Umlageausfallwagnis: Wann 2 % auf die Nebenkosten erlaubt sind

Kurz beantwortet

Das Umlageausfallwagnis ist nur bei preisgebundenen Wohnungen erlaubt und darf dort höchstens 2 % der Betriebskosten betragen. Es soll den Vermieter einer Sozialwohnung dafür entschädigen, dass er Betriebskosten manchmal nicht bezahlt bekommt, etwa wenn ein Mieter zahlungsunfähig ist oder eine Wohnung leer steht. Wohnst du in einer frei finanzierten Wohnung, gibt es dafür keine Rechtsgrundlage. Dann kannst du den Betrag aus der Abrechnung streichen lassen.

Die Kurzfassung steht auch im Nebenkosten-Lexikon.

Die Neubaumietenverordnung von 1970 regelt die Miete für preisgebundene Wohnungen (§ 1 NMV 1970). Neben der Miete erlaubt sie die Umlage der Betriebskosten und ausdrücklich auch des Umlageausfallwagnisses (§ 20 Abs. 1 S. 1 NMV 1970). Was damit gemeint ist, steht in § 25a:

Zwei Grenzen sind wichtig. Erstens sind 2 % die Obergrenze, nicht ein fester Satz. Zweitens darf die Umlage nicht erhöht werden, soweit Ausfälle schon anders gedeckt sind, namentlich durch einen Anspruch gegen einen Dritten (§ 25a S. 3 NMV 1970).

Für die allermeisten Mietwohnungen gilt das BGB. Danach darf der Vermieter nur Betriebskosten umlegen, also Kosten, die ihm durch das Eigentum oder den Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB). § 2 der Betriebskostenverordnung zählt sie in 17 Nummern auf.

Ein Ausfallwagnis ist aber keine Ausgabe, sondern ein Aufschlag für ein Risiko. Er steht nicht in § 2 BetrKV und fällt auch nicht unter die „sonstigen Betriebskosten“ der Nummer 17, weil dort nur echte laufende Kosten gemeint sind. Dass Mieter ausfallen oder Wohnungen leer stehen, ist das unternehmerische Risiko des Vermieters. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dich trotzdem zahlen lässt, ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Die beiden Begriffe klingen ähnlich und haben beide eine 2-%-Grenze. Sie betreffen aber verschiedene Teile deiner Miete:

Die Miete einer Sozialwohnung alter Prägung ist eine Kostenmiete: Sie darf nur die laufenden Aufwendungen decken (§ 8 Abs. 1 WoBindG). Zu diesen Aufwendungen zählt die Zweite Berechnungsverordnung auch das Mietausfallwagnis (§ 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 5 II. BV). Es ist also schon in deiner Grundmiete eingerechnet. Taucht es zusätzlich in der Nebenkostenabrechnung auf, zahlst du es doppelt.

Meist steht der Zuschlag am Ende der Kostenaufstellung, nach der Summe der einzelnen Betriebskosten. Typische Bezeichnungen:

• „Umlageausfallwagnis 2 %“ oder die Schreibweise „Umlagenausfallwagnis“
• „Ausfallwagnis“ oder „Mietausfallwagnis“
• „Zuschlag 2 %“ oder „Wagnis“ ohne weitere Erklärung
• Ein getrennter Zuschlag für die Heizkosten, zusätzlich zu dem auf die übrigen Betriebskosten

Ist kein Prozentsatz angegeben, teil den Betrag durch die Summe der Betriebskosten. Kommt etwa 0,02 heraus, ist es sehr wahrscheinlich ein Ausfallwagnis. In den Abrechnungen, die bei uns eingehen, ist die Position selten und wird deshalb leicht übersehen.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Auf deine Wohnung entfallen im Abrechnungsjahr 2.140,00 € Betriebskosten. Darunter steht „Umlageausfallwagnis 2 %“.

• Frei finanzierte Wohnung: Die 42,80 € sind komplett zu viel. Du schuldest nur 2.140,00 €.
• Preisgebundene Wohnung: Der Zuschlag ist zulässig, solange er 2 % nicht übersteigt und auf richtigen Betriebskosten beruht. Werden 2,5 % oder ein Zuschlag auf nicht umlagefähige Positionen berechnet, ist der Mehrbetrag zu viel.

Preisgebunden sind vor allem Sozialwohnungen, die nach altem Recht öffentlich gefördert wurden (§ 8 Abs. 5 WoBindG). Für sie gelten Wohnungsbindungsgesetz und Neubaumietenverordnung weiter, wenn die Fördermittel bis Ende 2001 bewilligt wurden (§ 50 Abs. 1 WoFG). Hinweise darauf:

• Du musstest beim Einzug einen Wohnberechtigungsschein vorlegen (§ 4 Abs. 2 WoBindG).
• Im Mietvertrag stehen Begriffe wie „öffentlich gefördert“, „preisgebunden“, „Kostenmiete“ oder „Wirtschaftlichkeitsberechnung“.
• Mieterhöhungen wurden mit gestiegenen laufenden Aufwendungen begründet, nicht mit dem Mietspiegel.

Die Bindung endet nicht unbedingt mit dem Ende der Förderung. Zahlt der Eigentümer die Fördermittel freiwillig vorzeitig zurück, gilt die Wohnung in der Regel noch bis zu zehn Jahre als öffentlich gefördert (§ 16 Abs. 1 WoBindG). Umgekehrt ist nicht jede geförderte Wohnung automatisch preisgebunden im Sinne der Neubaumietenverordnung: Bei Förderungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz des Bundes richten sich die Betriebskosten nach dem BGB (§ 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG). Viele Bundesländer haben inzwischen eigene Förderregeln, die hier abweichen können.

Sicherheit bekommst du so: Der Vermieter muss dir auf Verlangen Auskunft geben, wie deine Miete ermittelt wird (§ 8 Abs. 4 WoBindG). Bleibt die Antwort unklar, kann dir die zuständige Stelle deiner Stadt oder deines Kreises sagen, ob die Wohnung gebunden ist.

1. 1

   Status der Wohnung klären

   Prüf Mietvertrag und Einzugsunterlagen auf die Hinweise oben, frag im Zweifel schriftlich nach.

2. 2

   Frei finanziert: Zuschlag beanstanden

   Teil dem Vermieter in Textform mit, dass das Umlageausfallwagnis keine Betriebskostenart nach § 2 BetrKV ist, und zieh den Betrag von der Nachzahlung ab oder fordere ihn zurück.

3. 3

   Preisgebunden: Höhe und Grundlage prüfen

   Rechne nach, ob der Zuschlag 2 % überschreitet und ob er auf Kosten berechnet wurde, die gar nicht umlagefähig sind. Ein Mietausfallwagnis in der Abrechnung beanstandest du in jedem Fall.

4. 4

   Frist beachten

   Einwendungen gegen die Abrechnung musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Für ältere Abrechnungen, deren Frist abgelaufen ist, wird eine Rückforderung schwierig.