Spielplatz-Nebenkosten: Neuer Sand ja, neue Schaukel nein

Kurz beantwortet

Ja, die laufende Pflege des Spielplatzes und neuer Sand sind umlagefähige Nebenkosten. Die Betriebskostenverordnung nennt beides ausdrücklich bei der Gartenpflege. Dazu zählen Reinigung, Laub entfernen, Rasen und Hecken am Spielplatz und der Austausch des Spielsands. Nicht umlagefähig sind neue Spielgeräte, Reparaturen und Ersatzteile, die erstmalige Anlage und ein Umbau. Auch Mieter ohne Kinder zahlen in der Regel mit, solange der Spielplatz zur Wohnanlage gehört und nicht für die Öffentlichkeit gewidmet ist.

Eine eigene Kostenart „Spielplatz“ gibt es nicht. Der Spielplatz steht in der Betriebskostenverordnung bei der Gartenpflege:

Zwei Wörter sind entscheidend: „Pflege“ und „Erneuerung von Sand“. Umlagefähig ist also, was den Spielplatz sauber, sicher und benutzbar hält. Ausdrücklich erlaubt ist außerdem, den Sand zu erneuern, obwohl das eher nach Anschaffung klingt. Andere Erneuerungen, etwa von Geräten, nennt die Verordnung nicht.

Für die Umlage genügt, dass dein Mietvertrag sagt, dass du „die Betriebskosten“ trägst. Der Bundesgerichtshof hält das auch ohne beigefügten Katalog für ausreichend (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Zählt dein Vertrag die Kostenarten dagegen einzeln auf und fehlt die Gartenpflege, darf auch der Spielplatz nicht abgerechnet werden.

Die Grenze verläuft wie bei allen Betriebskosten: Laufende Arbeiten sind umlagefähig, Anschaffungen und Reparaturen nicht. Reparaturen nimmt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich aus. Anschaffungen fallen heraus, weil Betriebskosten laufend entstehen müssen (§ 1 Abs. 1 BetrKV).

Auch Müll, den Fremde auf dem Spielplatz hinterlassen, darf entfernt und abgerechnet werden. Der BGH zählt die Beseitigung von Verunreinigungen durch Mieter oder Dritte zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Außenanlagen (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 33/15).

Spielsand verschmutzt mit der Zeit durch Laub, Tiere und Abfall. Deshalb wird er in vielen Wohnanlagen regelmäßig ausgetauscht oder aufgefüllt. Eine feste Frist schreibt die Betriebskostenverordnung nicht vor. Wie oft es nötig ist, hängt von Lage, Nutzung und Abdeckung ab.

Wird der Sand nur alle paar Jahre getauscht, bleibt das trotzdem eine laufende Kostenart. Der Bundesgerichtshof hat für eine andere Position entschieden, dass auch Kosten, die nur alle vier Jahre anfallen, laufend entstehen (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06). Im Jahr des Austauschs kann die Position deshalb deutlich höher ausfallen als sonst.

So haben wir gerechnet: Kosten der Anlage × 70 m² ÷ 1.680 m². Ein Sprung wie im Beispiel ist also kein Fehler an sich. Er ist aber ein guter Anlass, die Rechnung anzusehen: Wie viel Sand wurde geliefert, wurde nur getauscht oder auch der Sandkasten erneuert? Ein neuer Rahmen oder eine neue Abdeckung sind Instandsetzung oder Anschaffung.

Wer einen Spielplatz betreibt, muss dafür sorgen, dass die Geräte sicher sind. Maßstab ist die Normreihe DIN EN 1176. Sie sieht regelmäßige Inspektionen vor, von der kurzen Sichtkontrolle bis zur gründlichen Hauptinspektion. Dafür entstehen wiederkehrende Kosten.

Ob diese Prüfungen schon zur „Pflege von Spielplätzen“ gehören, sagt die Verordnung nicht ausdrücklich. Für wiederkehrende Sicherheitsprüfungen einer technischen Anlage hat der BGH entschieden, dass sie als sonstige Betriebskosten umlagefähig sind, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind (VIII ZR 123/06). Steht die Prüfung der Spielgeräte in deinem Vertrag, ist die Lage klar. Fehlt sie, frag nach, wo die Kosten verbucht sind.

In Prüfungen sehen wir häufig, dass Prüfung und Reparatur auf derselben Rechnung stehen. Die Prüfung darf dann in die Abrechnung, die Ersatzteile und die Arbeitszeit für die Reparatur nicht. Ohne die Rechnung ist diese Trennung nicht zu erkennen.

Das ist eine der häufigsten Fragen. Die Antwort ist in der Regel ja. Der Bundesgerichtshof hat für die Gartenpflege entschieden, dass Mieter auch dann zahlen, wenn sie die Fläche nicht nutzen oder nicht nutzen können. Die Begründung:

Eine eigene BGH-Entscheidung zum Spielplatz ist nicht ersichtlich. Weil er aber in derselben Nummer 10 steht und ebenfalls zur gemeinsamen Außenanlage gehört, passt die Begründung auch hier. Ob in deiner Wohnung Kinder leben, spielt für die Umlage deshalb grundsätzlich keine Rolle.

Es gibt aber Ausnahmen. Im selben Urteil hat der BGH klargestellt: Flächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, dürfen ausgeschlossenen Mietern nicht berechnet werden. Gehört der Spielbereich etwa zum Privatgarten einer Erdgeschosswohnung, zahlst du dafür nicht. Dasselbe gilt für einen Spielplatz, den nur ein anderes Haus der Anlage nutzen darf.

Große Wohnanlagen haben oft Grünflächen und Spielplätze, die auch Nachbarn und Passanten nutzen. Hier hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Grenze gezogen:

Gemeint sind Flächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst der Öffentlichkeit gewidmet sind. Im entschiedenen Fall ging es um einen Park rund um eine Wohnanlage. Dass die Fläche keinen Zaun hat und deshalb tatsächlich auch von Fremden genutzt wird, genügt allein nicht. Es kommt auf die Widmung an.

Für dich heißt das: Liegt der Spielplatz offen an einem öffentlichen Weg und wird er erkennbar von der ganzen Nachbarschaft genutzt, frag nach, ob er öffentlich gewidmet ist. Klären lässt sich das über den Bebauungsplan und die Unterlagen des Vermieters. Ist er gewidmet, gehören seine Pflegekosten nicht in deine Abrechnung.

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Beim Spielplatz ist das der Normalfall. Wichtiger ist die Frage, über welche Häuser verteilt wird.

Teilen sich mehrere Häuser einen Spielplatz, müssen die Kosten über alle diese Häuser verteilt werden. Prüfe, ob die Gesamtfläche in deiner Abrechnung dazu passt. Stehen dort nur die Quadratmeter deines Hauses, obwohl die Kosten für die ganze Anlage angesetzt sind, zahlst du zu viel.

• Neues Spielgerät abgerechnet

  Eine neue Rutsche, ein Klettergerüst oder ein Sandkasten wird als Pflege des Spielplatzes umgelegt.

• Reparatur in der Pflegerechnung

  Ersatzteile, neue Ketten oder ein neuer Sitz stehen auf derselben Rechnung wie die Sicherheitsprüfung.

• Neuanlage statt Pflege

  Der Spielplatz wird umgestaltet oder erweitert, die Kosten laufen über die Betriebskosten.

• Öffentliche Fläche umgelegt

  Ein für die Öffentlichkeit gewidmeter Spielplatz wird gepflegt und die Kosten landen bei den Mietern.

• Falsche Verteilfläche

  Die Kosten der ganzen Anlage werden nur auf die Fläche eines Hauses verteilt.

• Doppelt berechnet

  Der Hausmeister reinigt den Spielplatz, und zusätzlich rechnet eine Gartenfirma dieselbe Leistung ab.

1. 1

   Mietvertrag ansehen

   Trägst du „die Betriebskosten“ oder ist die Gartenpflege ausdrücklich genannt? Ist die Prüfung von Spielgeräten bei den sonstigen Betriebskosten aufgeführt?

2. 2

   Vorjahr vergleichen

   Ist die Position deutlich gestiegen? Dann frag, ob Sand getauscht oder etwas angeschafft wurde.

3. 3

   Rechnungen anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere alles mit Lieferung, Montage, neu, Ersatzteil, Austausch oder Reparatur.

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   Verteilfläche prüfen

   Passen Gesamtfläche und Zahl der Häuser zu dem Kreis, der den Spielplatz nutzen darf?

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   Öffentliche Nutzung klären

   Ist der Spielplatz offen für alle? Frag nach einer Widmung für die Öffentlichkeit.

Findest du in den Belegen ein neues Spielgerät, eine Reparatur oder eine Umgestaltung, widersprich schriftlich. Nenne den Betrag aus der Rechnung und den Grund: Anschaffungen und Instandsetzung sind keine Betriebskosten. Den übrigen Teil der Abrechnung kannst du zahlen.

Solange der Vermieter dir die angeforderten Belege nicht zeigt, musst du eine Nachzahlung insoweit nicht leisten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).