Münchner Wohnen Nebenkostenabrechnung: lesen, prüfen, widersprechen

Kurz beantwortet

Die Münchner Wohnen Nebenkostenabrechnung für 2025 kommt frühestens Ende Juli 2026 und muss spätestens am 31.12.2026 bei dir sein. Auf Seite 1 stehen Ergebnis, Zahlungstermin und neue Vorauszahlung, ab Seite 3 die Erläuterungen. Vergleiche die Posten mit dem Vorjahr und mit deinem Mietvertrag. Für Belege vereinbarst du einen Termin oder lässt sie dir per E-Mail schicken. Einwendungen erhebst du schriftlich, spätestens zwölf Monate nach Zugang.

Münchner Wohnen ist die städtische Wohnungsgesellschaft der Landeshauptstadt München. Sie gehört der Stadt allein. Zum 31.12.2025 nennt das Unternehmen 74.861 Wohneinheiten, einschließlich Wohnheimplätzen und fremdverwalteter Wohnungen, rund 150.000 Mieterinnen und Mieter und 17 Standorte. Die Häuser liegen in fast allen Stadtteilen, von Ramersdorf und Neuhausen über das Hasenbergl bis Freiham.

Entstanden ist Münchner Wohnen aus den beiden früheren städtischen Gesellschaften GEWOFAG und GWG München. Der Stadtrat hat den Zusammenschluss im Dezember 2022 beschlossen, wirksam zum 1. Januar 2024. Im Beschluss steht ausdrücklich, dass die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen unverändert fortgelten.

• Dein Mietvertrag bleibt

  Vereinbarte Kostenarten und Verteilerschlüssel gelten weiter. Ein neuer Firmenname ändert nichts an dem, was du laut Vertrag zahlen musst.

• Neues Layout für frühere GWG-Mieter

  Wer früher bei der GWG gemietet hat, bekam die Abrechnung 2024 erstmals im Layout von Münchner Wohnen. Die Umlage selbst hat sich laut Unternehmen nicht geändert.

• Was du jetzt prüfst

  Stehen dieselben Kostenarten drin wie im Vorjahr? Ist die Gesamtfläche deiner Abrechnungseinheit gleich geblieben? Neue Posten oder geänderte Schlüssel solltest du erfragen.

Münchner Wohnen nennt in den häufigen Fragen einen festen Rahmen: Die Abrechnungen werden ab Ende Juli zugestellt, spätestens am 31.12. Abgerechnet wird in der Regel das Kalenderjahr. Wer im Lauf des Jahres ein- oder ausgezogen ist, bekommt eine Abrechnung nur für seine Mietzeit. Das Gesetz setzt die äußerste Grenze:

Weil die Abrechnungen über mehrere Monate verteilt verschickt werden, kann dein Nachbar seine früher bekommen als du. Das ist kein Grund zur Sorge. Erst wenn der 31. Dezember verstrichen ist, ohne dass die Abrechnung bei dir war, wird es wichtig: Dann darf in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangt werden. Ein Guthaben steht dir weiterhin zu.

Münchner Wohnen beschreibt den Aufbau des Abrechnungsschreibens in seinen häufigen Fragen. Wenn du weißt, wo was steht, findest du die prüfrelevanten Stellen schneller:

• Seite 1: Ergebnis und Zahlung

  Guthaben oder Nachforderung, die Termine für Auszahlung oder Abbuchung und eine eventuelle Anpassung deiner Vorauszahlungen.

• Ab Seite 3: Erläuterungen

  Hier erklärt Münchner Wohnen Preisänderungen bei einzelnen Kostenarten. Lies diesen Teil, bevor du Fragen stellst. Oft steht der Grund für einen Anstieg schon dort.

• Kostenaufstellung

  Je Kostenart die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die Gesamteinheiten und dein Anteil. Diese vier Angaben brauchst du für jede Prüfung.

• Kennzeichnung § 35a EStG

  Posten mit haushaltsnahen Dienstleistungen, zum Beispiel Hausmeister oder Reinigung, sind gekennzeichnet. Diese Beträge kannst du in der Steuererklärung angeben.

• Heizkostenabrechnung

  Liegt bei, wenn dein Haus zentral beheizt wird. Sie stammt meist von einem Messdienst und hat einen eigenen Aufbau.

Münchner Wohnen bietet eine Mieter-App für iOS und Android und ein gleichwertiges Webportal. Dort siehst du deine Vertragsdaten, meldest Schäden und schickst Anliegen. Für die Registrierung brauchst du Mietvertragsnummer, Vertragsbeginn und deinen vollständigen Namen. Die Betriebskostenabrechnung selbst kommt per Post. Eine Kopie kannst du laut Unternehmen über die App anfordern.

Die unterjährige Verbrauchsinformation, kurz UVI, kommt nicht über die App. Münchner Wohnen verschickt sie überwiegend per E-Mail, sonst per Post. Für den Postversand dürfen die Portokosten umgelegt werden. Willst du die UVI digital bekommen, kannst du dich laut Unternehmen beim Kundenservice für den E-Mail-Versand anmelden.

Welche Kosten du trägst, regelt dein Mietvertrag. Umlagefähig sind nur Betriebskosten aus dem Katalog des § 2 BetrKV. In großen Wohnanlagen tauchen fast immer dieselben Kostenarten auf. Zur Einordnung die bundesweiten Werte des Deutschen Mieterbunds:

Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024. Wasser und Abwasser sind zusammengefasst. Der Hauswart-Wert gilt für Häuser mit getrennt abgerechneter Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst.

Münchner Wohnen erklärt selbst, dass Aufzugskosten aus mehreren Teilen bestehen, etwa Wartung, Notrufbereitschaft, Aufzugsstrom und TÜV. Wegen unterschiedlicher Prüfintervalle können sie von Jahr zu Jahr schwanken. Das ist plausibel. Steht dort aber eine Reparatur oder ein Ersatzteil, gehört das nicht in die Betriebskosten.

Die Heizkostenabrechnung erstellt meist ein Messdienst. Münchner Wohnen bittet, bei Fragen dazu die Kontaktdaten auf der Abrechnung zu nutzen, und hat Erklärvideos zu den Abrechnungen von Brunata Metrona, Ista und BFW veröffentlicht. Für die Verteilung gilt in jedem Fall die Heizkostenverordnung:

• Gaspreis ab 2027

  Laut Pressemitteilung vom August 2026 werden rund 37 Prozent der Wohnungen mit Gas versorgt. Ab dem Lieferjahr 2027 kauft Münchner Wohnen das Gas mit den Stadtwerken in Tranchen ein. Den Preis für das Folgejahr sollen Mieter mit der Abrechnung oder der Vorauszahlung erfahren.

• Fernfunk bis Ende 2026

  Bis zum 31.12.2026 müssen nach Angabe des Unternehmens alle Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler auf Fernfunk umgerüstet sein. Fehlt die fernablesbare Ausstattung entgegen der Verordnung, darfst du deinen Anteil um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

• Nicht nach Verbrauch abgerechnet

  Werden Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Verordnung nur nach Fläche verteilt, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Das musst du selbst geltend machen.

• Einzug zum Jahresende

  Münchner Wohnen weist darauf hin, dass Wintermonate teurer sind. Wer im Herbst einzieht, bekommt oft eine höhere Nachzahlung, weil die Vorauszahlung auf das ganze Jahr verteilt ist. Ohne Zwischenablesung wird meist nach Gradtagszahlen verteilt.

• Gasetagenheizung mit eigenem Vertrag

  Dann zahlst du das Gas direkt an deinen Versorger. Einen Teil der CO₂-Kosten erstattet dir Münchner Wohnen auf Antrag. Laut Unternehmen musst du ihn nach Erhalt deiner Gasrechnung innerhalb von zwölf Monaten in Textform stellen und die Rechnung beilegen.

Bis Mitte 2024 durften Vermieter Kabelgebühren über die Nebenkosten abrechnen. Seit dem 1. Juli 2024 ist das vorbei. Die Betriebskostenverordnung nennt das Enddatum ausdrücklich:

Eine eigene Aussage von Münchner Wohnen zum Kabelfernsehen haben wir nicht gefunden. Es gilt deshalb die allgemeine Regel: In der Abrechnung 2024 dürfen Kabelgrundgebühren höchstens für sechs Monate stehen, in der Abrechnung 2025 gar nicht. Zum Glasfaserausbau, den Münchner Wohnen gemeinsam mit den Stadtwerken umsetzt, schreibt das Unternehmen: Der Ausbau ist für die Mieter kostenfrei. Kosten entstehen nur, wenn du freiwillig einen neuen Tarif abschließt.

Einen eigenen Betriebskostenspiegel nur für München gibt es nicht. Der beste Vergleich ist der Betriebskostenspiegel DMB Bayern. Für das Abrechnungsjahr 2024 nennt er 2,78 € je m² und Monat für Betriebs- und Heizkosten zusammen. Bundesweit sind es laut Deutschem Mieterbund 2,67 €.

Deinen eigenen Wert rechnest du so aus: Gesamtbetrag aus Betriebs- und Heizkostenabrechnung geteilt durch deine Wohnfläche und durch die Monate des Abrechnungszeitraums. Einige Kosten sind in München durch städtische Gebühren vorgegeben:

• Grundsteuer

  Seit der Reform gilt in München ein Hebesatz von 824 % für die Grundsteuer B, im Bundesschnitt 506 %. Bayern berechnet die Grundsteuer zudem nach einem eigenen Flächenmodell. Dein Anteil kann sich dadurch deutlich verändert haben.

• Wasser und Abwasser

  Trinkwasser und Schmutzwasser kosten in München zusammen rund 3,99 € je m³, bundesweit rund 4,77 €. Der Preis ist also eher günstig. Ein hoher Wasserposten deutet eher auf Verbrauch oder Zählerkosten hin.

• Müllabfuhr

  Nach den Gebühren des Abfallwirtschaftsbetriebs kostet ein Haushalt mit 120-Liter-Restmülltonne bei 14-täglicher Leerung rund 230,88 € im Jahr (unsere Berechnung). In Wohnanlagen wird auf viele Haushalte verteilt.

Die folgenden Punkte betreffen Abrechnungen aller Vermieter. Sie sind kein Urteil über Münchner Wohnen, sondern die Stellen, an denen sich ein genauer Blick am häufigsten lohnt:

• Hausmeister mit Reparaturen

  Nur laufende Arbeiten sind umlagefähig. Den Anteil für Reparaturen und Verwaltung muss der Vermieter nachvollziehbar herausrechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

• Leistungen doppelt

  Macht der Hausmeister selbst die Reinigung oder den Winterdienst, darf dieselbe Arbeit nicht noch einmal als eigener Posten erscheinen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

• Kabel nach Juni 2024

  Kabelgrundgebühren sind seit dem 1. Juli 2024 keine Betriebskosten mehr. Achte auf Posten wie „Antenne“ oder „Breitband“.

• Neuer Zuschnitt der Einheit

  Ändert sich nach einer Umstellung die Gesamtfläche oder die Zahl der Wohnungen einer Abrechnungseinheit, verschiebt sich dein Anteil. Vergleiche die Gesamteinheiten mit dem Vorjahr.

• Leerstand

  Kosten leerer Wohnungen trägt der Vermieter. Sie dürfen nicht auf die bewohnten Wohnungen umgelegt werden.

• Gerätemiete

  Die Miete für Rauchwarnmelder ist nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die Wartung kann es sein, wenn sie im Mietvertrag steht.

1. 1

   Zugang notieren

   Schreib auf, wann der Brief ankam. Ab diesem Tag hast du zwölf Monate für Einwendungen.

2. 2

   Seite 1 und Seite 3 lesen

   Ergebnis, Zahlungstermin, neue Vorauszahlung und die Erläuterungen zu Preisänderungen. Notiere dir, welche Erklärung zu welchem Posten gehört.

3. 3

   Formelle Angaben prüfen

   Zeitraum, Gesamtkosten je Kostenart, Verteilerschlüssel, dein Anteil und der Abzug der Vorauszahlungen müssen erkennbar sein.

4. 4

   Mietvertrag abgleichen

   Sind alle Kostenarten vereinbart? Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Sonstige Betriebskosten zahlst du nur, wenn sie einzeln im Vertrag stehen.

5. 5

   Vorjahr vergleichen

   Markiere Posten mit starkem Anstieg, neue Posten und geänderte Gesamteinheiten. Gerade nach einem Systemwechsel lohnt dieser Blick.

6. 6

   Belege anfordern

   Zu allen markierten Posten verlangst du Rechnungen und Verträge. Nenne die Positionen konkret, so wie Münchner Wohnen es erbittet.

Dein Recht auf Einsicht steht im Gesetz. Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter die Belege ausdrücklich auch elektronisch bereitstellen:

Münchner Wohnen beschreibt den Weg so: Du vereinbarst einen persönlichen Termin, nennst den Grund deiner Anfrage und die Kostenpositionen aus deiner Abrechnung. Das Unternehmen ermöglicht dann die Einsicht oder schickt dir die betreffenden Belege per E-Mail. Je genauer du fragst, desto schneller bekommst du passende Unterlagen.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Für Einwendungen hast du ein Jahr Zeit. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem die Abrechnung bei dir ankam:

• Konkret werden

  Nenne Kostenart, Betrag und Grund, zum Beispiel „Kabelgrundgebühren Juli bis Dezember 2024 nicht umlagefähig“ oder „Gesamtfläche der Einheit weicht vom Vorjahr ab, bitte erläutern“.

• Nachweisbar senden

  Über das Kontaktformular, die Mieter-App, per E-Mail oder per Brief. Mach einen Screenshot oder behalte eine Kopie mit Datum.

• Raten oder Stundung

  Laut Münchner Wohnen kannst du offene Zahlungen in Raten zahlen oder stunden lassen. Sprich das vor dem Zahlungstermin auf Seite 1 an.

• Guthaben und Rückstände

  Ein Guthaben zahlt Münchner Wohnen nach eigener Aussage nur aus, wenn auf dem Mietkonto keine Rückstände bestehen. Sonst wird verrechnet.

• Vorauszahlung und Mietenstopp

  Der städtische Mietenstopp gilt nur für die Grundmiete. Die Vorauszahlungen passt Münchner Wohnen an die abgerechneten Kosten und bekannte Preise an. Rechtlich kann jede Seite nach einer Abrechnung eine angemessene Anpassung verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Bevor du Hilfe holst, lohnt ein Blick auf einen Punkt, den Münchner Wohnen selbst erklärt: Warum hat der Nachbar ein Guthaben und du nicht? Wohnungsgröße, eigener Heizverbrauch und die Höhe der Vorauszahlungen unterscheiden sich. Ein Vergleich mit Nachbarn hilft nur, wenn du diese drei Werte nebeneinanderlegst.

• Mieterverein

  Für eine rechtliche Beratung im Einzelfall ist der Mieterverein München e.V. eine gute Adresse. Er berät Mitglieder zu Abrechnungen aller Vermieter.

• Mieterbeirat der Stadt

  Die Landeshauptstadt hat seit 1992 einen Mieterbeirat. Er berät Stadtrat und Verwaltung in Mieterfragen und vertritt die Interessen der Mieterschaft. Eine Rechtsberatung bietet er nicht an.

• Jobcenter oder Sozialamt

  Übernimmt eine Behörde deine Wohnkosten, reiche die Abrechnung schnell dort ein. Leite auch deine Einwendungen weiter, damit nichts doppelt gezahlt wird.