Stadt und Land Betriebskostenabrechnung: Fristen, Belege, Widerspruch

Kurz beantwortet

Die Stadt und Land Betriebskostenabrechnung 2025 muss bis spätestens 31.12.2026 in deinem Briefkasten sein. STADT UND LAND bittet darum, eine Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen zu begleichen. Bist du unsicher, zahlst du unter Vorbehalt und widersprichst schriftlich. Für deine Einwendungen hast du zwölf Monate ab Zugang. Prüfe zuerst, ob alle Pflichtangaben drinstehen, dann die großen Posten im Vergleich zum Vorjahr. Zu allem, was auffällt, verlangst du die Belege.

Die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft gehört zu 100 Prozent dem Land Berlin. Laut Geschäftsbericht 2025 hatte der Konzern zum 31. Dezember 2025 genau 53.666 eigene Wohnungen. Schwerpunkte sind Neukölln, Tempelhof-Schöneberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick. 1.066 Wohnungen liegen in Brandenburg, in Fredersdorf und Neuenhagen.

Zum Konzern gehören Tochterfirmen, die auch für deine Abrechnung eine Rolle spielen können. Die STADT UND LAND FACILITY beschreibt das Unternehmen als Dienstleister für Hauswarttätigkeiten und Messdienste. Die STADT UND LAND NETZE betreibt Kabelnetze. Für die Abrechnung ändert das nichts an den Regeln: Umlagefähig ist nur, was eine Betriebskostenart ist, und auch Leistungen einer Tochter müssen wirtschaftlich eingekauft sein (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

Ein Wort zur Einordnung: nebify ist unabhängig. Wir bewerten keine Vermieter und vergleichen sie nicht miteinander. Diese Seite gibt wieder, was STADT UND LAND selbst veröffentlicht, und erklärt die Regeln, die für jede Betriebskostenabrechnung gelten.

In den FAQ von STADT UND LAND heißt es, dass die Abrechnungsperiode ein Kalenderjahr umfasst. Bei einem Ein- oder Auszug im Laufe des Jahres kann sie für dich kürzer sein. Ab dem Ende der Periode, in der Regel dem 31. Dezember, habe der Vermieter zwölf Monate Zeit. Das entspricht dem Gesetz:

Bist du im Laufe des Jahres ausgezogen, bekommst du die Abrechnung trotzdem erst nach Ende der ganzen Periode. Eine Zwischenabrechnung beim Auszug ist nicht vorgesehen, Teilabrechnungen schuldet der Vermieter nicht. Gib deshalb beim Auszug eine Anschrift an, unter der dich die Abrechnung erreicht. Kosten für eine Zwischenablesung beim Mieterwechsel sind übrigens keine Betriebskosten (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07), wenn nichts anderes vereinbart ist.

STADT UND LAND schreibt, dass du grundsätzlich 30 Tage Zeit hast, die Abrechnung zu prüfen und zu begleichen. Viele Mieter lesen das als Frist für Beschwerden. Das ist sie nicht. Das Unternehmen sagt selbst, dass du über zwölf Monate nach Eingang Einspruch einlegen kannst. Die 30 Tage sind ein Zahlungsziel.

• Alles klar

  Du hast geprüft und nichts gefunden: Zahle die Nachforderung innerhalb von 30 Tagen oder bis zu dem Datum im Anschreiben.

• Unsicher

  Du hast Fragen, aber noch keine Belege: Zahle unter Vorbehalt und schreib das in den Verwendungszweck. Stellt sich ein Fehler heraus, forderst du das Geld zurück.

• Belegeinsicht verlangt

  Hast du Belege angefordert und bekommst sie nicht, darfst du die Zahlung bis zur Einsicht verweigern (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Teile das schriftlich mit.

• Guthaben

  Hast du kein Lastschriftmandat erteilt, verrechnest du ein Guthaben laut STADT UND LAND selbst mit der nächsten Monatsmiete. Mit Mandat geschieht das in der Regel automatisch.

STADT UND LAND zählt in ihren FAQ selbst auf, welche Angaben eine Abrechnung nach den gesetzlichen Vorgaben enthalten muss. Das ist eine gute Checkliste für den ersten Durchgang. Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie nicht nachvollziehbar, ist das ein formeller Einwand:

Ebenfalls aus den FAQ: Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungskosten und Leerstandskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Das deckt sich mit § 1 Abs. 2 BetrKV. Diese drei Gruppen sind gute Suchbegriffe, wenn du später die Belege durchgehst.

Wer nach einem „Stadt und Land Mieterportal“ sucht, findet derzeit kein Portal, in dem Abrechnungen abrufbar sind. Laut Geschäftsbericht 2025 arbeitet das Unternehmen an einem Kundenportal mit erweitertem Funktionsumfang. Bis dahin gelten diese Wege:

• Servicebüros

  In Hellersdorf, Neukölln, Tempelhof und Treptow, jeweils nach vorheriger Terminvereinbarung. Jedes Servicebüro hat eine eigene E-Mail-Adresse nach dem Muster Servicebuero.Standort@stadtundland.de.

• Post

  Offizielle Postanschrift ist das Postfach 160, 12001 Berlin. Die Adressen der Servicebüros sind laut STADT UND LAND keine Postanschrift.

• Sachbearbeitung

  Für Fragen zur Abrechnung und zur Vorauszahlung nennt STADT UND LAND die Sachbearbeiterin oder den Sachbearbeiter, die auf deiner Abrechnung stehen.

• Verbrauchsinformation

  Die monatliche Information zu Heizung und Warmwasser kommt per Post oder elektronisch über das Webportal des Messdienstes. Die digitale Variante ist laut STADT UND LAND günstiger, die Kosten laufen über die Betriebskosten.

Wo noch keine fernablesbaren Geräte hängen, wird einmal im Jahr abgelesen, am Anfang des Folgejahres. Etwa 14 Tage vorher hängt ein Aushang im Hausflur. Verpasst du beide Termine, kannst du einen Wiederholungstermin auf eigene Kosten vereinbaren. Sonst wird geschätzt. Fernablesbare Ausstattung soll laut STADT UND LAND grundsätzlich bis Ende 2026 in allen Wohnungen sein.

STADT UND LAND unterscheidet kalte Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 bis 3 und 7 bis 17 BetrKV) und warme Betriebskosten für Heizung und Warmwasser (§ 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV). Welche davon du zahlst, regelt dein Mietvertrag. Die Werte des Deutschen Mieterbunds helfen beim Einordnen:

Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024. Bundesweite Mittelwerte, einzelne Häuser liegen darüber oder darunter.

Beim Hauswart lohnt sich ein zweiter Blick. Er darf nur laufende Arbeiten abrechnen, etwa Kontrollgänge oder kleine Pflegearbeiten. Zeiten für Reparaturen oder Verwaltung muss der Vermieter nachvollziehbar herausrechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Ein pauschaler Abzug ohne Erklärung reicht nicht, wenn du ihn bestreitest.

Laut Geschäftsbericht 2025 sind über 70 Prozent des Bestands an die Fernwärme angeschlossen. Für die Verteilung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Wird entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten für Gas und Öl nach einem Stufenmodell. STADT UND LAND erklärt das auf einer eigenen Seite. In der Heizkostenabrechnung muss der CO₂-Anteil ausgewiesen sein. Heizt du mit einer eigenen Gasetagenheizung, bekommst du keine Heizkostenabrechnung. Dann musst du selbst aktiv werden:

Den Anspruch musst du innerhalb von zwölf Monaten, nachdem dein Gasversorger abgerechnet hat, in Textform geltend machen (§ 6 Abs. 2 S. 3 CO2KostAufG). STADT UND LAND bittet dafür um die Jahresabrechnung deines Versorgers mit Menge und CO₂-Kosten. Ein Beispiel: Weist deine Gasrechnung 180 € CO₂-Kosten aus und liegt das Haus in einer Stufe mit 40 Prozent Vermieteranteil, stehen dir 72 € zu.

Im Mietermagazin von 2024 hat STADT UND LAND angekündigt, dass das Nebenkostenprivileg zum 1. Juli 2024 wegfällt. Der Großteil des Bestands sei schon in den Jahren davor umgestellt worden. Betroffene Mieter sollten rechtzeitig informiert werden. Die Betriebskostenverordnung erlaubt Kabelgebühren nur bis zum 30. Juni 2024 und schließt neuere Anlagen ganz aus:

• Abrechnung 2024

  Kabelgrundgebühren dürfen höchstens für das erste Halbjahr stehen. Ein Beispiel: 9 € im Monat sind für Januar bis Juni 54 €, nicht 108 € für das ganze Jahr.

• Abrechnung 2025

  Keine Kabelgebühren mehr. Erlaubt bleibt allenfalls der Betriebsstrom einer älteren Verteilanlage.

• Eigener Vertrag

  Willst du weiter Kabelfernsehen, schließt du selbst einen Vertrag mit einem Anbieter. Die Kosten zahlst du dann direkt, nicht über die Nebenkosten.

Für Berlin gibt es einen amtlichen Vergleich: die Berliner Betriebskostenübersicht der Senatsverwaltung. Sie wertet Betriebskostenabrechnungen von Wohnungsunternehmen für das Jahr 2024 aus. Kalte Betriebskosten lagen im Schnitt bei 1,93 € je m² und Monat, Heizung und Warmwasser bei 1,50 €.

Beispiel zum Selberrechnen: Deine kalten Betriebskosten für 2025 betragen 1.750 € bei 65 m². Das sind 1.750 € ÷ 65 ÷ 12 = rund 2,24 € je m² und Monat, also gut ein Sechstel über dem Berliner Mittel. Das ist noch kein Fehler. Es ist der Hinweis, die drei teuersten Posten genauer anzusehen. Die Senatsverwaltung weist darauf hin, dass die Werte nur Orientierung sind, nicht jedes Haus alle Kostenarten hat und sich daraus keine Ansprüche ergeben.

• Grundsteuer

  Hebesatz der Grundsteuer B in Berlin: 470 %, im Bundesschnitt 506 %. Entscheidend für dein Haus ist der Messbetrag im Bescheid.

• Wasser

  Wasser und Schmutzwasser zusammen rund 3,97 € je m³ in Berlin, bundesweit rund 4,77 €. Hohe Wasserkosten liegen in Berlin eher an der Menge als am Preis.

• Müll

  Eine 120-Liter-Restmülltonne bei 14-täglicher Leerung kostet nach den BSR-Gebühren rund 200,36 € im Jahr (unsere Berechnung). Große Häuser haben meist Gemeinschaftsbehälter.

Die folgenden Fehler gibt es bei allen Vermietern, groß oder klein. Sie sagen nichts über STADT UND LAND aus. Sie sind aber die Stellen, an denen Nachfragen erfahrungsgemäß am meisten bringen:

• Schätzung ohne Grund

  Steht bei deinen Heizkostenverteilern „geschätzt“, muss es einen Grund geben, etwa einen verpassten Ablesetermin. Fehlt er, frag nach.

• Reparaturen in laufenden Posten

  Ersatzteile, Austausch oder Störungsbehebung stecken manchmal in Hauswart, Aufzug oder Wartung. Das sind Instandhaltungskosten, die der Vermieter trägt (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

• Leerstand auf Mieter verteilt

  Auch STADT UND LAND nennt Leerstandskosten ausdrücklich als Nicht-Betriebskosten. Prüfe, ob die Gesamtfläche alle Wohnungen enthält, auch leere.

• Kabel im zweiten Halbjahr 2024

  Kabelgrundgebühren für Juli bis Dezember 2024 oder für 2025 sind nicht umlagefähig.

• Verwaltung versteckt

  Kontoführung, Porto oder Kosten für die Erstellung der Abrechnung sind Verwaltungskosten und gehören nicht in die Abrechnung.

• Kosten des Mieterwechsels

  Eine Zwischenablesung beim Auszug ist keine Betriebskostenart (BGH, VIII ZR 19/07), wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt.

1. 1

   Datum notieren

   Schreib das Eingangsdatum auf die Abrechnung. Daraus ergeben sich deine 30 Tage zum Zahlen und deine zwölf Monate für Einwendungen.

2. 2

   Pflichtangaben abhaken

   Geh die Checkliste oben durch: Zeitraum, Gesamtkosten, Schlüssel, Anteil, Vorauszahlungen.

3. 3

   Vertrag vergleichen

   Sind alle abgerechneten Kostenarten in deinem Mietvertrag vereinbart? Sonstige Betriebskosten zählen nur, wenn sie einzeln genannt sind.

4. 4

   Vorjahr danebenlegen

   Markiere jeden Posten, der stark gestiegen ist, und jede Gesamtfläche, die sich geändert hat.

5. 5

   Verbrauch prüfen

   Vergleiche deine Heizeinheiten mit den monatlichen Verbrauchsinformationen und dem Vorjahr. Achte auf Schätzungen.

6. 6

   Belege verlangen und entscheiden

   Zu den markierten Posten forderst du Belege an. Danach zahlst du, zahlst unter Vorbehalt oder widersprichst.

Rechnungen und Verträge hinter deiner Abrechnung darfst du sehen. Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter sie dir auch elektronisch geben:

Einen eigenen Ablauf für die Belegeinsicht beschreibt STADT UND LAND auf der Website nicht. Laut einer Antwort des Berliner Senats vom Januar 2025 bieten alle landeseigenen Wohnungsunternehmen Termine zur Einsichtnahme an oder stellen alternativ Kopien zur Verfügung. Richte deine Anfrage an die Sachbearbeitung auf der Abrechnung oder an das Postfach und nenne die Positionen. Bitte gleich um eine Zusendung als PDF, das spart dir den Termin.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

STADT UND LAND nennt selbst zwölf Monate für den Einspruch. So steht es auch im Gesetz:

• Schriftlich und konkret

  Nenne Jahr, Position, Betrag und Grund. „Hauswart 2025: kein Abzug für Reparaturanteile erkennbar“ ist ein Einwand, „zu teuer“ nicht.

• Richtig adressiert

  An die Sachbearbeitung auf der Abrechnung, per E-Mail an dein Servicebüro oder per Post an das Postfach 160, 12001 Berlin. Bewahre eine Kopie auf.

• Zahlung unter Vorbehalt

  Zahlst du innerhalb der 30 Tage, schreib „unter Vorbehalt“ in den Verwendungszweck und schick den Widerspruch hinterher.

• Vorauszahlung anpassen

  Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung in Textform anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). STADT UND LAND will dafür Mietvertragsnummer, Art, Höhe und Zeitpunkt wissen und hat eine Vorlage. Mehr dazu: Vorauszahlung erhöht.

Kannst du eine Nachforderung nicht sofort zahlen, sprich STADT UND LAND an, bevor die 30 Tage um sind. Laut Senatsantwort bieten alle landeseigenen Wohnungsunternehmen kurzfristige Stundungen über ein bis drei Monate an, etwa für einen Antrag beim Jobcenter. Danach werden überwiegend Raten vereinbart. Für Mieter von STADT UND LAND steht zusätzlich die SOPHIA Berlin GmbH für Sozial- und Mietschuldenberatung zur Verfügung.

• Mieterverein

  Rechtliche Beratung im Einzelfall bekommst du beim Mieterverein, in Berlin zum Beispiel beim Berliner Mieterverein e.V..

• Mieterrat und Mieterbeiräte

  Der Mieterrat von STADT UND LAND hat sieben Mitglieder und kümmert sich um übergreifende Fragen, nicht um einzelne Anliegen. Betrifft ein Abrechnungsthema ein ganzes Quartier, sind Mieterbeirat und Mieterrat die richtigen Ansprechpartner. 2027 werden die Mieterräte aller landeseigenen Unternehmen neu gewählt.

• Ombudsstelle

  Die Ombudsstelle für Mieter der landeseigenen Wohnungsunternehmen berät zu Kooperationsvereinbarung und Wohnraumversorgungsgesetz und kann schlichten. Für allgemeine mietrechtliche Beratung ist sie nach eigener Aussage nicht zuständig.