Prüfwissen Kostenarten
TÜV-Prüfung des Öltanks: Darf der Vermieter sie umlegen?
Wird der Heizöltank regelmäßig von einem Sachverständigen geprüft, weil die Vorschriften das verlangen, darf der Vermieter die Kosten in der Regel über die Heizkosten umlegen. Prüfungen nach einem Mangel, beim Einbau oder bei der Stilllegung gehören nicht in deine Abrechnung.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 09.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Öltank gehört zur Heizungsanlage (BGH VIII ZR 221/08). Zu deren Betriebskosten zählt die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
- Wiederkehrend vorgeschrieben ist die Prüfung nur für bestimmte Tanks: unterirdische, große oberirdische über 10.000 Liter und oberirdische über 1.000 Liter in Wasserschutzgebieten.
- Die Reinigung des Tanks ist umlagefähig und darf im Jahr der Reinigung voll abgerechnet werden.
- Nachprüfung nach einem Mangel, Prüfung vor Inbetriebnahme und Prüfung bei Stilllegung sind keine laufenden Kosten.
- Ein BGH-Urteil speziell zur AwSV-Prüfung gibt es nicht. Prüf deshalb genau, was in der Rechnung steht.
Abrechnung schon im Briefkasten? Lade sie im kostenlosen Vorab-Check hoch. Wir sehen, ob Tankprüfung und Tankreinigung richtig zugeordnet sind.
Inhalt
- 1. Kurz beantwortet: Ist die Öltank-Prüfung umlagefähig?
- 2. Wo die Tankprüfung in der Betriebskostenverordnung steht
- 3. Welche Tanks regelmäßig geprüft werden müssen
- 4. Prüfungen, die nie in die Abrechnung gehören
- 5. Tankreinigung: was der BGH entschieden hat
- 6. Wie die Kosten bei dir ankommen
- 7. Typische Fehler bei Tankprüfung und Tankreinigung
- 8. So prüfst du die Position
- 9. Was du tun kannst
- 10. Häufige Fragen
Kurz beantwortet: Ist die Öltank-Prüfung umlagefähig?
Meist ja, wenn es um die wiederkehrende Pflichtprüfung geht, und zwar als Teil deiner Heizkosten. Der Bundesgerichtshof sieht den Öltank als Bestandteil der Heizungsanlage. Zu deren Betriebskosten zählt die Verordnung ausdrücklich die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit. Höchstrichterlich entschieden ist die Sachverständigenprüfung nach der Anlagenverordnung (AwSV) aber nicht. Klar ist dagegen: Alles, was nur einmal anfällt oder einen Mangel beseitigt, zahlt der Vermieter.
| Posten | Umlagefähig? |
|---|---|
| Wiederkehrende Sachverständigenprüfung nach AwSV | In der Regel ja, als Heizkosten |
| Reinigung des Tanks | Ja (BGH VIII ZR 221/08) |
| Haftpflichtversicherung für den Öltank | Ja, als Versicherungskosten |
| Nachprüfung nach Mängelbeseitigung | Nein, Folge eines Mangels |
| Prüfung bei Einbau oder Stilllegung, Ausbau, Entsorgung | Nein, einmalig |
Ob dein Tank überhaupt regelmäßig geprüft werden muss und ob die Rechnung nur die Prüfung enthält, lässt sich mit den Belegen klären. Du kannst deine Abrechnung prüfen lassen: Für 24,90 € bekommst du jede Position begründet und ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.
Wo die Tankprüfung in der Betriebskostenverordnung steht
Die Kosten der Heizung regelt § 2 Nr. 4 a BetrKV. Dazu gehören nicht nur Öl und Strom, sondern ausdrücklich auch:
„die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums“
Ob der Tank zur Anlage gehört, hat der Bundesgerichtshof 2009 geklärt: Der Öltank ist ein integraler Bestandteil der Ölheizung (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Damit spricht viel dafür, auch die vorgeschriebene Prüfung des Tanks als Prüfung der Betriebssicherheit der Heizungsanlage einzuordnen.
Läuft die Prüfung als Heizkosten, braucht es keine eigene Zeile im Mietvertrag. Es genügt, dass die Heizkosten umgelegt werden. Ordnet der Vermieter sie stattdessen als sonstige Betriebskosten ein, muss sie im Vertrag einzeln stehen.
Welche Tanks regelmäßig geprüft werden müssen
Die Prüfpflichten stehen in § 46 der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV). Heizöl gilt als deutlich wassergefährdend. Wie oft geprüft wird, hängt von Größe, Lage und Einbau des Tanks ab:
| Tank | Außerhalb Schutzgebiet | Im Wasserschutz- oder Überschwemmungsgebiet |
|---|---|---|
| Oberirdisch, bis 1.000 Liter | keine Sachverständigenprüfung | keine Sachverständigenprüfung |
| Oberirdisch, über 1.000 bis 10.000 Liter | nur vor Inbetriebnahme | alle 5 Jahre |
| Oberirdisch, über 10.000 Liter | alle 5 Jahre | alle 5 Jahre |
| Unterirdisch (Erdtank) | alle 5 Jahre | alle 30 Monate |
Quelle sind § 39 und die Anlagen 5 und 6 der AwSV. Unabhängig davon muss der Betreiber selbst regelmäßig kontrollieren, ob der Tank dicht ist (§ 46 Abs. 1 AwSV). Diese Kontrolle macht oft der Hausmeister oder der Heizungsbauer bei der Wartung.
Für dich ist die Tabelle ein guter Plausibilitätscheck. Steht ein normaler Kellertank mit 6.000 Litern außerhalb eines Schutzgebiets alle fünf Jahre als „TÜV-Prüfung“ in der Abrechnung, frag nach. Eine Pflicht dazu gibt es nicht. Eine freiwillige Prüfung ist nicht automatisch unzulässig, sie muss aber wirtschaftlich vertretbar sein (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).
Prüfungen, die nie in die Abrechnung gehören
Laufend (umlagefähig)
- Wiederkehrende Prüfung im vorgeschriebenen Turnus
- Regelmäßige Dichtheitskontrolle, Leckanzeiger ablesen
- Tankreinigung im üblichen Abstand
Einmalig oder wegen Mangel (zahlt der Vermieter)
- Prüfung vor Inbetriebnahme eines neuen Tanks
- Nachprüfung, weil ein Mangel festgestellt wurde (§ 46 Abs. 5 AwSV)
- Beseitigung von Mängeln, neue Leckschutzauskleidung, neues Leckwarngerät
- Prüfung bei Stilllegung, Ausbau und Entsorgung des Tanks
Ein häufiger Fall seit dem Umstieg vieler Häuser auf Fernwärme oder Wärmepumpe: Der alte Tank wird stillgelegt, geprüft, gereinigt und entsorgt. Das ist eine einmalige Maßnahme am Gebäude und keine Betriebskostenart. Auch die letzte Reinigung vor dem Ausbau gehört nicht in deine Heizkosten.
War die Tankprüfung Pflicht oder eine Nachprüfung?
Das steht im Prüfbericht, nicht in der Abrechnung. Wir fordern die Belege mit dir an und sagen dir, welcher Betrag in deine Heizkosten gehört.
Tankreinigung: was der BGH entschieden hat
Im Fall des BGH kostete die Reinigung eines Öltanks 606,68 Euro, der Anteil des Mieters 103,50 Euro. Der Mieter hielt das für Instandhaltung. Der BGH nicht: Die Reinigung erhält die Funktionsfähigkeit der Heizung und beseitigt keinen Schaden an der Substanz. Ein Abstand von fünf bis sieben Jahren reicht, damit die Kosten als laufend gelten.
Außerdem darf der Vermieter die Reinigung in dem Jahr abrechnen, in dem sie stattfindet (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Ob er in besonderen Fällen verteilen muss, hat der BGH offengelassen.
Wie die Kosten bei dir ankommen
Läuft die Prüfung über die Heizkosten, wird sie wie alle Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verteilt: ein Teil nach Fläche, der Rest nach deinem gemessenen Verbrauch. Meist sind das 30 bis 50 Prozent nach Fläche.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Die Sachverständigenprüfung eines Erdtanks kostet 450 Euro. Bei 50 Prozent Grundkosten und einem Flächenanteil von 10 Prozent zahlst du über die Grundkosten 22,50 Euro. Der Verbrauchsanteil hängt davon ab, wie viel du im Vergleich zu den Nachbarn geheizt hast. Bei durchschnittlichem Verbrauch landest du bei rund 45 Euro, einmal in fünf Jahren.
Die Haftpflichtversicherung für den Öltank ist eine eigene Position. Sie steht ausdrücklich in § 2 Nr. 13 BetrKV und läuft über die Versicherungen, nicht über die Heizung.
Typische Fehler bei Tankprüfung und Tankreinigung
Prüfung ohne Pflicht
Kleiner oberirdischer Tank außerhalb eines Schutzgebiets, trotzdem alle paar Jahre eine teure Sachverständigenprüfung ohne Begründung.
Mängel mitgerechnet
Der Prüfer hat Mängel festgestellt. Reparatur und Nachprüfung landen mit der regulären Prüfung in den Heizkosten.
Stilllegung umgelegt
Der Tank wurde wegen eines Heizungswechsels stillgelegt, gereinigt und entsorgt. Das sind keine laufenden Kosten.
Doppelt erfasst
Die Prüfung steht in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes und zusätzlich unter sonstigen Betriebskosten.
So prüfst du die Position
- 1
Position finden
Such in der Heizkostenabrechnung und in den sonstigen Betriebskosten nach „Tankprüfung“, „TÜV“, „Sachverständiger“ oder „AwSV“.
- 2
Prüfbericht anfordern
Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Der Bericht zeigt die Art der Prüfung: wiederkehrend, Nachprüfung oder Stilllegung.
- 3
Tank einordnen
Oberirdisch oder Erdtank, wie viele Liter, Schutzgebiet ja oder nein? Mit der Tabelle oben siehst du, ob eine Pflichtprüfung fällig war.
- 4
Mängel und Material streichen
Alles, was nach der Prüfung repariert oder ersetzt wurde, gehört nicht in die Abrechnung.
- 5
Doppelungen suchen
Steht dieselbe Rechnung in Heizkosten und Betriebskosten, ist ein Betrag zu viel.
Was du tun kannst
Stimmt etwas nicht, widersprich der Position schriftlich und bitte um eine korrigierte Abrechnung. Dafür hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Bei Heizkosten lohnt der Widerspruch doppelt, weil derselbe Fehler oft jedes Jahr wiederkehrt.
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Bei Ölheizungen stecken in den Heizkosten viele Einzelposten: Öl, Tankbestand, Reinigung, Prüfung. Wir prüfen jede Position mit Rechtsgrundlage und schicken dir ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.
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Häufige Fragen zur Öltank-Prüfung
Ist die TÜV-Prüfung des Öltanks umlagefähig?
Wie oft muss ein Heizöltank geprüft werden?
Darf der Vermieter die Öltankreinigung umlegen?
Wer zahlt die Prüfung, wenn der Tank stillgelegt wird?
Und wenn bei der Prüfung Mängel gefunden werden?
Steht eine Tankprüfung in deinen Heizkosten?
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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