Prüfwissen Kostenarten
Durchlauferhitzer und Boiler: Wer zahlt Wartung und Entkalkung?
Hängt in deinem Bad ein Durchlauferhitzer oder unter der Spüle ein kleiner Boiler, darf der Vermieter Wartung und Entkalkung als Betriebskosten umlegen. Das steht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung. Geht das Gerät kaputt, muss er es auf eigene Kosten reparieren oder ersetzen.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 04.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 5 c BetrKV). Eine eigene Zeile im Mietvertrag braucht es nicht.
- Dazu gehören das Entkalken, die Beseitigung von Verbrennungsrückständen bei Gasgeräten und die regelmäßige Sicherheitsprüfung.
- Reparatur und Austausch des Geräts zahlt der Vermieter (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).
- Eine Kleinreparaturklausel kann dich nur an kleinen Reparaturen mit festen Obergrenzen beteiligen, und zwar direkt, nicht über die Abrechnung.
Abrechnung schon im Briefkasten? Lade sie im kostenlosen Vorab-Check hoch. Wir sehen, ob in Wartungsposten Reparaturen stecken.
Inhalt
- 1. Kurz beantwortet: Wer zahlt die Wartung des Durchlauferhitzers?
- 2. Was die Betriebskostenverordnung sagt
- 3. Wartung oder Reparatur
- 4. Kleinreparaturklausel: was sie ändert
- 5. Gas-Durchlauferhitzer: Schornsteinfeger und Abgasmessung
- 6. Wie die Kosten verteilt werden
- 7. Typische Fehler
- 8. So prüfst du und was du tun kannst
- 9. Häufige Fragen
Kurz beantwortet: Wer zahlt die Wartung des Durchlauferhitzers?
Du, über die Nebenkosten, wenn dein Vertrag die Betriebskosten auf dich umlegt. Die Reparatur zahlt der Vermieter. Die Betriebskostenverordnung nennt die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten ausdrücklich. Gemeint sind Durchlauferhitzer, Boiler und kleine Speicher in der Wohnung. Umlegbar sind das Entkalken, bei Gasgeräten das Entfernen von Rückständen und die regelmäßige Prüfung durch eine Fachkraft. Geht etwas kaputt, ist das kein Wartungsfall mehr.
| Posten | Wer zahlt? |
|---|---|
| Entkalken im Turnus | Mieter, als Betriebskosten (§ 2 Nr. 5 c BetrKV) |
| Sicherheitsprüfung und Einstellung durch Fachkraft | Mieter, als Betriebskosten |
| Heizelement, Platine, Ventil ersetzen | Vermieter, Instandsetzung |
| Neues Gerät nach Defekt | Vermieter |
| Schornsteinfeger bei Gas-Durchlauferhitzern | Mieter, eigene Position (§ 2 Nr. 12 BetrKV) |
Ob hinter „Wartung Warmwassergerät“ eine Entkalkung oder ein neues Heizelement steckt, zeigt die Rechnung des Installateurs. Am einfachsten ist es, die Nebenkostenabrechnung von nebify prüfen zu lassen: Der Vorab-Check ist kostenlos, der Prüfbericht mit Schreiben an den Vermieter kostet 24,90 €.
Was die Betriebskostenverordnung sagt
„der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“
„Wasserablagerungen“ ist das Wort der Verordnung für Kalk. Das Entkalken ist also ausdrücklich umlagefähig. Weil die Kostenart im Katalog steht, reicht die übliche Vereinbarung im Mietvertrag, dass du die Betriebskosten trägst.
Wartung oder Reparatur
Wartung (umlagefähig)
- Entkalken von Heizblock oder Speicher
- Reinigen von Sieb und Brenner
- Prüfen von Sicherheitseinrichtungen, Einstellen
Instandsetzung (zahlt der Vermieter)
- Neues Heizelement, neue Platine, neuer Temperaturfühler
- Austausch einer undichten Leitung am Gerät
- Neues Gerät nach einem Defekt
- Einsatz, weil kein warmes Wasser mehr kommt
Die Grenze ist dieselbe wie überall: Kosten, die Mängel durch Abnutzung oder Alterung beseitigen, sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Kommt der Installateur, weil das Wasser kalt bleibt, ist das ein Reparatureinsatz, auch wenn er dabei nebenbei entkalkt.
Entkalkung oder neues Heizelement?
In der Abrechnung steht nur ein Betrag für Warmwassergeräte. Was dahinter steckt, zeigt die Rechnung. Wir prüfen sie mit dir und rechnen Reparaturen heraus.
Kleinreparaturklausel: was sie ändert
Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Sie hat mit der Nebenkostenabrechnung nichts zu tun. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf sie dich nur an kleinen Reparaturen beteiligen, braucht einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Obergrenze pro Jahr und betrifft nur Teile, auf die du häufig direkt zugreifst, wie Wasserhähne oder Lichtschalter.
Ob ein Durchlauferhitzer darunterfällt, ist zweifelhaft, weil du ihn nicht direkt bedienst wie einen Wasserhahn. Selbst wenn: Eine Kleinreparatur zahlst du direkt, auf Rechnung. Sie darf nicht als „Wartung“ in die Nebenkostenabrechnung wandern.
Verlangt dein Mietvertrag, dass du das Gerät auf eigene Kosten warten lässt, beauftragst du den Fachbetrieb selbst. Dann darf der Vermieter für dieselbe Wartung nicht zusätzlich etwas in der Abrechnung ansetzen.
Gas-Durchlauferhitzer: Schornsteinfeger und Abgasmessung
Bei Gasgeräten kommen Abgaswege und Verbrennung dazu. Die Kehr- und Messgebühren des Schornsteinfegers sind eine eigene Kostenart (§ 2 Nr. 12 BetrKV). Die Wartung des Geräts selbst läuft über Nr. 5 c. Dieselbe Rechnung darf nicht in beiden Positionen auftauchen.
Wie die Kosten verteilt werden
Lässt der Vermieter die Geräte aller Wohnungen gemeinsam warten, verteilt er die Kosten nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag, ohne Regelung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Manche Verträge sehen eine Verteilung je Gerät vor. Dann zahlt jede Wohnung den Anteil ihres Geräts.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Die Wartung von 10 Durchlauferhitzern kostet zusammen 650 Euro. Bei Verteilung je Gerät zahlst du 65 Euro. Bei Verteilung nach Fläche mit 60 von 700 m² sind es 55,71 Euro. Hat deine Wohnung gar keinen Durchlauferhitzer, weil das Warmwasser zentral kommt, gehörst du nicht in diese Verteilung.
Typische Fehler
Reparatur als Wartung
Ein neues Heizelement oder ein neues Gerät steht unter „Wartung Warmwassergeräte“.
Doppelt bezahlt
Du lässt das Gerät laut Vertrag selbst warten, und trotzdem steht eine Wartung in der Abrechnung.
Ohne Gerät verteilt
Wohnungen mit zentralem Warmwasser werden an der Wartung der Durchlauferhitzer anderer Wohnungen beteiligt.
Schornsteinfeger doppelt
Die Abgasmessung steht unter Schornsteinfeger und noch einmal unter Wartung.
So prüfst du und was du tun kannst
- 1
Rechnung anfordern
Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere Ersatzteile und Einsätze wegen Störungen.
- 2
Mietvertrag lesen
Musst du die Wartung selbst beauftragen? Dann darf sie nicht zusätzlich in der Abrechnung stehen.
- 3
Verteilung prüfen
Nur Wohnungen mit Gerät oder ein klarer Schlüssel aus dem Vertrag.
- 4
Widersprechen
Schriftlich, innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Prüfung durch nebify
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- Pro Service44,90 €
Prüfbericht plus persönliche Begleitung bei der Klärung mit deinem Vermieter (8 Wochen).
- Prüfbericht in 48 Stunden, sobald alle Unterlagen da sind
- Geprüft von Menschen und Software
- Geld-zurück-Garantie, einmalig pro Abrechnung, kein Abo
Häufige Fragen zu Durchlauferhitzer und Boiler
Muss ich als Mieter die Wartung des Durchlauferhitzers zahlen?
Wer zahlt das Entkalken des Boilers?
Wer zahlt, wenn der Durchlauferhitzer kaputtgeht?
Gilt meine Kleinreparaturklausel für den Durchlauferhitzer?
Steht eine Wartung für Warmwassergeräte in deiner Abrechnung?
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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