Prüfwissen Kostenarten
Erbbauzins in der Nebenkostenabrechnung: Warum er dort nichts verloren hat
Manche Häuser stehen auf einem Grundstück, das dem Vermieter nicht gehört. Er hat nur ein Erbbaurecht und zahlt dafür jedes Jahr Erbbauzins, oft an eine Stadt oder Kirche. Dieser Zins ist ein Entgelt für das Grundstück und gehört nicht in deine Nebenkostenabrechnung.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 03.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Erbbauzins ist das Entgelt für das Erbbaurecht (§ 9 ErbbauRG), vergleichbar mit einer Pacht. Er ist keine Betriebskostenart.
- Er ist auch keine laufende öffentliche Last wie die Grundsteuer, weil er auf einem privaten Vertrag beruht.
- Eine Klausel, die dir den Erbbauzins auferlegt, ist bei Wohnraum unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).
- Die übrigen Betriebskosten, auch die Grundsteuer, darf ein Vermieter mit Erbbaurecht ganz normal umlegen.
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Inhalt
- 1. Kurz beantwortet: Ist der Erbbauzins umlagefähig?
- 2. Was der Erbbauzins ist
- 3. Warum er nicht zu den Betriebskosten gehört
- 4. Und wenn er im Mietvertrag steht?
- 5. Grundsteuer beim Erbbaurecht
- 6. Wie der Erbbauzins in Abrechnungen auftaucht
- 7. So prüfst du die Position
- 8. Was du tun kannst
- 9. Häufige Fragen
Kurz beantwortet: Ist der Erbbauzins umlagefähig?
Nein. Der Erbbauzins gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung. Er ist das Entgelt, das der Vermieter für das Recht zahlt, auf fremdem Grund ein Haus zu haben. Damit ist er Teil seiner Kosten für das Grundstück, so wie bei einem Eigentümer der Kaufpreis oder die Finanzierung. Die Betriebskostenverordnung nennt ihn nicht, und als öffentliche Last zählt er nicht, weil er auf einem Vertrag beruht und nicht auf einem Gesetz.
| Posten | Umlagefähig? |
|---|---|
| Erbbauzins | Nein |
| Anpassung oder Erhöhung des Erbbauzinses | Nein |
| Grundsteuer | Ja (§ 2 Nr. 1 BetrKV) |
| Übrige Betriebskosten wie Wasser, Müll, Reinigung | Ja, wie bei jedem anderen Vermieter |
Steckt unter „Grundbesitzabgaben“ oder „öffentliche Lasten“ mehr als die Grundsteuer, siehst du das nur an den Belegen. Unsicher, ob alles stimmt? Du kannst deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, zuerst kostenlos im Vorab-Check und danach gründlich für 24,90 €.
Was der Erbbauzins ist
„Wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen, so finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechende Anwendung.“
Ein Erbbaurecht erlaubt, auf fremdem Grund ein Gebäude zu besitzen, oft für 66 oder 99 Jahre. Der Grundstückseigentümer bekommt dafür regelmäßig Geld, den Erbbauzins. Wirtschaftlich ist das eine Pacht für das Grundstück. Sie wird zwischen zwei Vertragspartnern vereinbart und im Grundbuch eingetragen.
Warum er nicht zu den Betriebskosten gehört
Die Betriebskostenverordnung erwähnt den Erbbauberechtigten durchaus: Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Grundstück oder seinen Gebrauch laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Das stellt nur klar, dass ein Vermieter mit Erbbaurecht Betriebskosten genauso umlegen darf wie ein Eigentümer. Den Erbbauzins macht es nicht zur Betriebskostenart.
In der Liste des § 2 BetrKV taucht der Erbbauzins nicht auf. Für die Nummer 1, die laufenden öffentlichen Lasten, fehlt das Öffentliche: Der Erbbauzins beruht auf einem privaten Vertrag, nicht auf einem Gesetz oder Bescheid. Und als sonstige Betriebskosten kommt er nicht in Frage, weil er kein Kostenblock des Betriebs ist, sondern der Preis für das Grundstück selbst.
Ist in deiner Grundsteuer mehr enthalten?
Erbbauzins und Grundsteuer kommen oft von derselben Stelle und werden zusammen gebucht. Wir prüfen die Belege mit dir und rechnen heraus, was nicht hineingehört.
Und wenn er im Mietvertrag steht?
Bei Wohnraum dürfen als Betriebskosten nur die Kosten der Betriebskostenverordnung umgelegt werden (§ 556 Abs. 1 BGB). Eine Klausel, die dir darüber hinaus den Erbbauzins auferlegt, weicht zu deinem Nachteil ab und ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Das gilt auch, wenn du den Vertrag so unterschrieben hast.
Bei Gewerbemietverträgen ist die Lage anders, weil dort mehr vereinbart werden kann. Diese Seite betrifft Wohnungen.
Grundsteuer beim Erbbaurecht
Die Grundsteuer bleibt umlagefähig. Nach dem Bundesmodell der Grundsteuer wird der Wert von Erbbaurecht und Grundstück zusammen dem Erbbauberechtigten zugerechnet (§ 261 BewG). Er schuldet damit die Grundsteuer (§ 10 Abs. 1 GrStG) und darf sie wie jeder Vermieter umlegen. Einige Länder haben eigene Grundsteuermodelle. Am Ergebnis für dich ändert das in der Regel nichts.
Weil Erbbauzins und Grundsteuer oft beim selben Amt oder derselben Stadt bezahlt werden, landen sie manchmal gemeinsam unter „Grundbesitzabgaben“. Dann muss der Erbbauzins heraus.
Wie der Erbbauzins in Abrechnungen auftaucht
Unter Grundsteuer
Grundsteuer und Erbbauzins werden zusammen als „Grundbesitzabgaben“ umgelegt.
Als sonstige Betriebskosten
Der Erbbauzins steht als eigene Zeile unter Sonstiges, manchmal mit Verweis auf den Mietvertrag.
Nach einer Erhöhung
Der Erbbauzins wurde angepasst, und die Steigerung wird über die Nebenkosten weitergegeben.
So prüfst du die Position
- 1
Positionen lesen
Such nach „Erbbauzins“, „Erbpacht“, „Grundbesitzabgaben“ oder einer ungewöhnlich hohen Grundsteuer.
- 2
Belege anfordern
Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Grundsteuerbescheid und Erbbauzinsforderung sind getrennte Schreiben.
- 3
Erbbauzins streichen
Der Anteil, der auf den Erbbauzins entfällt, gehört nicht in deine Abrechnung.
Was du tun kannst
Widersprich der Position schriftlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) und verlange eine korrigierte Abrechnung. Weil der Erbbauzins jedes Jahr anfällt, lohnt es sich, auch frühere Abrechnungen anzusehen, soweit die Frist noch läuft.
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Häufige Fragen zum Erbbauzins
Darf der Vermieter den Erbbauzins auf Mieter umlegen?
Ist der Erbbauzins eine öffentliche Last wie die Grundsteuer?
Darf der Vermieter bei Erbbaurecht die Grundsteuer umlegen?
Was ist, wenn der Erbbauzins im Mietvertrag als Nebenkosten steht?
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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