Adler Group Nebenkostenabrechnung: Wer abrechnet und was du prüfen kannst

Kurz beantwortet

Die Adler Group Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein, für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31.12.2026. Prüfe zuerst, ob der Absender stimmt: Die Gruppe hat in den letzten Jahren Bestände verkauft, und nach einem Verkauf ist nicht immer derselbe Vermieter zuständig. Danach gelten die üblichen Regeln: Belege einsehen, stark gestiegene Posten hinterfragen, Einwände schriftlich und innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang. Den unstrittigen Teil einer Nachzahlung zahlst du pünktlich.

Die Adler Group S.A. ist ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen. Nach ihrer Pressemitteilung vom 27.08.2026 umfasste das Mietportfolio zum 30. Juni 2026 genau 17.465 Einheiten. Davon lagen 17.416 im Raum Berlin. Wer heute eine Adler Group Nebenkostenabrechnung bekommt, wohnt also fast immer in Berlin oder im direkten Umland.

Das war nicht immer so. Laut den Pressemitteilungen der Gruppe wurden unter anderem diese Bestände verkauft:

Bei solchen Anteilsverkäufen bleibt die Gesellschaft, die im Grundbuch steht, oft dieselbe. Nur ihre Eigentümer wechseln. Dein Vermieter laut Mietvertrag kann also gleich bleiben, auch wenn der Konzern dahinter ein anderer ist. Maßgeblich ist, wer in deinem Mietvertrag und auf der Abrechnung als Vermieter steht.

Anders ist es, wenn das Haus selbst verkauft wird und ein neuer Eigentümer ins Grundbuch kommt. Dann tritt er in deinen Mietvertrag ein. Für die Nebenkosten gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine klare Aufteilung (Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03):

• Abgelaufene Jahre

  Abrechnungszeiträume, die beim Eigentümerwechsel schon beendet waren, rechnet der frühere Vermieter ab. Er muss auch ein Guthaben daraus auszahlen.

• Laufendes Jahr

  Den Zeitraum, in den der Wechsel fällt, rechnet der neue Eigentümer ab. Er muss alle Vorauszahlungen dieses Zeitraums berücksichtigen, auch die, die du noch an den alten Vermieter gezahlt hast.

• Kontoauszüge aufheben

  Bewahre die Nachweise deiner Mietzahlungen über den Wechsel hinweg auf. Fehlen Vorauszahlungen in der Abrechnung, kannst du sie damit belegen.

Einen Versandmonat oder Abrechnungszeitraum nennt die Adler Group auf ihrer Website nicht. Den Zeitraum findest du oben auf deiner letzten Abrechnung. Die Frist steht im Gesetz:

• Kalenderjahr 2025

  Die Abrechnung muss bis zum 31.12.2026 bei dir sein. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Datum auf dem Schreiben.

• Digital bereitgestellt

  Kommt die Abrechnung über App oder Portal, notiere dir das Datum, an dem sie dort erschienen ist, und mach einen Screenshot.

• Zu spät

  Dann kann eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangt werden. Ein Guthaben steht dir trotzdem zu.

Die Adler Group bietet die Adler Group App und ein Service Portal im Browser an. Beide laufen laut Adler über den Anbieter idwell. Du kannst dort nach Angabe der Gruppe rund um die Uhr Anliegen oder Schäden mit Fotos melden, regelmäßige Status-Updates bekommen und wichtige Dokumente zu deinem Mietverhältnis einsehen. Über ein digitales schwarzes Brett informiert die Gruppe über Neuigkeiten.

Den Zugang bekommst du über eine persönliche Einladung per E-Mail. Wer keine Einladung erhalten hat, kann sie laut Adler über ein Formular anfordern. Außerdem gibt es ein allgemeines Kontaktformular mit Datei-Upload und eine Postanschrift mit Postfach in Berlin.

Die Adler Group beantwortet diese Frage in ihrem Ratgeber selbst: Weil die abgerechneten Kosten aus dem Vorjahr stammen, könnten zwischenzeitliche Kostensteigerungen eine höhere Vorauszahlung rechtfertigen. Das Gesetz erlaubt beiden Seiten eine Anpassung nach jeder Abrechnung:

Angemessen heißt: orientiert an den Kosten, die voraussichtlich wirklich entstehen. Bereits absehbare Steigerungen dürfen einfließen, ein pauschaler Sicherheitszuschlag nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10). Ein Rechenbeispiel mit erfundenen Zahlen: Deine Kosten lagen laut Abrechnung bei 2.160 € im Jahr. Das sind 180 € im Monat. Ist eine Erhöhung der Müllgebühren um 60 € im Jahr bereits bekannt, wären 185 € im Monat nachvollziehbar. Ein Aufschlag von 10 Prozent „zur Sicherheit“ wäre es nicht.

Welche Kosten du trägst, steht in deinem Mietvertrag. Umlagefähig ist nur, was die Betriebskostenverordnung als Betriebskosten nennt. Diese Posten lohnen in jeder Abrechnung einen genauen Blick, weil hier die Grenze zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten verläuft:

Durchschnitt: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024, bundesweit. Der Wert für Kabel enthält noch das erste Halbjahr 2024 mit Kabelgebühren. Ein Durchschnitt ist kein Grenzwert, aber ein guter Anlass zum Nachfragen.

Erledigt der Hauswart auch Reinigung oder Gartenarbeit, dürfen diese Arbeiten also nicht ein zweites Mal als eigene Position auftauchen. Und Reparaturanteile muss der Vermieter nachvollziehbar herausrechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

In Berlin werden viele Häuser mit Fernwärme oder über einen Wärmelieferanten versorgt. Dann zahlst du dessen Entgelt und den Betrieb der Hausanlage. Die Verordnung beschreibt das so:

• Verteilung nach Verbrauch

  Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten müssen nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, das gilt auch bei Wärmelieferung (§ 7 Abs. 1 und 3 HeizkostenV).

• Umstellung auf Wärmelieferung

  Wurde während deines Mietverhältnisses von der eigenen Heizung auf Wärmelieferung umgestellt, darf das für dich nur unter den Voraussetzungen des § 556c BGB teurer werden als vorher. Die Umstellung muss drei Monate vorher in Textform angekündigt werden.

• Kabel-TV

  Die Adler Group verweist in ihrem Ratgeber auf das vorhandene Kabelnetz. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Grundgebühren für Kabelanschlüsse aber nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden (§ 2 Nr. 15 b BetrKV). In einer Abrechnung für 2025 darf höchstens der Betriebsstrom der Verteilanlage stehen.

Diese Punkte sehen wir in Prüfungen bei Vermietern jeder Größe. Sie sind keine Aussage über die Adler Group, sondern eine Checkliste für jede Abrechnung:

• Falscher Absender

  Nach einem Verkauf rechnet jemand ein Jahr ab, für das er nicht zuständig ist, oder es fehlen Vorauszahlungen aus der Zeit vor dem Wechsel.

• Gesamtfläche ändert sich

  Werden mehrere Häuser gemeinsam abgerechnet und fällt eines heraus, muss die Gesamtfläche sinken. Sonst zahlst du zu viel.

• Hauswart mit Reparaturen

  Kleine Reparaturen und Verwaltungsarbeit stecken in der Hauswartposition, ohne dass sie herausgerechnet wurden.

• Doppelte Leistungen

  Reinigung oder Gartenpflege stehen als eigene Position und sind zusätzlich im Hauswartvertrag enthalten.

• Kabel nach Juni 2024

  Kabelgrundgebühren tauchen in der Abrechnung für die Zeit ab Juli 2024 auf.

• Leerstand auf Mieter verteilt

  Kosten leerer Wohnungen trägt der Vermieter. Sie dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden, wenn nach Fläche verteilt wird.

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   Absender und Zeitraum

   Steht dein Vermieter laut Mietvertrag als Absender drauf? Passt der Abrechnungszeitraum zu einem Eigentümerwechsel?

2. 2

   Frist prüfen

   Kam die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Zeitraums? Notiere das Zugangsdatum.

3. 3

   Fläche und Vorauszahlungen

   Stimmt deine Wohnfläche mit dem Mietvertrag überein? Sind alle gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt?

4. 4

   Vorjahr daneben legen

   Markiere jede Position, die deutlich gestiegen ist, und jede, die neu dazugekommen ist.

5. 5

   Mietvertrag lesen

   Ist jede Kostenart vereinbart? Sonstige Betriebskosten müssen einzeln benannt sein.

6. 6

   Belege anfordern

   Für alle markierten Positionen verlangst du Rechnungen, Verträge und die Flächenaufstellung, gebündelt in einer Anfrage.

Einen eigenen Ablauf für die Belegeinsicht beschreibt die Adler Group auf ihrer Website nicht. Dein Recht darauf folgt aus dem Gesetz:

Solange die Gruppe dir die berechtigt verlangte Einsicht nicht gewährt, darfst du die Nachzahlung zurückhalten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Deine Frist für Einwendungen läuft trotzdem: zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Erhebe deine Einwände deshalb vorsorglich und ergänze sie, sobald du die Belege kennst.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Für eine rechtliche Beratung im Einzelfall sind der Berliner Mieterverein und andere Mieterberatungen in Berlin eine Anlaufstelle. Wer wissen will, ob seine Kosten im Berliner Rahmen liegen, findet Vergleichswerte in der Berliner Betriebskostenübersicht. Ein Vergleich mit Durchschnittswerten ersetzt aber nicht den Blick in die Belege.

Haben mehrere Mieter in einem Haus dieselbe Frage, etwa zu einer stark gestiegenen Position, lohnt es sich, gemeinsam nachzufragen. Jede Einwendung muss aber jeder Mieter für sich und fristgerecht erheben.