Berliner Betriebskostenübersicht 2026: So viel Nebenkosten pro m² sind in Berlin üblich

Kurz beantwortet

Die Berliner Betriebskostenübersicht 2026 weist für das Abrechnungsjahr 2024 durchschnittliche Betriebskosten von 3,43 € pro m² und Monat aus. Davon entfallen 1,93 € auf die kalten Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Müll oder Hausreinigung und 1,50 € auf Heizung und Warmwasser. Für eine 60-m²-Wohnung sind das rund 205,80 € im Monat oder 2.469,60 € im Jahr. Die Übersicht stammt von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen und nennt für jede Position einen Mittelwert und eine Spanne. Sie ist eine Orientierung, kein Grenzwert: Liegst du deutlich darüber, lohnt der Blick in die Belege.

Die Berliner Betriebskostenübersicht ist der Betriebskostenspiegel des Landes Berlin. Sie entsteht zusammen mit dem Berliner Mietspiegel: Bei der Erhebung zum Mietspiegel 2026 wurden Wohnungsunternehmen, die als juristische Person organisiert sind, nach den Beträgen ihrer Betriebskostenabrechnungen gefragt. Das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung hat die Abrechnungen für das Jahr 2024 ausgewertet.

Verwertbare Angaben gab es zu den kalten Betriebskosten von fast 1.700 Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten und zu den warmen Betriebskosten von rund 1.300. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt. Für jede Position zeigt die Tabelle den Mittelwert und eine sogenannte 4/5-Spanne: 10 % der erhobenen Werte liegen unter dem unteren Wert, 10 % über dem oberen.

Die Tabelle zeigt die Werte der Senatsverwaltung für das Abrechnungsjahr 2024, in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Die Reihenfolge folgt der Übersicht des Senats, die sich an den Nummern in § 2 der Betriebskostenverordnung orientiert.

Unten und Oben = unterer und oberer Wert der 4/5-Spanne. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berliner Betriebskostenübersicht 2026 (Datengrundlage ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH), abgerufen am 28.10.2026.

Für das Abrechnungsjahr 2024 nennt der Senat durchschnittliche kalte Betriebskosten von 1,93 € und warme von 1,50 € pro m² und Monat. Zusammen sind das 3,43 €. Was das für deine Wohnungsgröße heißt, zeigt die Rechnung:

Wichtig: Die Durchschnittswerte für kalt und warm ergeben sich nicht aus der Summe der Einzelpositionen. Nicht jedes Haus hat einen Aufzug, einen Garten oder einen Hauswart. Wer die Mittelwerte aller 19 Zeilen addiert, kommt deshalb auf mehr als 3,43 €. Für den Vergleich deiner Gesamtkosten nimmst du die 3,43 €, für einzelne Posten die jeweilige Zeile.

Deine Abrechnung nennt Jahresbeträge für die ganze Wohnung. Die Übersicht rechnet in Euro pro Quadratmeter und Monat. Du musst also umrechnen: Jahresbetrag geteilt durch Wohnfläche, geteilt durch 12.

Der Senat nennt selbst ein Beispiel: 99 € Gartenpflege im Jahr bei 75 m² Wohnfläche ergeben 99 : 75 : 12 = 0,11 € pro m² und Monat. Das entspricht genau dem Mittelwert für Gartenpflege. Ein zweites Beispiel: Zahlst du für eine 60-m²-Wohnung 300 € Versicherung im Jahr, sind das 300 : 60 : 12 = 0,42 € pro m². Das liegt über dem Mittelwert von 0,30 €, aber noch unter dem oberen Wert von 0,49 €.

1. 1

   Deinen Anteil je Position notieren

   Nimm aus der Abrechnung den Betrag, der auf deine Wohnung entfällt, nicht die Gesamtkosten des Hauses.

2. 2

   Durch Wohnfläche und 12 teilen

   Nutze die Wohnfläche, die in der Abrechnung steht. Bei Heizkosten kann es die beheizte Fläche sein.

3. 3

   Mit Mittelwert und Spanne vergleichen

   Liegt der Wert über dem oberen Wert der 4/5-Spanne, gehört deine Position zu den teuersten zehn Prozent.

4. 4

   Auffällige Positionen markieren

   Diese Posten prüfst du als Erstes mit Rechnungen, Verträgen und dem Verteilerschlüssel.

So sieht der Vergleich in der Praxis aus. Das Beispiel ist ausgedacht: eine 65-m²-Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus, die Jahresbeträge stammen aus einer typischen Abrechnung. Jede Position wird durch 65 m² und 12 Monate geteilt und neben den Mittelwert und den oberen Wert der Übersicht gestellt.

Ergebnis: Grundsteuer, Müll und Heizung liegen nahe am Berliner Mittelwert. Hauswart und Gartenpflege sind höher als üblich, die Gartenpflege sogar über dem oberen Wert. Auch die Versicherung liegt über dem oberen Wert der Spanne. Das ist noch kein Fehler. Es sind aber genau die Positionen, für die du Rechnungen und Verträge anfordern solltest.

Bei der Versicherung fragst du nach der Police und prüfst, ob etwa eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung enthalten ist. Bei der Gartenpflege fragst du, ob einmalige Arbeiten wie eine Neubepflanzung oder eine Baumfällung abgerechnet wurden. Beim Hauswart siehst du im Leistungsverzeichnis, ob Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten herausgerechnet sind.

Die Übersicht bildet Abrechnungen größerer Wohnungsunternehmen im nicht preisgebundenen Bestand ab. Für viele Berliner Mieter ist sie damit ein guter Maßstab: Wer bei einem landeseigenen Unternehmen, einer großen Genossenschaft oder einem großen privaten Vermieter wohnt, vergleicht sich mit genau dieser Gruppe.

Weniger genau passt sie bei kleinen Häusern privater Vermieter, bei vermieteten Eigentumswohnungen und in Sozialwohnungen. In kleinen Häusern verteilen sich feste Kosten wie Aufzug, Hauswart oder Versicherung auf weniger Wohnungen, die Werte je Quadratmeter liegen dann oft höher. Bei Eigentumswohnungen beruht die Abrechnung meist auf der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft, die erst in eine Betriebskostenabrechnung umgerechnet werden muss.

Auch das Baujahr spielt eine Rolle. Ein unsanierter Altbau hat höhere Heizkosten als ein gedämmter Neubau, ein Neubau mit Aufzug und Tiefgarage höhere kalte Betriebskosten. Vergleiche deshalb nicht nur mit dem Mittelwert, sondern schau, ob du innerhalb der Spanne liegst. Und lege immer auch deine eigene Abrechnung vom Vorjahr daneben: Für dein Haus ist sie oft der beste Maßstab.

Bundesweit nennt der Deutsche Mieterbund für das Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 2,67 € pro m² und Monat. Die Berliner Übersicht kommt auf 3,43 €. Direkt vergleichen lassen sich die Zahlen nur eingeschränkt: Beide Erhebungen beruhen auf unterschiedlichen Daten, Berlin wertet ausschließlich Abrechnungen größerer Wohnungsunternehmen aus. Bei einzelnen Posten mit gleicher Abgrenzung lohnt der Vergleich trotzdem:

Für Berlin gibt es keinen eigenen Landeswert des Mieterbunds. Wer bundesweit vergleichen will, findet alle Werte im Betriebskostenspiegel. Für Berliner Abrechnungen ist die Übersicht des Senats der näherliegende Maßstab, weil sie die Preise der Berliner Versorger und die Berliner Grundsteuer abbildet.

Heizung und Warmwasser. Mit einem Mittelwert von 1,13 € für Heizung und 0,46 € für Warmwasser sind sie die größten Posten. Die Spanne bei der Heizung reicht von 0,51 € bis 1,82 €. So groß ist der Unterschied zwischen gut gedämmten Häusern und unsanierten Altbauten, zwischen Gas, Öl und Fernwärme. Ein Wert am oberen Rand ist deshalb noch kein Fehler. Prüfen solltest du vor allem die Verteilung nach der Heizkostenverordnung.

Versicherung und Grundsteuer. Die Sach- und Haftpflichtversicherung liegt im Mittel bei 0,30 €, die Grundsteuer bei 0,27 €. Bei der Versicherung ist die Spanne mit 0,10 € bis 0,49 € besonders breit. Hier lohnt der Blick, ob nur umlagefähige Policen enthalten sind. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig:

Seit 2025 gilt in Berlin die neue Grundsteuer. Die Übersicht 2026 beruht noch auf Abrechnungen für 2024, also vor der Reform. Ändert sich deine Grundsteuer ab der Abrechnung 2025 deutlich, liegt das am neuen Bescheid. Ob der Betrag stimmt, prüfst du mit diesem Bescheid.

Wasser und Entwässerung. Wasserversorgung (0,24 €), Entwässerung (0,21 €) und Niederschlagswasser (0,05 €) kommen zusammen auf 0,50 € im Mittel. Weil das Schmutzwasser nach dem Frischwasserverbrauch berechnet wird, hängen beide Posten zusammen. Ein Ausreißer nur bei einer der beiden Positionen ist ein Hinweis auf einen Fehler.

Hauswart, Reinigung, Garten. Hauswart (0,16 €), Gebäudereinigung (0,19 €) und Gartenpflege (0,11 €) sind die Posten, bei denen sich Aufgaben am häufigsten überschneiden. Macht der Hauswart auch die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst, darf das nicht zusätzlich als eigene Position auftauchen. Unter „Sonstige“ dürfen nur Kosten stehen, die im Mietvertrag einzeln vereinbart sind; § 2 Nr. 17 BetrKV nennt sie als Auffangposition für alles, was von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst ist.

Bei den warmen Betriebskosten hilft der Mittelwert allein wenig. Die Heizung reicht in der Übersicht von 0,51 € bis 1,82 € pro m² und Monat, Warmwasser von 0,22 € bis 0,75 €. Entscheidend ist, wie gut das Haus gedämmt ist, womit geheizt wird und wie viel du selbst verbrauchst. Für deine Prüfung ist deshalb wichtiger, ob richtig verteilt wurde.

Der Rest wird nach Fläche verteilt, die sogenannten Grundkosten. Wird gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, obwohl es Vorschrift wäre, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Fehlen vorgeschriebene fernablesbare Zähler, sind es 3 %.

Vergleiche deine Heizkosten deshalb nicht nur mit Berlin, sondern auch mit deinem Verbrauch im Vorjahr. Steigen die Kosten bei gleichem Verbrauch stark, liegt es am Preis. Steigt der Verbrauch ohne Grund, kann ein Ablesefehler oder eine Schätzung dahinterstecken.

In Prüfungen sehen wir häufig, dass nicht die Höhe einer Position das Problem ist, sondern was darin steckt und wie verteilt wird. Diese Fehler zeigen sich in der Übersicht oft nur als „etwas zu hoch“:

• Reparaturen beim Hauswart

  Kleinreparaturen und Verwaltungsaufgaben dürfen nicht in die Hauswartkosten. Ohne Leistungsverzeichnis ist das in der Abrechnung nicht zu sehen.

• Versicherungen, die nicht umlagefähig sind

  Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung des Vermieters gehören nicht in die Betriebskosten. Sie treiben die Position über den Mittelwert.

• Doppelte Leistungen

  Treppenhausreinigung oder Winterdienst stehen beim Hauswart und zusätzlich als eigene Position.

• Falscher Verteilerschlüssel

  Aufzugskosten für Erdgeschosswohnungen, Gewerbeflächen ohne Vorwegabzug oder eine Wirtschaftseinheit mit Häusern, die anders ausgestattet sind.

• Nicht vereinbarte sonstige Kosten

  Unter „Sonstiges“ tauchen Posten auf, die im Mietvertrag nicht einzeln genannt sind.

1. 1

   Formalien prüfen

   Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten je Position, Verteilerschlüssel, dein Anteil und deine Vorauszahlungen müssen erkennbar sein.

2. 2

   Frist prüfen

   Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein. Kommt sie später, darf der Vermieter in der Regel nichts nachfordern.

3. 3

   Jede Position umrechnen

   Jahresbetrag durch Wohnfläche und 12 teilen und mit der Berliner Übersicht vergleichen.

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   Mietvertrag abgleichen

   Ist jede Position vereinbart? Besonders bei sonstigen Betriebskosten muss sie einzeln genannt sein.

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   Vorjahr danebenlegen

   Sprünge von 20 % und mehr bei gleicher Leistung brauchen eine Erklärung, etwa einen neuen Vertrag oder neue Gebühren.

6. 6

   Belege anfordern

   Für auffällige Positionen Rechnungen, Verträge und Bescheide verlangen.

Du hast das Recht, die Belege zu deiner Abrechnung einzusehen. Das steht ausdrücklich im Gesetz:

Findest du Fehler, widersprichst du schriftlich und nennst die Positionen und Beträge, die du nicht zahlst. Für deine Einwände gilt eine feste Frist:

Viele Berliner wohnen bei großen Wohnungsunternehmen, landeseigenen wie privaten. Genau deren Abrechnungen bildet die Übersicht ab. Zu mehreren Unternehmen haben wir eigene Ratgeber, mit Hinweisen zu Portal, Fristen und Widerspruch:

• → degewo Betriebskostenabrechnung
• → HOWOGE Betriebskostenabrechnung
• → Gewobag Betriebskostenabrechnung
• → GESOBAU Betriebskostenabrechnung
• → STADT UND LAND Betriebskostenabrechnung
• → WBM Betriebskostenabrechnung
• → Deutsche Wohnen Betriebskostenabrechnung

Alles zu Berliner Werten, Mieterverein und Mietspiegel findest du auf unserer Seite Nebenkostenabrechnung prüfen in Berlin.