NürnbergStand November 2026
Grundsteuer in Nürnberg 2026: Hebesatz sinkt auf 750 %
Nürnberg hat den Hebesatz der Grundsteuer B für 2026 von 780 % auf 750 % gesenkt. Die Stadt gibt damit Mehreinnahmen aus der Reform zurück. In deiner Nebenkostenabrechnung 2026 sollte die Grundsteuer deshalb leicht sinken, wenn sich am Haus nichts geändert hat. Hier siehst du, wie Bayern die Grundsteuer berechnet, ein Rechenbeispiel und worauf du achten solltest.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Nürnberg 2026 bei 750 %. 2025 waren es 780 %, bis 2024 555 %.
- Der Stadtrat hat die Senkung am 22.10.2025 beschlossen, damit die Reform insgesamt aufkommensneutral bleibt.
- Bayern berechnet die Grundsteuer nach Flächen: 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Wohnfläche, Wohnen nur zu 70 %.
- Bei gleichem Messbetrag zahlt ein Haus 2026 rund 3,8 % weniger als 2025.
- Dein Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, aber nur in Höhe des Bescheids und nach dem vereinbarten Schlüssel.
Kurz beantwortet
In Nürnberg gilt 2026 für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 750 %. 2025 waren es 780 %. Die Grundsteuer eines Hauses ist der Grundsteuermessbetrag mal 7,5. Im Beispielhaus mit sechs Wohnungen zahlst du für 70 m² 213,75 € im Jahr, rund 17,81 € im Monat. Das sind 8,55 € weniger als 2025. Steigt die Grundsteuer in deiner Abrechnung 2026 trotzdem, frag nach dem Bescheid.
- Hebesatz Grundsteuer B 2026
- 750 %
- Hebesatz 2025, bis 2024 waren es 555 %
- 780 %
- Grundsteuer 2026 bei gleichem Messbetrag
- −3,8 %
Grundsteuer-Hebesätze Nürnberg 2025 und 2026
| Hebesatz | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Grundsteuer B (Grundstücke) | 780 % | 750 % |
| Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) | 332 % | 332 % |
| Zum Vergleich 2018 bis 2024: Grundsteuer B | 555 % | – |
Hebesatzsatzung der Stadt Nürnberg, zuletzt geändert durch Satzung vom 31.10.2025. Der Stadtrat hat die Senkung auf 750 % am 22.10.2025 beschlossen, sie gilt ab dem 01.01.2026. Der Hebesatz von 2025 galt seit der Grundsteuerreform zum 01.01.2025.
Quelle: Stadt Nürnberg: Hebesatzsatzung (210.295, 83. Nachtrag Dezember 2025) · Stadt Nürnberg: Pressemitteilung Nr. 1160 vom 22.10.2025 zur Senkung des Hebesatzes
Grundsteuer Nürnberg im Vergleich mit Bayerns Großstädten
Weil Bayern überall dieselbe Flächenformel nutzt, entscheidet allein der Hebesatz, wie hoch die Grundsteuer ausfällt. Für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück und 126 m² Wohnfläche hat Haus & Grund 2025 in Nürnberg 502 € errechnet, 32 € mehr als 2024.
Damit lag Nürnberg 2025 unter den bayerischen Großstädten nur vor München. Mit der Senkung auf 750 % sinkt derselbe Betrag 2026 auf rund 483 €.
| Stadt | Musterhaus 2025 (Hebesatz) |
|---|---|
| Ingolstadt | 306 € (475 %) |
| Regensburg | 329 € (510 %) |
| Würzburg | 329 € (510 %) |
| Erlangen | 380 € (590 %) |
| Fürth | 425 € (660 %) |
| Augsburg | 432 € (670 %) |
| Nürnberg | 502 € (780 %) |
| München | 531 € (824 %) |
Grundsteuer B im Jahr 2025 für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück und 126 m² Wohnfläche, in Klammern der Hebesatz 2025.
Quelle: IW Consult / Haus & Grund Deutschland: Grundsteuerranking 2025
Rechenbeispiel: Grundsteuer einer 70-m²-Wohnung in Nürnberg
Das Haus ist ausgedacht, Formel und Hebesatz sind echt. So kommt das Finanzamt zum Messbetrag und die Stadt zur Grundsteuer.
Annahmen für das Beispiel
- Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche
- Grundstück mit 600 m², reine Wohnnutzung
- Deine Wohnung hat 70 m², verteilt wird nach Wohnfläche
| Grundstück: 600 m² × 0,04 € | 24,00 € |
|---|---|
| Wohnfläche: 420 m² × 0,50 € × 70 % | 147,00 € |
| Grundsteuermessbetrag des Hauses | 171,00 € |
| Grundsteuer 2026: 171 € × 750 % | 1.282,50 € |
| Dein Anteil: 1.282,50 € × 70 / 420 | 213,75 € |
| Das sind im Monat | 17,81 € |
Du zahlst im Beispiel 213,75 € im Jahr. Mit dem Hebesatz von 2025 wären es 222,30 € gewesen. Den echten Messbetrag deines Hauses findest du im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts, den Jahresbetrag im Grundabgabenbescheid der Stadt.
Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.
So rechnet Bayern: Fläche statt Wert
Bayern hat für die Grundsteuer ein eigenes Gesetz. Es zählt nur Flächen, nicht den Wert von Grundstück oder Gebäude: 0,04 € je Quadratmeter Grundstück und 0,50 € je Quadratmeter Gebäudefläche. Für Wohnflächen setzt das Finanzamt davon nur 70 % an.
Eine Wohnung in Gostenhof zahlt deshalb bei gleicher Fläche genauso viel wie eine in Erlenstegen. Unterschiede zwischen Häusern entstehen durch Grundstücksgröße, Wohnfläche und Nutzung, etwa einen Laden im Erdgeschoss.
Der Messbetrag steht im Bescheid des Finanzamts. Die Stadt multipliziert ihn mit dem Hebesatz und schickt den Grundabgabenbescheid an den Eigentümer.
Warum Nürnberg 2026 senkt
Für 2025 musste Nürnberg den Hebesatz mit unsicheren Daten festlegen und kam auf 780 %. Nachdem das Finanzamt fehlerhafte Angaben korrigiert hatte, lagen die Einnahmen höher als geplant.
Um das Versprechen der Aufkommensneutralität zu halten, hat der Stadtrat am 22.10.2025 die Senkung auf 750 % beschlossen. Der Stadtkämmerer hat dabei ausdrücklich auf die gestiegenen Wohn- und Mietkosten verwiesen.
Aufkommensneutral heißt: Die Stadt nimmt insgesamt so viel ein wie vor der Reform. Für das einzelne Haus kann die Grundsteuer trotzdem höher oder niedriger sein als bis 2024.
Was du in der Abrechnung 2026 erwarten kannst
Hat sich der Messbetrag deines Hauses nicht geändert, muss die Grundsteuer 2026 um rund 3,8 % unter dem Betrag von 2025 liegen. Steht in der Abrechnung derselbe Betrag wie 2025, wurde womöglich noch der alte Bescheid verwendet.
Rechnet dein Vermieter nicht nach Kalenderjahr ab, gehören zu einem Zeitraum oft Monate aus 2025 und 2026. Dann muss er beide Hebesätze anteilig berücksichtigen.
Ist ein Messbescheid nach einem Einspruch geändert worden, kann die Stadt auch für 2025 noch neu festsetzen. Eine Erstattung muss dann auch in die Abrechnung.
Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).
Umlagefähig
- Grundsteuer B laut Grundabgabenbescheid für das Abrechnungsjahr
- Nachzahlung aus einem geänderten Bescheid für dasselbe Jahr
Nicht umlagefähig
- Säumniszuschläge und Mahngebühren
- Grundsteuer für andere Jahre als den Abrechnungszeitraum
- Kosten für Einspruch oder Steuerberatung des Vermieters
- Grundsteueranteil eines Ladens oder Büros im Haus
Typische Fehler in der Abrechnung
Alter Hebesatz
Steht 2026 noch der Betrag von 2025 in der Abrechnung, fehlt die Senkung auf 750 %. Bei gleichem Messbetrag muss die Grundsteuer kleiner sein.
Laden zum Wohnsatz
Gewerbeflächen zählen in Bayern mit 100 %, Wohnflächen nur mit 70 %. Wird alles nach Wohnfläche verteilt, zahlen die Mieter den höheren Gewerbeanteil mit.
Zwei Jahre vermischt
Bei Abrechnungszeiträumen über den Jahreswechsel müssen beide Hebesätze zeitanteilig angesetzt sein.
Erstattung nicht weitergegeben
Hat das Finanzamt den Messbetrag gesenkt, steht dir dein Anteil an der Erstattung zu.
Zuschläge umgelegt
Säumniszuschläge entstehen, wenn der Vermieter zu spät zahlt. Sie gehören nicht in deine Abrechnung.
So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung
- 1
Hebesatz prüfen
Für 2026 muss im Grundabgabenbescheid 750 % stehen, für 2025 780 %.
- 2
Betrag nachrechnen
Messbetrag mal 750 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses 2026.
- 3
Mit 2025 vergleichen
Bei gleichem Messbetrag muss die Grundsteuer 2026 um rund 3,8 % sinken.
- 4
Gewerbe herausrechnen
Gibt es im Haus Läden oder Büros, frag, wie deren Anteil an der Grundsteuer abgezogen wurde.
- 5
Bescheide einsehen
Nach § 556 Abs. 4 BGB kannst du Einsicht in Grundabgabenbescheid und Messbescheid verlangen.
Wurde die Senkung auf 750 % weitergegeben?
In der Abrechnung steht nur ein Betrag. Ob er zum Bescheid 2026 passt, siehst du erst im Abgleich mit Messbetrag und Hebesatz. Diesen Abgleich übernehmen wir.
Was du tun kannst
Passt die Grundsteuer nicht zum Bescheid, widersprich schriftlich. Nenne den Betrag, den du für falsch hältst, und kurz den Grund. Für Einwendungen hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Kam der Bescheid erst nach der Abrechnung, darf sich der Vermieter laut Bundesgerichtshof eine Nachberechnung vorbehalten (VIII ZR 264/12). Umgekehrt muss er eine Erstattung weitergeben.
Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.
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Häufige Fragen: Grundsteuer in Nürnberg
Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer in Nürnberg 2026?
Warum war der Hebesatz 2025 so viel höher als 2024?
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Bayern?
Wie viel Grundsteuer zahlt ein Mieter in Nürnberg?
Muss die Grundsteuer in meiner Abrechnung 2026 sinken?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.