Elementarschadenversicherung: Kommt die Pflicht und zahlen Mieter mit?

Kurz beantwortet

Eine Pflicht zur Elementarschadenversicherung gibt es noch nicht, und ob Mieter künftig mitzahlen müssen, ist offen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat zusammen mit dem Finanzministerium am 21. Oktober 2026 ein Diskussionspapier veröffentlicht. Danach sollen Wohngebäudeversicherungen künftig standardmäßig Elementarschäden wie Hochwasser und Starkregen abdecken. Gleichzeitig wird geprüft, ob Vermieter diese Kosten nicht mehr auf Mieter umlegen dürfen. Bis ein Gesetz kommt, gilt das bisherige Recht: Die Versicherung gegen Elementarschäden gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten, wenn dein Mietvertrag die Versicherungen vorsieht.

Ausgangspunkt ist der Koalitionsvertrag. Dort haben sich die Regierungsparteien darauf verständigt, im Neugeschäft Wohngebäudeversicherungen nur noch mit Elementarschadenabsicherung anzubieten und bestehende Verträge zu einem Stichtag zu erweitern. Wörtlich heißt es dort am Ende: „Die Belange der Mieterinnen und Mieter haben wir dabei im Blick.“

Laut Ministerium sind nur 59 Prozent der Wohngebäude in Deutschland gegen Elementarschäden versichert, obwohl rund 98 Prozent der Eigentümer eine Wohngebäudeversicherung haben. Extreme Naturereignisse verursachen im Schnitt versicherte Schäden von rund 2 Milliarden Euro im Jahr. Das Diskussionspapier schlägt deshalb vor:

• Neue Verträge nur mit Elementarschutz

  Wer eine neue Wohngebäudeversicherung abschließt, soll eine Versicherung angeboten bekommen, die auch Elementarschäden abdeckt. Der Selbstbehalt im Schadensfall soll höchstens 20.000 € betragen.

• Bestehende Verträge werden erweitert

  Eigentümer ohne Elementarschutz sollen ein Angebot zur Erweiterung bekommen. Reagieren sie nicht, soll die Versicherung ein Jahr nach Anwendbarkeit der neuen Regel automatisch erweitert werden.

• Günstigere Mindestversicherung (wird geprüft)

  Ob Eigentümer eine günstigere Mindestversicherung wählen dürfen, bei der sie bis zu 100.000 € eines Schadens selbst tragen, soll im weiteren Verfahren geprüft werden.

Für Mieter enthält das Papier zwei Punkte, beide als Prüfauftrag, nicht als Entscheidung. In der Pressemitteilung des Ministeriums heißt es:

Würde die Umlage ausgeschlossen, müsste der Vermieter den Prämienanteil für den Elementarschutz selbst tragen. Dafür müsste er aus der Beitragsrechnung herausgerechnet werden, ähnlich wie heute schon Prämien für Mietausfall oder Rechtsschutz. Ob es so kommt, wie der Anteil zu ermitteln wäre und ab wann das gelten würde, ist nach dem Stand vom 28.10.2026 offen.

Das Ministerium hat die Diskussionspunkte am 21. Oktober 2026 an Länder und Verbände geschickt. Sie können bis zum 2. Dezember 2026 Stellung nehmen, die Stellungnahmen sollen veröffentlicht werden. Anschließend soll ein Gesetzentwurf erarbeitet werden. Einen Termin für Kabinett, Bundestag oder Inkrafttreten gibt es noch nicht.

• Offen: Umlage auf Mieter

  Ob Vermieter den Elementarschutz weiter umlegen dürfen, wird geprüft.

• Offen: Mindestversicherung

  Ob es eine günstigere Variante mit hohem Selbstbehalt geben soll, wird geprüft.

• Offen: Stichtag

  Ab wann neue Verträge nur noch mit Elementarschutz angeboten werden und wann bestehende Verträge erweitert werden, steht nicht fest.

Wir aktualisieren diese Seite, sobald ein Gesetzentwurf vorliegt.

Die Betriebskostenverordnung nennt die Versicherung gegen Elementarschäden ausdrücklich als umlagefähige Kosten:

Voraussetzung ist, dass dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht, in der Regel mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder einer Aufzählung, in der die Sach- und Haftpflichtversicherung vorkommt. Umgelegt werden darf nur, was das Gebäude versichert. Andere Versicherungen des Vermieters gehören nicht dazu:

Viele Vermieter haben in den letzten Jahren Elementarschutz nachträglich abgeschlossen, und die geplante Reform würde das für viele Häuser automatisch tun. Ob eine neue Versicherung umgelegt werden darf, hat der Bundesgerichtshof entschieden:

Prüfe also zwei Dinge in deinem Vertrag: Ist die Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskosten genannt? Und gibt es eine Klausel, nach der auch neu entstehende Betriebskosten umgelegt werden dürfen? Fehlt das eine oder das andere, ist die Umlage einer neu abgeschlossenen Elementarschadenversicherung angreifbar. Wird nur eine bestehende Gebäudeversicherung um den Elementarschutz erweitert, ist die Lage weniger eindeutig. Hier kommt es auf die Formulierung deines Vertrags an.

Das Diskussionspapier geht auch auf Haushalte mit geringem Einkommen ein. Danach können Aufwendungen für eine Elementarschadenversicherung in der Grundsicherung und in der Sozialhilfe schon heute grundsätzlich im Rahmen der Leistungen für Unterkunft und Heizung berücksichtigt werden. Beim Wohngeld gehören umlagefähige Gebäudeversicherungen zu den berücksichtigungsfähigen kalten Betriebskosten. Sie erhöhen den Anspruch aber nur, solange die übrigen Wohnkosten die Höchstbeträge für Miete noch nicht erreichen.

Auch wenn du über die Nebenkosten einen Anteil an der Gebäudeversicherung zahlst: Sie schützt das Haus, nicht deine Sachen. Läuft bei Starkregen der Keller voll, ersetzt die Elementarschadenversicherung des Vermieters Schäden am Gebäude, etwa an Wänden, Böden oder der Heizungsanlage. Deine Möbel, Kleidung oder Elektrogeräte sind darüber nicht versichert.

Für deinen Hausrat brauchst du eine eigene Hausratversicherung. Auch dort ist der Schutz gegen Überschwemmung und Starkregen meist ein eigener Baustein, der extra vereinbart werden muss. Die geplante Reform betrifft nach dem Diskussionspapier nur Wohngebäudeversicherungen, nicht die Hausratversicherung der Mieter. Wer in einem gefährdeten Gebiet wohnt oder Sachen im Keller lagert, sollte deshalb die eigene Police prüfen.

• Falsche Versicherungen

  Mietausfall-, Rechtsschutz- oder Hausratversicherung des Vermieters stehen in der Sammelposition „Versicherungen“.

• Neue Police ohne Klausel

  Eine neu abgeschlossene Elementarschadenversicherung wird umgelegt, obwohl der Vertrag keine Mehrbelastungsklausel enthält.

• Schäden statt Prämien

  Selbstbehalte, Reparaturen nach einem Wasserschaden oder Sachverständigenkosten werden als Versicherungskosten umgelegt.

• Falscher Zeitraum

  Die Beitragsrechnung deckt einen anderen Zeitraum als die Abrechnung, oder zwei Jahresbeiträge landen in einem Jahr.

• Gewerbe nicht berücksichtigt

  Höhere Prämien wegen eines Restaurants oder Ladens im Haus werden ohne Prüfung auf alle Wohnungen verteilt.

1. 1

   Mietvertrag prüfen

   Steht die Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskosten im Vertrag? Gibt es eine Klausel für neu entstehende Betriebskosten?

2. 2

   Vorjahr vergleichen

   Ein deutlicher Anstieg spricht für eine neue Police, eine Erweiterung um Elementarschutz oder einen Schaden.

3. 3

   Police und Beitragsrechnung anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere Mietausfall, Rechtsschutz, Hausrat und Selbstbehalte.

4. 4

   Zeitraum prüfen

   Passt der Versicherungszeitraum zum Abrechnungszeitraum?

5. 5

   Schriftlich widersprechen

   Nenne die Beträge und den Grund. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).