Glasfaser in den Nebenkosten: Wann das Bereitstellungsentgelt erlaubt ist

Kurz beantwortet

Nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, musst du ein Glasfaser-Bereitstellungsentgelt über die Nebenkosten zahlen. Ein Netzbetreiber muss das Haus erstmals mit einem Netz komplett aus Glasfaser ausgestattet haben, du musst deinen Anbieter frei wählen können, und der Betrag darf 60 € im Jahr und 540 € insgesamt je Wohnung nicht überschreiten. Erhoben werden darf das Entgelt höchstens fünf, ausnahmsweise neun Jahre. Liegen die Gesamtkosten über 300 €, muss der Vermieter vorher Vergleichsangebote eingeholt haben. Internet- oder TV-Gebühren gehören nie in die Abrechnung.

Bis zum 30.06.2024 durften Vermieter Kabelfernsehen über die Nebenkosten abrechnen. Dieses sogenannte Nebenkostenprivileg ist weggefallen. Um den Ausbau schneller Netze in Mietshäusern trotzdem zu fördern, hat der Gesetzgeber 2021 einen neuen Weg geschaffen: das Glasfaserbereitstellungsentgelt.

Das Modell funktioniert so: Ein Netzbetreiber verlegt im Haus Glasfaser bis in die Wohnungen. Dafür darf er vom Eigentümer über einige Jahre ein begrenztes Entgelt verlangen. Der Vermieter darf es als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Im Gegenzug muss das Netz offen sein: Jeder Anbieter darf es nutzen, und du schließt deinen Internetvertrag mit wem du willst.

Das Entgelt bezahlt also die Leitungen im Haus, nicht deinen Internettarif. Es ist zeitlich und der Höhe nach begrenzt. Danach bleiben nur noch die Stromkosten der Anlage als Betriebskosten übrig.

Drei Gesetze greifen ineinander. Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlage nur für ein bestimmtes Netz:

Das Telekommunikationsgesetz legt fest, wann ein Netzbetreiber das Entgelt überhaupt verlangen darf und wie hoch es sein darf:

Und das BGB schützt dich zusätzlich: Du trägst das Entgelt nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme (§ 556 Abs. 3a BGB). Eine Vereinbarung, die davon zu deinem Nachteil abweicht, ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Erst wenn alle Punkte erfüllt sind, darf das Entgelt in deiner Abrechnung stehen. Fehlt einer, ist die Position angreifbar:

• Ein Betreiber eines öffentlichen Telekommunikationsnetzes hat das Gebäude mit Gestattung des Eigentümers erstmalig ausgestattet (§ 72 Abs. 1 Nr. 1 TKG).
• Die Netzinfrastruktur im Gebäude besteht vollständig aus Glasfaserkomponenten.
• Sie ist an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen (§ 72 Abs. 1 Nr. 2 TKG).
• Der Betreiber gewährleistet die Betriebsbereitschaft für den vereinbarten Bereitstellungszeitraum (§ 72 Abs. 1 Nr. 3 TKG).
• Du kannst deinen Anbieter über deinen Anschluss frei wählen (§ 2 Nr. 15 c BetrKV).
• Höchstens 60 € im Jahr und 540 € insgesamt je Wohneinheit, höchstens fünf, ausnahmsweise neun Jahre.
• Die Maßnahme wurde wirtschaftlich umgesetzt, bei über 300 € Gesamtkosten mit drei Angeboten, soweit möglich.
• Das Netz wurde spätestens am 31.12.2027 errichtet, ältere Netze nur unter den Bedingungen von § 72 Abs. 7 TKG.

Die Grenzen aus § 72 Abs. 2 TKG gelten je Wohneinheit. So wirken sie zusammen:

Zwei Dinge fallen auf. Erstens erreicht man die 540 € nur mit der Verlängerung auf neun Jahre. Zweitens ist schon die Regelvariante mit 300 € an der Grenze zur aufwändigen Maßnahme. Alles darüber setzt voraus, dass der Netzbetreiber die Gründe darlegt und der Vermieter Vergleichsangebote eingeholt hat.

Läuft dein Abrechnungszeitraum nicht genau parallel zum Erhebungszeitraum, oder ziehst du im Laufe des Jahres ein oder aus, darf auf dich nur der Teil entfallen, der zu deiner Mietzeit gehört. Ein Betrag über 60 € für ein Jahr ist in jedem Fall auffällig.

Überschreiten die Gesamtkosten 300 € je Wohneinheit, spricht das Gesetz von einer aufwändigen Maßnahme. Der Netzbetreiber muss dann die Gründe darlegen (§ 72 Abs. 2 S. 4 TKG). Für dich als Mieter gilt eine zusätzliche Hürde:

Frag deshalb bei einem Entgelt, das insgesamt über 300 € liegen wird, nach den Angeboten. Kann der Vermieter keine vorlegen und auch nicht erklären, warum es keine weiteren Anbieter gab, ist die Umlage angreifbar. Auch bei kleineren Beträgen gilt: Du trägst das Entgelt nur bei wirtschaftlicher Umsetzung (§ 556 Abs. 3a S. 1 BGB).

Das Entgelt ist für neue Netze gedacht, die spätestens am 31.12.2027 errichtet werden. Für ältere Netze gibt es eine Übergangsregel. Sie gilt für Infrastrukturen, die zwischen dem 01.01.2015 und dem 01.12.2021 errichtet wurden, wenn der Eigentümer mit dem Betreiber bei der Errichtung einen Gestattungsvertrag geschlossen hat, der frühestens am 01.07.2024 endet (§ 72 Abs. 7 TKG).

In diesem Fall ist das Entgelt zu kürzen, und zwar im Verhältnis der seit der Errichtung verstrichenen Zeit zur vereinbarten Laufzeit des Gestattungsvertrags. Ein vereinfachtes Beispiel: Ist bei der ersten Erhebung die Hälfte der vereinbarten Laufzeit schon verstrichen, ist das Entgelt um die Hälfte zu kürzen.

Für diese älteren Netze muss die Rechnung des Betreibers zusätzlich das Errichtungsdatum, die Laufzeit des Gestattungsvertrags und den Zeitpunkt der ersten Erhebung nennen (§ 72 Abs. 4 Nr. 5 TKG). Fehlen diese Angaben, lässt sich die Kürzung nicht nachprüfen.

§ 2 Nr. 15 c BetrKV nennt nur zwei Kostenarten: Betriebsstrom und Bereitstellungsentgelt. Alles andere, was mit Glasfaser, Internet oder Fernsehen zu tun hat, gehört nicht in die Abrechnung:

Für Antennen- und Kabelanlagen, die ab dem 01.12.2021 errichtet wurden, sind die Buchstaben a und b der Nummer 15 nicht anzuwenden. Für ältere Anlagen bleiben dort nur Betriebsstrom und bei der Gemeinschaftsantenne die regelmäßige Prüfung. Die Einzelheiten zum Kabelfernsehen findest du auf unserer Seite zu Kabel- und TV-Kosten.

Baut der Vermieter das Glasfasernetz selbst oder lässt er es auf eigene Kosten bauen, kann das eine Modernisierung sein. Das BGB nennt ausdrücklich bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen wird (§ 555b Nr. 4a BGB). Für die Mieterhöhung danach gilt aber eine Sperre:

Für dich heißt das: Hat dein Vermieter wegen des Glasfaseranschlusses die Miete erhöht, darf er nicht zusätzlich ein Bereitstellungsentgelt in die Nebenkosten schreiben. Und hat er das Entgelt schon umgelegt, ist eine spätere Modernisierungsmieterhöhung für denselben Anschluss ausgeschlossen.

Das Gesetz schreibt genau vor, was die Rechnung des Betreibers an den Eigentümer enthalten muss (§ 72 Abs. 4 TKG). Genau diese Angaben brauchst du für die Prüfung:

• Höhe für den Abrechnungszeitraum

  Wie viel wurde für welches Jahr berechnet? Daran misst du die 60-Euro-Grenze.

• Beginn und Ende des Erhebungszeitraums

  Daraus ergibt sich, ob die fünf oder neun Jahre eingehalten sind.

• Gesamtkosten

  Liegen sie über 300 € je Wohneinheit, ist es eine aufwändige Maßnahme mit zusätzlichen Pflichten.

• Gründe bei aufwändiger Maßnahme

  Der Betreiber muss darlegen, warum es teurer war.

• Angaben zu älteren Netzen

  Errichtungsdatum, Laufzeit des Gestattungsvertrags und Beginn der Erhebung, nötig für die Kürzung.

• Kabel-TV unter neuem Namen

  Die frühere Kabelgebühr läuft als „Glasfaserumlage“, „Multimedia“ oder „Medienversorgung“ weiter, obwohl kein reines Glasfasernetz besteht.

• Keine freie Anbieterwahl

  Über den Anschluss ist nur ein Anbieter buchbar. Dann fehlt die Voraussetzung für die Umlage.

• Höchstbetrag überschritten

  Mehr als 60 € im Jahr je Wohnung oder eine Erhebung über fünf beziehungsweise neun Jahre hinaus.

• Keine Vergleichsangebote

  Gesamtkosten über 300 €, aber der Vermieter hat keine drei Angebote eingeholt.

• Doppelt kassiert

  Modernisierungsmieterhöhung und Bereitstellungsentgelt für denselben Anschluss.

• Ältere Anlage ohne Kürzung

  Ein Netz von vor Dezember 2021 wird ohne anteilige Kürzung abgerechnet.

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   Position finden

   Suche nach Glasfaser, Bereitstellung, Breitband, Multimedia, Medienversorgung, Kabel oder Antenne.

2. 2

   Betrag pro Jahr prüfen

   Liegt dein Anteil über 60 € im Jahr, ist er auffällig. Rechne bei Ein- oder Auszug auf deine Monate um.

3. 3

   Rechnung des Betreibers anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Prüfe Erhebungszeitraum, Gesamtkosten und bei älteren Netzen die Kürzung.

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   Anbieterwahl klären

   Kannst du über den Anschluss Verträge verschiedener Anbieter abschließen? Wenn nicht, fehlt eine Voraussetzung.

5. 5

   Miethistorie ansehen

   Gab es eine Modernisierungsmieterhöhung wegen Glasfaser? Dann ist das Entgelt ausgeschlossen.

Fehlt eine Voraussetzung oder ist der Höchstbetrag überschritten, widersprich schriftlich. Nenne die Position, den Betrag und den Grund, etwa fehlende Anbieterwahl oder Überschreitung der 60 € im Jahr. Den unstrittigen Teil der Abrechnung kannst du zahlen.

Legt der Vermieter die Rechnung des Netzbetreibers trotz Nachfrage nicht vor, musst du eine Nachzahlung insoweit nicht leisten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).