mehr als 2024. Im Beispielhaus mit sechs Wohnungen sind es für 70 m² 258,74 € im Jahr. Weil sich der Hebesatz 2026 nicht ändert, sollte deine Grundsteuer 2026 so hoch sein wie 2025.
- Hebesatz Grundsteuer B 2025 und 2026
- 365 %
- Messbeträge von Mietwohngrundstücken im Schnitt laut Stadt
- +100 %
- von 100 Großstädten im Grundsteuerranking 2025
- Platz 99
Grundsteuer-Hebesätze Mannheim 2025 und 2026
| Hebesatz | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Grundsteuer B (Grundstücke) | 365 % | 365 % |
| Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) | 300 % | 300 % |
| Zum Vergleich bis 2024: Grundsteuer B | 487 % | – |
| Zum Vergleich bis 2024: Grundsteuer A | 416 % | – |
Hebesatzsatzung für die Haushaltsjahre 2025 und 2026, beschlossen vom Gemeinderat am 24.10.2024. Das Land hatte im Transparenzregister für Mannheim eine aufkommensneutrale Spanne von 304 bis 336 % genannt. Die Stadt hält diese Spanne für zu niedrig, um ihr bisheriges Aufkommen zu erreichen.
Quelle: Stadt Mannheim: Beschlussvorlage V509/2024, Hebesatzsatzung für 2025 und 2026 · Stadt Mannheim: Hinweise zur Grundsteuerreform (Stand Oktober 2024)
Grundsteuer Mannheim im Vergleich mit Baden-Württembergs Großstädten
In Baden-Württemberg hängt die Grundsteuer vom Bodenrichtwert ab. Haus & Grund hat für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück in Mannheim 2025 eine Grundsteuer von 1.314 € errechnet, 902 € mehr als 2024. Das ist Platz 99 von 100, nur Tübingen ist teurer.
Für eine Mietwohnung ist das Bild günstiger als für ein Einfamilienhaus: In einem Mehrfamilienhaus teilen sich viele Wohnungen dasselbe Grundstück. Je dichter bebaut, desto kleiner der Anteil der einzelnen Wohnung.
| Stadt | Musterhaus 2025 (Hebesatz) |
|---|---|
| Heilbronn | 427 € (345 %) |
| Ulm | 440 € (390 %) |
| Pforzheim | 478 € (348 %) |
| Freiburg | 613 € (235 %) |
| Karlsruhe | 957 € (270 %) |
| Heidelberg | 1.076 € (185 %) |
| Stuttgart | 1.197 € (160 %) |
| Mannheim | 1.314 € (365 %) |
Grundsteuer B im Jahr 2025 für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück, gerechnet mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt; in Klammern der Hebesatz 2025.
Quelle: IW Consult / Haus & Grund Deutschland: Grundsteuerranking 2025
Rechenbeispiel: Grundsteuer einer 70-m²-Wohnung in Mannheim
Das Haus ist ausgedacht, Formel und Hebesatz sind echt. Als Bodenrichtwert nehmen wir den Mannheimer Durchschnitt aus dem Grundsteuerranking 2025. Dein Haus kann darüber oder darunter liegen.
Annahmen für das Beispiel
- Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche
- Grundstück mit 600 m², Bodenrichtwert 779 € je m²
- Überwiegend Wohnnutzung, Steuermesszahl daher 0,91 Promille
- Deine Wohnung hat 70 m², verteilt wird nach Wohnfläche
| Grundsteuerwert: 600 m² × 779 € | 467.400,00 € |
|---|---|
| Messbetrag: 467.400 € × 0,91 Promille | 425,33 € |
| Grundsteuer 2026: 425,33 € × 365 % | 1.552,45 € |
| Dein Anteil: 1.552,45 € × 70 / 420 | 258,74 € |
| Das sind im Monat | 21,56 € |
Du zahlst im Beispiel 258,74 € im Jahr. Stünde dasselbe Haus auf einem doppelt so teuren Grundstück, wäre es doppelt so viel. Den Bodenrichtwert deines Hauses findest du im Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg, den Messbetrag im Bescheid des Finanzamts.
Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.
So rechnet Baden-Württemberg: nur der Boden zählt
Baden-Württemberg hat ein eigenes Landesgrundsteuergesetz mit einem modifizierten Bodenwertmodell. Der Grundsteuerwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Wie groß oder alt das Gebäude ist, spielt keine Rolle.
Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille. Für Grundstücke, die überwiegend zum Wohnen dienen, sinkt sie um 30 % auf 0,91 Promille. Das Ergebnis mal Hebesatz ist die Grundsteuer.
Die Bodenrichtwerte hat der unabhängige Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2022 festgestellt. Für jedes Grundstück sind sie online im Bodenrichtwertinformationssystem abrufbar.
Vom Gewerbe zum Wohnen: was sich verschoben hat
Die Stadt hat ausgewertet, wie sich die Messbeträge mit der Reform verändern. Der Anteil des Wohnens am Aufkommen steigt von 56,11 % auf 63,48 %, der Anteil des Gewerbes sinkt von 40,89 % auf 28,36 %.
Bei Mietwohngrundstücken haben sich die Messbeträge im Schnitt verdoppelt, bei Zweifamilienhäusern um 161 % erhöht. Geschäftsgrundstücke liegen nur 6 % höher.
Bei einem verdoppelten Messbetrag und dem neuen Hebesatz von 365 % statt 487 % zahlt ein Haus rechnerisch rund 50 % mehr Grundsteuer als 2024. Das ist ein Durchschnitt, dein Haus kann davon abweichen.
Was das für deine Nebenkostenabrechnung heißt
Eine höhere Grundsteuer seit 2025 ist in Mannheim kein Zeichen für einen Fehler. Entscheidend ist, dass der Betrag zum Bescheid passt und richtig verteilt wird.
2026 ändert sich der Hebesatz nicht. Bei gleichem Messbetrag muss die Grundsteuer in der Abrechnung 2026 so hoch sein wie 2025.
Hat dein Vermieter Einspruch gegen den Grundsteuerwert eingelegt und Recht bekommen, ändert die Stadt den Bescheid von Amts wegen. Dein Anteil an der Erstattung gehört dann in die Abrechnung.
Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).
Umlagefähig
- Grundsteuer B laut Bescheid für das Abrechnungsjahr
- Nachzahlung aus einem geänderten Bescheid für dasselbe Jahr
Nicht umlagefähig
- Säumniszuschläge und Mahngebühren
- Grundsteuer für andere Jahre als den Abrechnungszeitraum
- Kosten für Einspruch oder Gutachten des Vermieters
- Grundsteueranteil eines Ladens oder Büros im Haus
Typische Fehler in der Abrechnung
Wohnermäßigung fehlt
Für Wohngrundstücke gilt die Messzahl 0,91 statt 1,3 Promille. Fehlt die Ermäßigung im Messbescheid, ist die Grundsteuer um 43 % zu hoch.
Gewerbe nicht abgezogen
Hat das Haus Läden oder Büros, darf deren Anteil nicht auf die Wohnungen verteilt werden.
Alte und neue Grundsteuer vermischt
Bei Zeiträumen über den Jahreswechsel 2024/2025 müssen beide Steuerjahre zeitanteilig angesetzt sein.
Erstattung nicht weitergegeben
Wurde der Grundsteuerwert nach einem Einspruch gesenkt, steht dir dein Anteil an der Erstattung zu.
Zuschläge umgelegt
Säumniszuschläge entstehen durch verspätete Zahlung des Vermieters. Sie gehören nicht in die Abrechnung.
So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung
- 1
Hebesatz prüfen
Für 2025 und 2026 muss im Bescheid 365 % stehen.
- 2
Messzahl prüfen
Für ein überwiegend bewohntes Haus muss der Messbescheid 0,91 Promille ausweisen, nicht 1,3.
- 3
Betrag nachrechnen
Messbetrag mal 365 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses.
- 4
Mit 2025 vergleichen
Der Hebesatz ist gleich geblieben. Bei gleichem Messbetrag bleibt auch die Grundsteuer gleich.
- 5
Bescheide einsehen
Nach § 556 Abs. 4 BGB kannst du Einsicht in Grundsteuer- und Messbescheid verlangen.
Ist die Wohnermäßigung im Messbescheid berücksichtigt?
In der Abrechnung steht nur ein Betrag. Ob Messzahl, Bodenwert und Hebesatz stimmen, zeigt erst der Bescheid. Diesen Abgleich übernehmen wir.
Was du tun kannst
Passt die Grundsteuer nicht zum Bescheid, widersprich schriftlich und nenne den Betrag, den du für falsch hältst. Für Einwendungen hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Fehlt die Ermäßigung für Wohnen im Messbescheid, kann nur der Eigentümer beim Finanzamt eine Korrektur beantragen. Weise deinen Vermieter darauf hin. Kam ein geänderter Bescheid erst nach der Abrechnung, darf er sich laut Bundesgerichtshof eine Nachberechnung vorbehalten (VIII ZR 264/12).
Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Wie die Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung bei nebify abläuft und was du dafür brauchst, erklären wir Schritt für Schritt.
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Häufige Fragen: Grundsteuer in Mannheim
Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer in Mannheim 2026?
Warum zahle ich trotz niedrigerem Hebesatz mehr Grundsteuer?
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Baden-Württemberg?
Wie viel Grundsteuer zahlt ein Mieter in Mannheim?
Wo finde ich den Bodenrichtwert meines Hauses?
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.