Nebenkostenabrechnung großer Vermieter: Was Mieter wissen sollten

Wer bei Vonovia, LEG, SAGA oder einer landeseigenen Gesellschaft wohnt, bekommt eine Abrechnung aus einem großen Bestand. Das Recht ist dasselbe wie bei jedem Vermieter. Anders sind oft der Aufbau, die Abrechnungseinheiten und der Weg zu den Belegen.

Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 21.09.2026

Das Wichtigste in Kürze

Für große Wohnungsunternehmen gelten dieselben Regeln wie für private Vermieter: § 556 BGB, Betriebskostenverordnung, Heizkostenverordnung.
Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres bei dir sein. Für Einwendungen hast du zwölf Monate ab Zugang.
In jeder Abrechnung lohnt der Blick auf Hauswart, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Wärmelieferung und den Zuschnitt der Abrechnungseinheit.
Kabel-TV-Gebühren dürfen seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden.
Belegeinsicht kannst du immer verlangen, auch elektronisch (§ 556 Abs. 4 BGB).

Inhalt

1. Ratgeber nach Wohnungsunternehmen
2. Was bei großen Vermietern anders ist
3. Diese Positionen prüfst du zuerst
4. So gehst du vor
5. Warum wir Vermieter nicht vergleichen
6. Häufige Fragen

Ratgeber nach Wohnungsunternehmen

Für diese Vermieter haben wir zusammengetragen, was sie selbst auf ihren Websites zur Abrechnung sagen, wie du an Abrechnung und Belege kommst und welche Regeln für jede Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung gelten:

Was bei der Abrechnung großer Vermieter anders ist

Ein Wohnungsunternehmen mit zehntausenden Wohnungen erstellt seine Abrechnungen mit Software, nach festen Mustern und oft für ganze Siedlungen auf einmal. Das ist kein Nachteil. Es hilft aber, ein paar Begriffe und Abläufe zu kennen:

Wirtschaftseinheiten
Mehrere Häuser werden zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst. Dann muss erkennbar sein, welche Gebäude dazugehören und wie groß die Gesamtfläche ist. Ändert sich der Zuschnitt von einem Jahr zum nächsten, sollte die Abrechnung das erklären.
Eigene Dienstleister
Hauswart, Reinigung oder Gartenpflege werden teils von Firmen aus dem eigenen Konzern erbracht. Auch dann gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB), und du darfst die zugrunde liegenden Verträge und Rechnungen einsehen.
Sammelpositionen
Bezeichnungen wie „Objektbetreuung“ oder „Wohnumfeld“ fassen oft mehrere Leistungen zusammen. Umlagefähig ist nur, was einer Kostenart aus § 2 BetrKV entspricht. Reparaturen und Verwaltung gehören nicht dazu.
Portale und Servicecenter
Abrechnung und Kontakt laufen häufig über ein Kundenportal oder eine App. Für Einwendungen zählt, dass du sie fristgerecht und nachweisbar in Textform mitteilst.

Diese Positionen prüfst du zuerst

Hauswart und Objektbetreuung
Umlagefähig nur für laufende Tätigkeiten, nicht für Reparaturen oder Verwaltung (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Mehr dazu im Ratgeber Hausmeisterkosten.
Gartenpflege und Außenanlagen
Pflege ja, Neuanlage nein (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Siehe Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung.
Allgemeinstrom
Strom für Treppenhaus, Keller und Außenbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Läuft über denselben Zähler auch Technik, etwa eine Heizungspumpe, muss dieser Anteil herausgerechnet werden.
Wärmelieferung und Fernwärme
Bei Wärmelieferung zahlst du das Entgelt des Lieferanten und den Betrieb der Hausanlage (§ 2 Nr. 4 c BetrKV, § 7 Abs. 4 HeizkostenV). Wurde während deines Mietverhältnisses umgestellt, gilt § 556c BGB.
Kabel-TV
Grundgebühren für Kabelanschlüsse und Nutzungsentgelte sind nur bis zum 30. Juni 2024 umlagefähig gewesen. Ab dann bleibt höchstens der Betriebsstrom der Verteilanlage (§ 2 Nr. 15 BetrKV).

→ Kabelgebühren: was seit Juli 2024 gilt → Falscher Verteilerschlüssel: so erkennst du ihn → Betriebskostenspiegel: Durchschnittswerte je Kostenart

So gehst du bei Fragen zur Abrechnung vor

1
Zugang notieren
Halte fest, wann die Abrechnung bei dir angekommen ist, im Briefkasten oder im Portal. Ab diesem Tag laufen deine zwölf Monate für Einwendungen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
2
Mit dem Vorjahr vergleichen
Große Sprünge bei einzelnen Positionen oder eine geänderte Gesamtfläche sind die besten Ansatzpunkte für Fragen.
3
Belege anfordern
Verlange schriftlich Einsicht in Rechnungen und Verträge zu den auffälligen Positionen (§ 556 Abs. 4 BGB). Welche Unterlagen sinnvoll sind, steht im Ratgeber Belegeinsicht.
4
Einwendungen schriftlich erheben
Nenne die Position und den Grund. Den unstrittigen Teil einer Nachzahlung zahlst du am besten fristgerecht.

Bei Streit hilft der örtliche Mieterverein. Viele Mietervereine kennen die Abrechnungen der großen Vermieter vor Ort aus vielen Beratungen.

→ Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen → Alle Fristen der Nebenkostenabrechnung

Warum wir Vermieter nicht vergleichen

Auch Abrechnungen großer Wohnungsunternehmen prüfen wir regelmäßig. Bewertungen, Ranglisten oder Fehlerquoten je Vermieter veröffentlichen wir bewusst nicht: Jede Abrechnung hängt am einzelnen Haus, an den Verträgen mit Dienstleistern und an der Abrechnungseinheit. Ob deine Abrechnung stimmt, zeigt deshalb nur der Blick in deine Unterlagen, nicht der Name des Vermieters. Die Seiten zu einzelnen Unternehmen geben wieder, was diese selbst auf ihren Websites schreiben, und erklären die Regeln, die für jede Abrechnung gelten. Über die Qualität der Abrechnungen eines bestimmten Vermieters sagen sie nichts aus.

Häufige Fragen zur Abrechnung großer Vermieter

Gelten für große Wohnungsunternehmen andere Regeln bei der Nebenkostenabrechnung?

Nein. Für Vonovia, LEG, SAGA oder degewo gelten dieselben Gesetze wie für private Vermieter: § 556 BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein, und du hast zwölf Monate ab Zugang Zeit für Einwendungen.

Darf ein Wohnungsunternehmen mehrere Häuser gemeinsam abrechnen?

Das ist bei großen Siedlungen üblich und nicht von vornherein unzulässig. Die Abrechnung muss aber nachvollziehbar zeigen, welche Gebäude zur Abrechnungseinheit gehören, wie groß die Gesamtfläche ist und nach welchem Schlüssel verteilt wird. Fehlen diese Angaben oder hat sich der Zuschnitt ohne Erklärung geändert, frag nach.

Wie bekomme ich bei einem großen Vermieter Einsicht in die Belege?

Du hast nach § 556 Abs. 4 BGB ein Recht auf Belegeinsicht, der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen. Stell den Antrag schriftlich über den Kontaktweg, den dein Vermieter auf seiner Website oder in der Abrechnung nennt, und zähle die Positionen auf, die du sehen willst.

Muss ich die Nachzahlung zahlen, während ich auf Belege warte?

Solange dir der Vermieter die verlangte Belegeinsicht nicht ermöglicht, darfst du die Nachzahlung in der Regel zurückhalten. Zahle aber nicht einfach gar nicht, sondern teile schriftlich mit, dass du auf die Belege wartest. Unstrittige Beträge zahlst du am besten pünktlich.

Abrechnung von einem großen Vermieter?

Auch Abrechnungen großer Wohnungsunternehmen prüfen wir regelmäßig. Lade deine im kostenlosen Vorab-Check hoch, wir zeigen dir, welche Positionen auffällig sind.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

nebify ist ein unabhängiger Prüfdienst und steht in keiner Verbindung zu den hier genannten Wohnungsunternehmen. Die Namen dienen nur dazu, die jeweilige Abrechnung zu beschreiben. Angaben zu den Unternehmen stammen von deren Websites (Stand Oktober 2026).