Centermanagement und Werbegemeinschaft: Welche Center-Kosten Ladenmieter zahlen müssen

Kurz beantwortet

Kosten des Centermanagements musst du nicht zahlen, wenn dein Formularvertrag sie nur pauschal nennt. Der BGH hat eine solche Klausel zweimal für unwirksam erklärt, weil niemand abschätzen kann, was unter dem Begriff abgerechnet wird. Die daneben vereinbarte Verwaltung bleibt umlagefähig. Für Werbegemeinschaften gilt: Eine Pflicht, per Formularklausel einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts beizutreten, ist unwirksam, und Beiträge müssen der Höhe nach bestimmbar oder gedeckelt sein. Instandhaltung der Mall darf nur mit Kostenobergrenze bei dir landen.

Ein Einkaufszentrum ist teurer im Betrieb als ein einzelnes Ladenlokal. Die Mall muss beheizt, gekühlt, beleuchtet und gereinigt werden, es gibt Rolltreppen, Aufzüge, Sprinkleranlagen, Parkhaus, Bewachung und oft eine eigene Musikanlage. Hinzu kommen Kosten, die das Center als Marke betreffen: Werbung, Veranstaltungen, Dekoration. Was davon bei dir landen darf, entscheidet allein dein Mietvertrag.

Der Leitfall: Eine Mieterin eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum sollte für ein Jahr rund 16.000 € nachzahlen. Allein auf die Position Centermanagement entfielen nach den Feststellungen der Vorinstanz über 21.000 € netto. Der BGH entschied:

Die Begründung: Der Begriff erlaube keine Eingrenzung. Er könne etwa Aufwendungen für Marktanalysen, die Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen und sonstige Profilierungsmaßnahmen erfassen. Weil weder der Vertrag noch der Maßstab des „Ortsüblichen und Notwendigen“ den Umfang begrenze, könne der Mieter die Kosten nicht einmal grob abschätzen.

2012 hat der BGH die Linie bestätigt: Auch eine Klausel, die nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagers“ umlegt, ist unwirksam, die daneben ausdrücklich vereinbarte Übertragung der Verwaltungskosten bleibt davon unberührt (XII ZR 112/10).

In der Abrechnung heißen die Posten nicht immer gleich. Entscheidend ist, was tatsächlich bezahlt wird. Eine grobe Orientierung:

Achte darauf, dass dieselbe Leistung nicht unter zwei Namen auftaucht. Wird das Centermanagement-Honorar gestrichen, darf es nicht als „Verwaltung“, „Objektbetreuung“ oder „Marketing“ wieder in der Abrechnung erscheinen. In Prüfungen sehen wir häufig, dass Management- und Verwalterverträge sich inhaltlich überschneiden.

Viele Center-Verträge verpflichten die Mieter, einer Werbegemeinschaft beizutreten und Beiträge für gemeinsame Werbung zu zahlen. Der BGH hat 2006 zwei Grenzen gezogen:

Im entschiedenen Fall stand im Vertrag nur, der Mieter verpflichte sich auf Verlangen des Vermieters zum Beitritt, „Details werden vom Vermieter festgelegt“. Das reichte nicht. Für deine Abrechnung heißt das: Prüfe, ob der Werbebeitrag im Vertrag beziffert oder gedeckelt ist, und ob Werbekosten zusätzlich noch einmal als Nebenkosten auftauchen.

Der wichtigste BGH-Fall zur Instandhaltung im Gewerbe spielt ebenfalls in einem Einkaufszentrum. Dort sollten alle Mieter anteilig „sämtliche Nebenkosten“ des Zentrums tragen, einschließlich Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen. Der BGH erklärte die Klausel insoweit für unwirksam: Die Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen darf per Formularvertrag nicht ohne Beschränkung der Höhe auf den Mieter übertragen werden (Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 158/01).

Für Center-Mieter ist das besonders relevant, weil Rolltreppen, Glasdächer, Parkhäuser und Mall-Böden teuer sind. Werden sie erneuert, landet schnell ein hoher Betrag in der Abrechnung, oft unter Namen wie „Betriebskosten Mall“, „Technik“ oder „Allgemeinflächen“. Ohne vertragliche Obergrenze gehört dieser Betrag nicht zu deinen Kosten.

Neben Management und Werbung sind Energie und Klima die großen Kostenblöcke eines Centers. Für die Heizung gibt es feste Regeln, an die auch ein Gewerbemietvertrag gebunden ist: Die Heizkostenverordnung gilt für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen auf die Nutzer der versorgten Räume, also auch auf Läden. Ein Großteil muss nach Verbrauch verteilt werden. Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Einkaufszentren sind in aller Regel Nichtwohngebäude. Dort sind Vereinbarungen unwirksam, nach denen der Mieter mehr als 50 Prozent der CO₂-Kosten trägt (§ 8 Abs. 1 CO2KostAufG). Prüfe also, ob der Vermieter seine Hälfte abgezogen hat. Kühlung, Lüftung und Allgemeinstrom der Mall fallen nicht unter die Heizkostenverordnung. Sie werden nach dem Schlüssel im Vertrag verteilt, meist nach Fläche. Achte darauf, dass Strom für Werbeanlagen, Beleuchtung von Events oder vermietete Werbeflächen nicht als Allgemeinstrom bei allen Mietern landet.

Center-Abrechnungen sind oft dutzende Seiten lang. Damit du sie prüfen kannst, müssen für jede Kostenart drei Dinge erkennbar sein: die Gesamtkosten des Centers oder der Abrechnungseinheit, der Verteilerschlüssel und dein Anteil. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Position nicht nachvollziehbar, und du solltest sie erläutern lassen.

• Flächenliste

  Eine Aufstellung der Gesamtfläche und der Flächen, die in den Schlüssel eingehen. Nur so siehst du, ob Leerstand oder Ankermieter herausgenommen wurden.

• Vorwegabzüge

  Gastronomie, Kino oder Fitnessstudio mit eigenem Verbrauch sollten bei Wasser, Strom oder Müll vorab abgezogen sein, wenn der Vertrag das vorsieht.

• Vorjahresvergleich

  Ein Sprung bei Management, Marketing oder Technik ist der beste Hinweis auf neue Verträge oder einmalige Großprojekte.

• Centermanagement pauschal

  Eine Position „Centermanagement“ oder „Center-Manager“ wird umgelegt, ohne dass der Vertrag beschreibt, welche Kosten gemeint sind.

• Marketing doppelt

  Neben dem Beitrag zur Werbegemeinschaft stehen Werbung, Dekoration oder Events noch einmal als Nebenkosten in der Abrechnung.

• Mall-Instandhaltung ohne Deckel

  Erneuerung von Rolltreppen, Böden oder Glasdach wird voll umgelegt, obwohl der Vertrag keine Obergrenze enthält.

• Hausmeister mit Reparaturen

  Der Vertrag hebt die übliche Beschränkung der Hausmeisterkosten auf. Ohne Kostenobergrenze ist das unwirksam.

• Ankermieter-Rabatt bei dir

  Der gekappte Anteil eines großen Mieters wird auf die kleinen Läden verschoben, ohne dass der Vertrag das erlaubt.

1. 1

   Center-Positionen markieren

   Notiere jede Position, die es bei einem einzelnen Laden nicht gäbe: Management, Marketing, Mall, Parkhaus, Werbegemeinschaft.

2. 2

   Vertragsgrundlage suchen

   Steht jede dieser Positionen konkret im Vertrag? Ist beschrieben, was das Centermanagement umfasst? Gibt es Höchstgrenzen?

3. 3

   Werbegemeinschaft prüfen

   Wie wird der Beitrag berechnet, gibt es eine Obergrenze, und tauchen Werbekosten zusätzlich in den Nebenkosten auf?

4. 4

   Verteilung nachrechnen

   Stimmt deine Fläche, stimmt die Gesamtfläche, wie werden Ankermieter und Leerstand behandelt?

5. 5

   Belege anfordern

   Verlange Management-, Verwalter- und Dienstleistungsverträge sowie die Rechnungen für große Instandhaltungsposten.

Widersprich unwirksamen Positionen schriftlich und benenne die Rechtsprechung. Für Gewerberäume gibt es keine gesetzliche Einwendungsfrist von zwölf Monaten, Verträge können aber eigene Fristen vorsehen. Zahle strittige Beträge, wenn du keinen Streit über die Miete riskieren willst, unter Vorbehalt.

Für frühere Jahre kann ein Rückforderungsanspruch bestehen, wenn du unwirksam umgelegte Kosten gezahlt hast. Er verjährt in der Regel nach drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er entstanden ist (§§ 195, 199 BGB). Bei hohen Beträgen lohnt eine anwaltliche Einschätzung, ob die Klausel im Einzelfall unwirksam ist.