BayernStand November 2026
Nebenkosten in Bayern 2026: Grundsteuer und Gebühren im Vergleich
Bayern berechnet die Grundsteuer seit 2025 nur nach Flächen. Dieselbe Wohnung zahlt deshalb überall gleich viel Messbetrag, nur der Hebesatz der Stadt macht den Unterschied. Bei den Müllgebühren liegen Bayerns Großstädte bundesweit weit vorn. Hier findest du die Werte für die großen Städte und was davon in deiner Nebenkostenabrechnung ankommt.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Grundsteuer: Bayern rechnet mit 0,04 € je m² Grundstück und 0,35 € je m² Wohnfläche. Bodenwert und Lage zählen nicht.
- Für ein typisches Einfamilienhaus lag die Grundsteuer 2025 zwischen 306 € in Ingolstadt und 531 € in München.
- Nürnberg senkt den Hebesatz 2026 von 780 % auf 750 %. Augsburg und Regensburg bleiben bei 670 % und 510 %.
- Müll: Nürnberg ist im bundesweiten Ranking 2026 die zweitgünstigste Großstadt, Augsburg rechnet bei Wohnhäusern nach Personen ab.
- Abwasser: Augsburg erhöht 2026 deutlich auf 2,05 € je m³, Nürnberg bleibt bei 2,42 €.
So rechnet Bayern die Grundsteuer
Bayern hat für die Grundsteuer ein eigenes Gesetz mit einem reinen Flächenmodell. Das Finanzamt fragt nur nach Grundstücksfläche, Wohnfläche und Nutzfläche. Wie viel das Haus wert ist oder in welcher Lage es steht, spielt keine Rolle.
Je Quadratmeter Grundstück setzt es 0,04 € an, je Quadratmeter Gebäudefläche 0,50 €. Wohnflächen zählen davon nur zu 70 %, Läden und Büros voll. Weil die Formel überall gleich ist, zeigt der Hebesatz direkt, wo Wohnen bei der Grundsteuer teurer ist.
Messbetrag = Grundstück × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 %. Grundsteuer = Messbetrag × Hebesatz / 100.
Was eine 70-m²-Wohnung 2026 an Grundsteuer zahlt
Für jede Stadt mit eigener Seite haben wir dasselbe Haus durchgerechnet: sechs Wohnungen mit 420 m² Wohnfläche auf einem 600 m² großen Grundstück, verteilt nach Wohnfläche. Die Rechenwege mit allen Annahmen stehen auf den Seiten der Städte.
| Stadt | Hebesatz | Anteil |
|---|---|---|
| Augsburg | 670 % | 190,95 € |
| Nürnberg | 750 % | 213,75 € |
| Regensburg | 510 % | 145,35 € |
Grundsteuer: Bayerns Großstädte im Vergleich
Haus & Grund hat für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück und 126 m² Wohnfläche ausgerechnet, was 2025 in den 100 größten Städten an Grundsteuer anfällt. In Bayern bestimmt allein der Hebesatz die Reihenfolge.
In den meisten bayerischen Großstädten zahlt das Musterhaus 2025 etwas weniger als 2024. Teurer wurde es vor allem in München und Nürnberg. Nürnberg gibt die Mehreinnahmen 2026 mit einem niedrigeren Hebesatz zurück.
| Stadt | Hebesatz | 2025 | zu 2024 |
|---|---|---|---|
| Ingolstadt | 475 % | 306 € | −84 € |
| Regensburg | 510 % | 329 € | −6 € |
| Würzburg | 510 % | 329 € | −74 € |
| Erlangen | 590 % | 380 € | +20 € |
| Fürth | 660 % | 425 € | −45 € |
| Augsburg | 670 % | 432 € | −39 € |
| Nürnberg2026: 750 % | 780 % | 502 € | +32 € |
| München | 824 % | 531 € | +78 € |
Musterhaus: Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück, 126 m² Wohnfläche, Baujahr 1990. Quelle: Grundsteuerranking 2025 von IW Consult im Auftrag von Haus & Grund Deutschland.
Müllgebühren: Bayerns Großstädte im Ranking
Beim Müll gehört Bayern zu den günstigsten Ländern: Nürnberg liegt im Ranking 2026 auf Platz 2 der 100 größten Städte, Regensburg auf Platz 15. Am anderen Ende der bayerischen Großstädte steht Erlangen auf Platz 57.
Die Systeme unterscheiden sich stark. Nürnberg verlangt nur für die graue Tonne eine Gebühr, Bio- und Papiertonne sind enthalten. Augsburg rechnet bei reinen Wohnhäusern nach der Zahl der Bewohner ab.
| Stadt | 2026 | 2022 |
|---|---|---|
| Nürnberg | Platz 2 | Platz 1 |
| Regensburg | Platz 15 | Platz 10 |
| Würzburg | Platz 28 | Platz 24 |
| Fürth | Platz 30 | Platz 59 |
| Ingolstadt | Platz 32 | Platz 45 |
| Augsburg | Platz 34 | Platz 33 |
| München | Platz 46 | Platz 46 |
| Erlangen | Platz 57 | Platz 63 |
Musterfamilie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern, 60 l Restmüll und 20 l Bioabfall pro Woche. Quelle: Müllgebührenranking 2026 von IW Consult im Auftrag von Haus & Grund Deutschland.
Abwassergebühren 2026
Abwasser wird in zwei Teilen berechnet: Schmutzwasser nach dem Frischwasserverbrauch und Niederschlagswasser nach der versiegelten Fläche des Grundstücks. In der Abrechnung werden beide Teile oft unterschiedlich verteilt.
Was das für deine Nebenkostenabrechnung heißt
Grundsteuer, Entwässerung und Müllabfuhr darf dein Vermieter umlegen, wenn dein Mietvertrag das vorsieht. Er darf aber nur weitergeben, was die Stadt für dein Haus festgesetzt hat, und muss es nach dem vereinbarten Schlüssel verteilen, meist nach Wohnfläche.
In Bayern lohnt bei der Grundsteuer ein Blick auf gemischt genutzte Häuser: Läden und Büros zählen mit 100 % ihrer Fläche, Wohnungen nur mit 70 %. Diesen höheren Anteil muss der Vermieter vorab abziehen.
„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; […] 3. die Kosten der Entwässerung […]; 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung […]“
Ob die Beträge in deiner Abrechnung zu den Bescheiden deiner Stadt passen, zeigt erst der Abgleich. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.
Gebühren 2026 je Stadt in Bayern
Für diese Städte gibt es eigene Seiten mit den Sätzen aus Satzung und Bescheid, dem Vergleich mit den Nachbarn und einem Rechenbeispiel für eine Mietwohnung.
- AugsburgMüllgebühren · Abwassergebühren · Grundsteuer
- NürnbergMüllgebühren · Abwassergebühren · Grundsteuer
- RegensburgGrundsteuer
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Neue Grundsteuer, steigende Gebühren und Abrechnungen über den Jahreswechsel: Gerade 2026 lohnt der Blick, ob Bescheide, Schlüssel und Zeitraum in deiner Abrechnung stimmen.
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Häufige Fragen zu Nebenkosten in Bayern
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Bayern?
Welche bayerische Großstadt hat die niedrigste Grundsteuer?
Spielt die Lage in Bayern eine Rolle für die Grundsteuer?
Darf mein Vermieter die Grundsteuer auf mich umlegen?
Warum sind Müllgebühren in Bayern so unterschiedlich?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.